Въпросът, който чуваме най-често в офиса, не е „колко струва" и не е „кой квартал". Той е: ново строителство или нещо готово от вторичния пазар.
Отговорът обикновено се очаква да бъде в полза на новото. Логиката е ясна — по-нова сграда, по-добра изолация, асансьор, паркомясто, гаранция. И все пак числата на Националния статистически институт от последните години казват нещо друго за темпа на поскъпване.
Този текст не се опитва да обяви победител. Опитва се да подреди двете сметки така, че да са съпоставими — защото повечето сравнения, които се правят при покупка, сравняват различни неща.
Данните по-долу са на НСИ и са проверени към септември 2026 г.
През първото тримесечие на 2026 г. общият индекс на цените на жилищата нараства с 14,8% на годишна база и с 6,2% спрямо предходното тримесечие.
Разбивката по вид жилище е по-интересната част:
| Показател | Съществуващи жилища | Нови жилища |
|---|---|---|
| Спрямо същото тримесечие на 2025 г. | +16,3% | +12,5% |
| Спрямо предходното тримесечие | +7,3% | +4,6% |
Разликата е около 4 процентни пункта на годишна база — и не е случайност на едно тримесечие. Тенденцията цените на съществуващите жилища да изпреварват новото строителство се наблюдава в данните на НСИ от години насам.
Регионално, на тримесечна база, водят Бургас (+5,9%) и София (+5,8%), следвани от Варна (+4,0%) и Пловдив (+3,9%). Варна е и единственото изключение от общата картина: там за тримесечието новите жилища поскъпват по-бързо от съществуващите — 6,1% срещу 2,9%.
Защо е така? Три причини, които виждаме в практиката:
Наличното вече е на добрите места. Утвърдените квартали са застроени. Новото строителство в голямата си част се случва там, където има свободен терен — което рядко е центърът.
Индексът сравнява съпоставими жилища във времето. Ново строителство се отчита при първата продажба; същият апартамент влиза в статистиката за съществуващи жилища при следващата. Затова индексът за нови жилища отразява преди всичко ценовата политика на инвеститорите, а този за съществуващи — реалното търсене на пазара.
Новото строителство има таван отдолу. Разходите за строителство растат с 9,6% на годишна база — инвеститорът не може да продава под себестойност, но и не може да вдига безкрайно цената, ако купувачът не я одобрява от банката. Вторичният пазар няма такъв ограничител: там цената е това, на което двама души се разберат.
Изводът за купувача не е „купувайте старо". Изводът е, че новото строителство не е автоматично по-добрата инвестиция — а именно това е допускането, с което много хора влизат в сделката.
Тук се получава по-голямата част от бъркотията при сравняване на оферти.
ДДС. Продажбата на нова сграда от инвеститор е облагаема доставка с 20% ДДС. По §1, т. 5 от ДР на ЗДДС „нова" е сграда, която към датата на данъчното събитие е на етап груб строеж, или за която не са изтекли 60 месеца от издаването на разрешение за ползване. След този срок доставката е освободена по чл. 45, ал. 3 ЗДДС. Продажбата от физическо лице на вторичния пазар изобщо не е облагаема доставка — там ДДС не се появява.
На практика: цената от инвеститор почти винаги се обявява с включено ДДС, но си струва да се потвърди писмено, преди да се прави каквато и да е сметка.
Площта. Инвеститорите обявяват цена на квадратен метър разгъната застроена площ — чистата площ плюс идеалните части от общите. Обявите на вторичния пазар често боравят с площта по нотариален акт. Двете не са едно и също и коефициентът на общите части варира между сградите. Ако сравнявате две оферти по цена на кв. м, първо проверете дали говорят за една и съща площ.
Довършването. По-голямата част от новото строителство се продава на етап шпакловка и замазка. Разходът до състояние, в което може да се живее, е втори бюджет, не подробност — разписали сме го с числа в Купувате на шпакловка и замазка: колко струва вторият бюджет.
Разходите по сделката са еднакви. Местният данък при придобиване е 0,1%–3% според наредбата на общината (чл. 47 ЗМДТ), таксата за вписване е 0,1%, нотариалната такса е по тарифа. Те се дължат и при ново, и при старо строителство и се смятат върху по-високото от цената и данъчната оценка. Конкретната сметка се вади с нотариалния калкулатор.
Честното сравнение е: цена от инвеститор с ДДС, плюс довършване, плюс обзавеждане, върху чиста площ — срещу цена на вторичния пазар, плюс ремонт, върху чиста площ. Дотогава сравнявате различни неща.
Това е разликата, която най-често се подценява.
Имот на вторичния пазар се предава при сделката. Имот в строеж се предава на етап, който е описан в предварителния договор — и този етап определя и кога банката превежда средствата.
Какво означават актовете по строителството и какво се случва на всеки етап, сме описали подробно в Покупка на ново строителство: какво реално означават Акт 14, чл. 181, Акт 15 и Акт 16.
За финансирането важи следното, като практика на пазара, не като законово правило: банка приема имот в строеж за обезпечение най-рано на етап Акт 14, а по-често изисква Акт 15, преди да отпусне основната част от сумата. Причината е проста — за да се учреди ипотека, трябва да има какво да се ипотекира и собствеността да е прехвърляема на този етап. Ако разчитате на кредит преди Акт 16, прехвърлянето на собствеността на съответния етап трябва да е изрично описано в предварителния договор.
Практическото следствие: при покупка на зелено обикновено се плаща със собствени средства в началото и с кредит по-късно. Ако самоучастието ви е точно 15%, защото разчитате на максималния кредит, покупката на ранен етап може да не се получи — не защото няма да ви одобрят, а защото графикът на плащанията към инвеститора изпреварва графика на усвояване по кредита.
Изискванията на БНБ към кредитните стандарти, в сила от 1 октомври 2024 г., важат и в двата случая:
Лихвените нива остават ниски: по данни на БНБ за юли 2026 г. средният лихвен процент по нови жилищни кредити е 2,43%, а ГПР — 2,77%. Ориентировъчна вноска при различни суми и срокове се смята с ипотечния калкулатор, а целият процес по кандидатстване е описан в Ипотечен кредит в България.
Покупната цена е еднократна. Останалото се плаща всеки месец и всяка година — и тук двата варианта се разминават най-осезаемо.
Отопление и ток. Това е най-силният аргумент в полза на новото строителство и той е реален. Разликата между сграда с добра фасадна изолация и панелен блок без саниране се усеща във всяка зимна сметка. Енергийният клас престава да бъде техническа подробност и се превръща в елемент на цената — проектът за промени в Закона за енергийната ефективност предвижда класът да се посочва още в обявата. Какво точно се предлага, сме разгледали в Енергийният клас влиза в обявите за имоти.
Такса поддръжка. В затворените комплекси тя е месечен разход, който при по-стара сграда без асансьор, портиер и озеленяване просто не съществува. Размерът варира твърде много, за да се дава средна стойност — но се пита предварително и се включва в сметката, не се открива след нанасянето.
Данък сгради и такса смет. Дължат се и при двата варианта, но новото строителство има по-висока данъчна оценка — тя се изчислява по Приложение № 2 към ЗМДТ и годината на строителство е един от коефициентите. Тоест по-новият имот носи по-висок годишен данък при равни други условия. И този разход предстои да расте: данъчните оценки се актуализират на три стъпки до 2029 г. Какво се дължи, кой го внася и защо 31 октомври е важна дата — в Данък сгради и такса смет.
Ремонт. При вторичния пазар той е предвидим и се вижда при огледа. При новото строителство отсъства в началото — но след 10–15 години общите части на един комплекс също имат нужда от пари, а фондът за ремонт по Закона за управление на етажната собственост се събира от същите собственици.
При новото строителство рискът е свързан с изпълнението: забавяне на строителството, разминаване между проекта и построеното, качество на довършителните работи, финансово състояние на инвеститора. Затова проверката е насочена към възложителя — разрешението за строеж, завършените от него обекти, клаузите на предварителния договор за срок и неустойки, и обвързването на плащанията с реалния етап.
При вторичния пазар рискът е правен и технически: неотразени преустройства, разминаване между нотариалния акт и кадастъра, тежести, съсобственост, наследници, състояние на инсталациите. Тук проверката е насочена към историята на имота. Пълният списък е в Правна проверка преди покупка на имот.
Общото между двете: рискът се откупува с проверка, направена преди подписа, а не с оптимизъм.
Без претенция за универсалност — така изглежда в практиката ни:
| Ако… | По-често подхожда |
|---|---|
| Трябва да се нанесете до няколко месеца | Вторичен пазар |
| Разполагате със собствени средства и не бързате | Ново строителство, на ранен етап |
| Локацията е по-важна от състоянието на жилището | Вторичен пазар |
| Месечните разходи за отопление са водещ критерий | Ново строителство |
| Купувате с максималния възможен кредит | Вторичен пазар или ново строителство след Акт 15 |
| Купувате с намерение да отдавате под наем | Зависи от квартала — сметката се прави за конкретния адрес |
| Търсите голяма площ в утвърден квартал | Вторичен пазар — новото строителство се смалява |
| Купувате първо жилище и бюджетът е стегнат | Вторичен пазар, но с честна сметка за ремонта |
Забележете, че никой ред не казва „защото е по-добра инвестиция". Поскъпването зависи много повече от квартала, отколкото от годината на строителство.
Когато клиент се колебае между двата варианта, започваме с една таблица, а не с оглед: цена на чиста площ, ДДС, довършване, обзавеждане, разходи по сделката, месечни разходи за първите три години. Почти винаги се оказва, че двете оферти, които клиентът е сравнявал, не са били съпоставими — обикновено защото едната е по РЗП, а другата по акт, или защото довършването не е било в сметката.
Второто, което правим, е да сверим графика. При ново строителство проверяваме дали плащанията към инвеститора се връзват с етапа, на който банката усвоява. Това е разговор, който си струва да се проведе преди резервацията, а не след нея.
Данните на НСИ за първото тримесечие на 2026 г. показват, че съществуващите жилища поскъпват по-бързо от новото строителство — 16,3% срещу 12,5% на годишна база — и това не е ново явление. Новото строителство носи по-ниски месечни разходи, гаранция и модерна сграда, но и ДДС, втори бюджет за довършване, по-висока данъчна оценка, такса поддръжка и изчакване. Вторичният пазар носи локация, готовност за нанасяне и по-предвидима сметка, но и правна проверка, ремонт и по-високи сметки за отопление.
Изборът е между два различни профила на разход и риск, а не между добро и лошо решение. Правилният начин да се направи е с една обща таблица за двата варианта.
Ако стоите пред този избор — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще направим сметката за вашите две конкретни оферти и ще ви кажем коя от тях излиза по-скъпа в действителност.
Данни на НСИ (Индекси на цените на жилищата, първо тримесечие на 2026 г.) и на БНБ, проверени към септември 2026 г. Пазарните показатели са ориентировъчни и се променят с всяко ново тримесечие. Текстът е обща информация и не замества правна, данъчна или финансова консултация по конкретен случай.
