При покупка на ново строителство цената почти винаги зависи от етапа. Колкото по-рано влизате, толкова по-изгодни са условията — и толкова по-голяма част от риска поемате вие, а не строителят.
Проблемът е, че етапите се обсъждат с жаргон, който не съвпада с правното им значение. „Сградата взе Акт 14“ звучи като финал, а всъщност не е достатъчно дори за да се твърди, че сградата е на груб строеж. Ето какво означава всеки етап в действителност — и къде точно се решава дали сделката ви е защитена.
Докато сградата не е завършена в груб строеж, обект на прехвърлителна сделка може да бъде правото на строеж, а не самият апартамент. Това следва пряко от чл. 181, ал. 1 от ЗУТ.
На практика сделките „на зелено“ се структурират чрез предварителен договор по чл. 19 от ЗЗД, съчетан с договор за строителство. Предварителният договор не прехвърля собственост — той поражда задължение за сключване на окончателен договор. Ако другата страна откаже, изправната страна може да поиска от съда обявяването му за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Това е реална защита, но е съдебен път — отнема време и предполага, че договорът е написан достатъчно точно, за да бъде изпълним.
Затова на този етап качеството на договора е по-важно от всичко останало.
Тук се допуска най-честата грешка.
Акт 14 е акт за приемане на конструкцията по Наредба № 3 от 31.07.2003 г. Съставя се от участниците в строителството — проектанта-конструктор, строителя и техническото лице по част „Конструктивна“ към строителния надзор. Тоест това е вътрешен за строежа документ, подписан от самите участници в него.
Документът с външно правно значение е друг: Удостоверение за степен на завършеност по чл. 181 от ЗУТ. То се издава от общинската администрация след проверка на място и по документи и удостоверява, че строежът отговаря на етап „груб строеж“ по смисъла на § 5, т. 46 от ДР на ЗУТ — завършени ограждащи стени и покрив.
Защо това има значение за вас:
Ако продавачът ви казва, че сградата е „на груб строеж“, искайте удостоверението по чл. 181 — не акта.
Акт 15 е констативният акт за установяване годността за приемане на строежа. С него строителят предава сградата и строителната документация на възложителя.
Две уточнения, които спестяват недоразумения:
Покупка след Акт 15, но преди Акт 16, е обичайна практика — но носи риск от неизвестно забавяне. Срокът до въвеждане в експлоатация не е фиксиран, а може да се удължи и заради отказ на друг собственик да подпише.
Акт 16 е протоколът за установяване годността за ползване, въз основа на който се издава разрешение за ползване (за строежи от по-висока категория) или удостоверение за въвеждане в експлоатация (за строежи от IV и V категория, издавано от главния архитект на общината).
Практическото значение е двойно: сградата може законно да се обитава, и гаранционните срокове започват да текат от въвеждането в експлоатация — не от Акт 15 и не от нотариалния акт.
Минималните срокове са определени в чл. 160, ал. 3–5 от ЗУТ и чл. 20 от Наредба № 2 от 31.07.2003 г.:
Договорът може да предвиди по-дълги срокове, но не и по-кратки от законовите.
И една подробност, която рядко се обяснява на купувачите: ако купувате от инвеститора като възложител, можете да договаряте по-дълги срокове директно. При препродажба обаче вие сте трето лице спрямо договора между възложителя и строителя и се ползвате само от законовия минимум — освен ако гаранционните права не ви бъдат изрично прехвърлени с предварителното съгласие на строителя. Това е клауза, за която си струва да се пита предварително.
По § 1, т. 5 от ДР на ЗДДС „нови сгради“ са тези, които към датата на доставката са на етап груб строеж, или за които от издаването на разрешението за ползване / удостоверението за въвеждане в експлоатация не са изтекли 60 месеца.
Продажбата на нова сграда от регистрирано по ЗДДС лице е облагаема доставка с 20% ДДС. Затова офертите за ново строителство обикновено са „с включено ДДС“, докато сделките със стари жилища между физически лица не носят ДДС изобщо. Когато сравнявате оферти, проверявайте изрично дали посочената цена е с или без данъка — разликата не е козметична.
В повечето проекти строителят финансира строежа с банков кредит, обезпечен с ипотека върху поземления имот. Тази ипотека тежи и върху обектите в сградата.
Ако тя не бъде заличена — или поне частично освободена за вашия обект — преди или едновременно с нотариалното изповядване, вие придобивате имот, обременен с чужд дълг. Механизмът е стандартен и напълно решим: банката на строителя издава съгласие за частично заличаване, което се координира за деня на сделката. Но той трябва да е записан в предварителния договор като задължение със срок, а не да се урежда „в движение“.
Проверката на тежестите се прави с удостоверение от Имотния регистър, и то непосредствено преди нотариуса — по-подробно сме описали процедурата в ръководството за правна проверка преди покупка.
При ново строителство минимумът е по-широк, отколкото при препродажба:
Ако купувате с кредит, обърнете внимание и на това, че банката ще преведе средствата едва след етапа, който тя признава. Ориентировъчна сметка можете да направите с калкулатора за ипотечен кредит, а условията сме обобщили в ръководството за ипотечен кредит.
При сделките с ново строителство проверката на проекта е част от обичайната ни работа, не отделна услуга. Проверяваме статуса на строежа по документи, а не по описание в обявата; изискваме удостоверението по чл. 181, а не Акт 14; проследяваме тежестите върху поземления имот и договаряме механизма за заличаването им; и предоговаряме предварителния договор, вместо да го подписваме както е поднесен.
Ако обмисляте покупка на ново строителство и искате договорът да бъде прегледан от юрист, преди да платите капаро — обадете ни се или заповядайте в офиса. Ще минем документите заедно и ще Ви кажем ясно кое е наред и кое трябва да се уреди преди нотариуса.
