Повечето проблемни сделки не се провалят при нотариуса — те се провалят месеци или години по-късно, когато излезе на светло нещо, което не е било проверено навреме. Нотариусът удостоверява самоличността на страните, формата на акта и вписаните тежести. Той не проверява градоустройствения статут, не оглежда имота и не преценява дали цената и условията са добри за вас.
Ето какво трябва да е проверено, преди да подпишете предварителен договор и да платите капаро. Повечето от тези справки заявяваме и набавяме ние — това е част от стандартната ни работа по всяка сделка, а не отделно платена услуга.
Започва се от документа за собственост на продавача — нотариален акт, договор за доброволна делба, постановление за възлагане, акт за наследство. Историята на собствеността се проследява поне 10 години назад. Причината е практична: недостатък в някое от по-ранните прехвърляния може да засегне и вашата сделка.
Ключови въпроси: имотът наследствен ли е и всички наследници ли участват; придобит ли е по време на брак (тогава е нужно съгласие на съпруга/съпругата, дори да не е вписан като собственик); има ли пълномощно и валидно ли е то към датата на сделката. Тази проверка правим ние още при приемането на имота за продажба — преди той изобщо да стигне до купувач.
Стандартната проверка е удостоверение за тежести от Имотния регистър към Агенцията по вписванията. То показва вписаните ипотеки, възбрани, договори за наем над една година и искови молби.
Важно: удостоверението няма срок на валидност — то е вярно само към момента на издаването си. Затова се вади удостоверение с актуална дата непосредствено преди нотариалното прехвърляне, а не месец по-рано. Тежест, вписана междувременно, се прехвърля заедно с имота. Практически това означава две заявявания — в началото на процеса и на финала; и двете поемаме ние, така че купувачът не се занимава със сроковете.
Ако имотът е ипотекиран, това само по себе си не е проблем — стандартна практика е ипотеката да се заличи със средства от продажната цена в деня на сделката. Но механизмът трябва да е описан изрично в предварителния договор.
От 15 януари 2026 г. влизат в сила изменения в Правилника за вписванията, които ограничават свободния достъп до незаверени преписи от чужди нотариални актове. Мярката е насочена срещу имотните измами. На практика: лица без доказан правен интерес вече не могат свободно да теглят копия от актове за чужди имоти, а съдията по вписванията преценява наличието на правен интерес за всеки конкретен случай.
За купувача това означава, че част от справките, които преди се правеха „между другото", днес минават през заявление и официално издадено удостоверение — с повече време и формалности. Ние работим по този ред ежедневно и подготвяме заявленията от името на страната, която има правен интерес, така че забавяне да не се стовари върху срока по предварителния договор.
Проверява се дали сградата е законна и завършена по документи: разрешение за строеж, разрешение за ползване (Акт 16) или удостоверение за въвеждане в експлоатация. При ново строителство се иска и Акт 15. Тези документи събираме от строителя или от продавача като част от подготовката на досието.
Отделно се сравнява какво пише в документите с това, което се вижда на място. Присъединени тераси, преградени общи части, вътрешни преустройства без одобрен проект и разлики в квадратурата спрямо кадастъра са чести и напълно решими — но само ако се открият преди сделката, а не след нея.
Схемата или скицата от кадастъра (КККР) също заявяваме ние и я сверяваме с документа за собственост — идентификатор, площ, граници.
Удостоверението за данъчна оценка е задължително за нотариуса и същевременно показва дали данък сгради и такса битови отпадъци са платени. То се заявява от нас заедно с продавача. Проверяват се и текущите сметки за ток, вода и парно, както и дали има непогасени вноски към етажната собственост или вече взето решение за скъп предстоящ ремонт.
Купувачът обичайно поема:
Стойностите са ориентировъчни към юли 2026 г. и се променят с нормативната уредба. За бърза предварителна сметка можете да използвате нотариалния калкулатор на сайта; точната сметка за конкретния имот изготвяме ние преди сделката, за да няма изненади в деня на прехвърлянето.
Капарото се плаща по предварителния договор — значи защитата ви трябва да е записана там, а не да се търси по-късно. Минимумът, който си струва да е вътре: точна индивидуализация на имота по кадастрален идентификатор; декларации на продавача за липса на тежести и на трети лица с претенции; срок и условие за заличаване на съществуваща ипотека; ясен срок за освобождаване и предаване на имота; какво се случва с капарото при неизпълнение от всяка от страните; и — ако купувате с кредит — условие за разваляне без санкция при отказ на финансиране.
Договорът се изготвя и съгласува от нашия юрист, а не се попълва по бланка.
При сделките, които водим, набавянето и прегледът на документите е част от обичайната ни работа — не отделна услуга и не нещо, което оставяме клиента да урежда сам между институциите. В стандартния обхват влизат:
Клиентът получава подредено досие и ясно становище: какво е наред и какво трябва да се уреди, преди да се подписва.
Правната проверка не е формалност и рядко отнема повече от няколко дни, ако започне навреме. Тя не е и нещо, което купувачът трябва да организира сам — при нас тя е вградена в процеса по подразбиране.
Ако предстои покупка и искате документите да бъдат прегледани от юрист, преди да подпишете — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще ги минем заедно, ще набавим липсващите и ще ви кажем ясно какво е наред и какво трябва да се уреди преди нотариуса.
