Получаването на ключовете рядко означава, че жилището е готово за живеене. Голяма част от новото строителство в София и другите големи градове се предава по БДС — стени на шпакловка, подове на замазка, изведени тръби и кабели, но без завършена баня, настилки, врати, осветление, кухня и мебели.
Това означава, че цената в обявата е само първата половина от сметката. След нотариуса започва втори бюджет — този, който превръща строителния обект в дом. Той рядко се вижда в рекламата, но решава дали покупката е поносима.
Числата по-долу са по модел на платформата SofiaHoods, публикуван на 6 август 2026 г. Изчисленията са за двустаен апартамент от 65 кв. м в ново строителство, предаден на шпакловка и замазка, при ориентировъчни софийски цени за 2026 г. Диапазоните са индикативни и зависят силно от състоянието, в което строителят е предал имота.
| Ниво на изпълнение | Общ ориентировъчен бюджет | Какво включва |
|---|---|---|
| Пестеливо | 28 000 – 43 500 € | Базови материали, готови мебели, стандартна баня, малко решения по поръчка |
| Добър съвременен стандарт | 46 000 – 76 700 € | Кухня и част от мебелите по поръчка, качествени настилки, вградена техника, планирано осветление |
| Премиум | 87 000 – 153 000+ € | Дизайнерски проект, висок клас материали, премиум техника, цялостно обзавеждане по поръчка |
При повечето реални проекти в средната категория бюджетът попада в диапазона около 56 000 – 66 500 €. В сумите влизат довършителните работи, банята, кухнята, техниката, мебелите, осветлението, доставките, монтажите и резервът. Не влизат покупната цена и разходите по самата сделка.
Обикновено е най-малката стая, но често е най-голямото перо. Причината е, че на няколко квадратни метра се събират хидроизолация, ВиК, облицовки, санитария, смесители, мебели, осветление и стъклена преграда.
Цялостно завършена баня при стандартно изпълнение излиза между 7 200 и 12 800 €. При премиум материали сумата стига до 25 600 €.
Довършителни работи, по пера:
| Дейност | Пестеливо | Добър стандарт | Премиум |
|---|---|---|---|
| Баня: хидроизолация, плочки, санитария, стъкло | 4 100 – 7 200 € | 7 200 – 12 800 € | 12 800 – 25 600 € |
| Подови настилки с первази | 2 000 – 3 600 € | 3 600 – 6 100 € | 7 700 – 15 300 € |
| Стени и тавани: шпакловка, шлайфане, боя | 2 600 – 4 600 € | 4 600 – 7 700 € | 8 200 – 14 300 € |
| Електрическа инсталация и табло | 1 000 – 2 000 € | 2 000 – 3 600 € | 4 100 – 7 200 € |
| ВиК за баня и кухня | 770 – 1 800 € | 1 800 – 3 100 € | 3 100 – 5 100 € |
| Интериорни врати | 1 000 – 2 000 € | 2 000 – 3 600 € | 4 100 – 7 700 € |
| Осветителни тела и монтаж | 770 – 1 800 € | 2 000 – 4 100 € | 5 100 – 12 800 € |
| Климатици или друго отопление | 1 300 – 2 600 € | 2 600 – 4 600 € | 5 100 – 9 200 € |
| Подготовка, почистване, корекции, тераса | 1 500 – 3 000 € | 3 000 – 5 900 € | 6 100 – 11 300 € |
| Междинна сума | 15 300 – 28 600 € | 28 900 – 51 400 € | 56 200 – 108 400 € |
Разчетите предполагат достатъчно равни стени и годна замазка. Ако се налага нивелиране или преработване на инсталации, сумите се движат нагоре.
При мебелите основното решение е кухнята. Базова готова конфигурация със свободностоящи уреди остава в рамките на няколко хиляди евро. Кухня по индивидуален проект, с качествен плот и вградена техника, лесно минава 15 000 €.
Вградените гардероби също редовно излизат по-скъпи от планираното. Не са ефектната част от интериора, но без тях спалнята, антрето и дневната не работят.
| Перо | Пестеливо | Добър стандарт | Премиум |
|---|---|---|---|
| Кухненски мебели | 2 000 – 4 100 € | 5 100 – 10 200 € | 12 800 – 30 700 € |
| Кухненска техника | 2 000 – 3 600 € | 4 100 – 7 700 € | 9 200 – 20 500 € |
| Мебели за дневната | 1 500 – 3 100 € | 3 600 – 7 700 € | 10 200 – 25 600 € |
| Спалня: легло, матрак, гардероб | 1 500 – 3 600 € | 4 100 – 9 200 € | 10 200 – 25 600 € |
| Антре и допълнително съхранение | 770 – 2 000 € | 2 600 – 6 100 € | 7 700 – 17 900 € |
| Пердета, щори, килими, декорация | 770 – 2 000 € | 2 600 – 6 100 € | 7 700 – 20 500 € |
| Пералня, телевизор, дребна техника | 1 500 – 3 100 € | 3 600 – 6 100 € | 7 700 – 17 900 € |
| Междинна сума | 10 200 – 21 500 € | 25 600 – 53 200 € | 65 400 – 158 500 € |
Доставката на материали и мебели се таксува допълнително според етаж, наличие на асансьор и нужда от ръчно пренасяне. Част от монтажите също се плащат отделно. Прибавете интериорен дизайнер, технически консултации, корекции по проекта и повторни посещения на майстори.
Според модела съпътстващите услуги добавят между 3 600 и 10 200 € към пестелив проект и между 12 300 и 26 600 € при добър съвременен стандарт.
Отделно се предвижда резерв от поне 10–15%. Той покрива нивелиране, преместване на контакти, поправки по инсталациите и промени в цените — все неща, които се установяват след започване на работата, не преди това.
Практичното правило: бюджетите за банята и кухнята се определят първи. Те тежат най-много и не могат да се отлагат, ако жилището трябва да стане обитаемо.
Ако апартамент от 65 кв. м се предлага по 2 500 €/кв. м, договорната цена е 162 500 €. Към нея се прибавят 46 000 – 76 700 € за добър съвременен стандарт.
| Стъпка | Сума | Натрупано |
|---|---|---|
| Покупка: 65 кв. м по 2 500 €/кв. м | 162 500 € | 162 500 € |
| Довършване и обзавеждане, добър стандарт | 46 000 – 76 700 € | 208 500 – 239 200 € |
| Реална цена на готовия квадратен метър | около 3 200 – 3 700 €/кв. м |
Жилище, рекламирано на 2 500 €/кв. м, реално струва между 3 200 и 3 700 €/кв. м, когато е завършено и обзаведено.
Тук е практическият проблем. Дори банката да финансира покупката, средствата за ремонт и обзавеждане обикновено не са част от същия кредит. Вторият бюджет се покрива със спестявания, потребителски кредит, помощ от близки или поетапно довършване стая по стая.
Това променя и начина, по който се сравняват обявите. По-евтин апартамент на БДС може да излезе по-скъп от завършено жилище на вторичния пазар, след като се отчетат ремонтът, обзавеждането, времето и рискът от преразход. Новото строителство има свои предимства — разпределение, енергийна ефективност, общи части, дългосрочна стойност — но сравнението трябва да е спрямо крайната цена за нанасяне, а не спрямо сумата в обявата.
Ако правите тази сметка сега, вижте и какво реално означават Акт 14, чл. 181, Акт 15 и Акт 16 — етапът определя кога банката превежда средства. Ориентировъчна вноска можете да изчислите с калкулатора за ипотечен кредит, а условията сме обобщили в ръководството за ипотечен кредит.
При имот за отдаване под наем довършването е част от вложения капитал, а не отделен разход. Реалната база за доходността включва покупната цена, разходите по сделката, ремонта, мебелите, техниката и месеците, в които имотът не се отдава.
В разгледания пример обявена брутна доходност от 4,4% пада до около 3,5%, след като в сметката влезе пълният бюджет за завършване. Разликата се увеличава, ако ремонтът се проточи и жилището стои празно.
Премиум обзавеждането рядко води до пропорционално по-висок наем. По-добре се изплащат устойчиви настилки, миещи се бои, надеждна техника, достатъчно място за съхранение и функционална кухня. Прекалено евтините материали пък водят до нов ремонт след първия или втория наемател — спестеното се връща като разход и като месеци без приход.
Когато клиент разглежда жилище на БДС, ние не спираме до цената в обявата. Още при огледа минаваме през състоянието, в което се предава имотът — равност на стени и замазка, изведени точки, какво точно пише в договора за довършителните работи — защото това е разликата между долната и горната граница на всяка от таблиците по-горе. Правим сметката за двата бюджета заедно и я сравняваме с конкретни завършени имоти от вторичния пазар в същия район. Ако само единият бюджет е обезпечен, го казваме преди подписа, а не след него.
Покупката на ново строителство изисква два отделни бюджета. Първият е за сделката: цена, ДДС когато е приложимо, нотариални и местни такси, комисиона, банкови разходи, евентуално паркомясто. Вторият е за нанасянето: довършителни работи, баня, кухня, техника, гардероби, мебели, осветление, климатици, доставки, монтажи и резерв от 10–15%.
Когато и двата са планирани, покупката е устойчива. Когато е осигурена само цената на имота, жилището може да остане неизползваемо с месеци, а недостигът да е десетки хиляди евро.
Ако избирате между ново строителство на БДС и завършен имот и искате сметката да е направена докрай — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме конкретния апартамент и ще сметнем и двата бюджета.
Стойностите за довършване и обзавеждане са по модел на платформата SofiaHoods, публикуван на 6 август 2026 г., за двустаен апартамент от 60–70 кв. м при ориентировъчни цени за София и другите големи градове през 2026 г. Данните са проверени към септември 2026 г. и са индикативни — конкретният бюджет зависи от състоянието на имота при предаване и от избраните материали.
