Втората вноска за данък върху недвижимите имоти и за такса битови отпадъци за 2026 г. е с краен срок 31 октомври. Това е добър повод да се погледне спокойно какво точно плаща един собственик всяка година, върху какво се начислява, кои облекчения се пропускат най-често и какво предстои да се променя.
Текстът по-долу следва Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ) и разясненията на НАП и е проверен към септември 2026 г. Конкретните ставки се определят от всеки общински съвет с наредба — числата за Вашата община се проверяват в нея.
Данъчно задължен е собственикът на имота. Когато върху имота е учредено вещно право на ползване, данъкът се дължи от ползвателя, а не от собственика (чл. 11 от ЗМДТ). Собственикът на сграда, построена върху държавен или общински имот, е задължен и за терена или съответната негова част.
Две неща изненадват хората най-често:
С данък се облагат поземлените имоти, сградите и самостоятелните обекти в сгради в строителните граници на населените места, както и поземлените имоти извън тях. Земеделските земи и горите не се облагат — с изключение на действително застроената площ и прилежащия ѝ терен (чл. 10, ал. 3 от ЗМДТ).
Основата е данъчната оценка на имота към 1 януари на съответната година; тя се съобщава на задължените лица до 1 март (чл. 19–20 от ЗМДТ).
Данъчната оценка на жилищата на граждани се определя по нормите на приложение № 2 към ЗМДТ — според вида на имота, местонахождението, площта, конструкцията и овехтяването. Тя няма пряка връзка с пазарната цена и по правило е чувствително по-ниска от нея.
Ставката се определя от общинския съвет с наредба и по закон е в границите от 0,1 до 4,5 на хиляда върху данъчната оценка (чл. 22 от ЗМДТ). Разликата между двата края на диапазона е 45-кратна — затова сравнения между общини „по данък сгради“ без посочена ставка не значат нищо.
Точно тази данъчна оценка предстои да се преизчислява. Какво знаем засега за реформата, описахме в отделен материал.
За имот, който е основно жилище, данъкът се дължи с 50 на сто намаление (чл. 25, ал. 1 от ЗМДТ). Ако основното жилище е на лице с намалена работоспособност от 50 до 100 на сто, намалението е 75 на сто (чл. 25, ал. 2).
За основно жилище се смята имотът, който задоволява жилищните нужди на гражданина и членовете на неговото семейство през преобладаващата част от годината (§ 1, т. 2 от ДР на ЗМДТ). „Семейство“ по смисъла на закона са съпрузите и ненавършилите пълнолетие техни деца, които не са в брак (§ 1, т. 3).
Капанът е в ал. 3: ако се установи деклариране на повече от едно основно жилище, облекчението не се прилага изобщо и данъкът се дължи в пълен размер за всяко от жилищата — за периода, в който едновременно са били декларирани като основни.
На практика това се случва в два случая: при покупка на ново жилище, когато старото остане декларирано като основно; и при семейства, в които съпрузите поддържат отделни декларации отпреди брака. Ако купувате жилище, което ще стане Вашето основно, проверете какво е декларирано за предишния Ви имот, преди да подадете новата декларация.
Таксата се дължи за три услуги:
Размерът се определя в годишен размер за всяко населено място с решение на общинския съвет въз основа на одобрена план-сметка за всяка от дейностите (чл. 66, ал. 1 от ЗМДТ). Ако до края на предходната година общинският съвет не е определил размер за текущата, таксата се събира на база действащия размер към 31 декември на предходната година.
Кога не дължите такса. Не се дължи такса за услуга, която общината не предоставя (чл. 71 от ЗМДТ). Не се дължи и таксата за сметосъбиране и сметоизвозване, ако имотът няма да се ползва през цялата година и всички негови собственици или ползватели са подали декларация по образец до края на предходната година в общината по местонахождението на имота.
Това е важно за вилите, за наследствените къщи и за жилищата, които стоят празни. Декларацията се подава предварително, а не със задна дата — пропуснатият срок означава плащане за цялата следваща година.
Законът предвижда размерът на таксата да се определя според количеството битови отпадъци, а когато то не може да се установи — на ползвател или пропорционално върху основа, определена от общинския съвет. Това е принципът „замърсителят плаща“.
Прилагането му обаче се отлага многократно. На 17 декември 2025 г. Народното събрание прие преходни и заключителни разпоредби към ЗМДТ (чрез т.нар. удължителен закон за 2026 г.), които изрично позволяват и през 2026 г. таксата да се определя по досегашния ред — на база данъчна оценка, балансова стойност и други обективни показатели. Приетите по стария ред общински наредби и решения запазват правната си сила през 2026 г.
Предвидено е и следното: община, която е готова да приложи новия ред, но не приеме план-сметката в срок до 31 януари 2026 г., има право да събира таксата на база размера, действащ към 31 декември 2025 г.
Кога реформата ще се приложи задължително, към момента не е решено еднозначно — в публичното пространство се появяват различни срокове. Затова не бързайте с изводи от заглавия: меродавна за Вашия имот е наредбата на съответната община за съответната година.
Данъкът върху недвижимите имоти се плаща в общината по местонахождение на имота на две равни вноски — до 30 юни и до 31 октомври на годината, за която се дължи (чл. 28, ал. 1 от ЗМДТ).
Отстъпка от 5 на сто ползват тези, които платят целия дължим данък за годината до 30 април (чл. 28, ал. 2). За 2026 г. този срок е минал; следващата възможност е през пролетта на 2027 г.
Невнесеният в срок данък се събира заедно с лихвите по Закона за лихвите върху данъци, такси и други подобни държавни вземания (чл. 4, ал. 2 от ЗМДТ).
Ако имотът е придобит през текущата година, данъкът се плаща в същите срокове. Когато придобиването е след изтичането им, данъкът се плаща в двумесечен срок от датата на придобиване.
Сроковете за таксата за битови отпадъци се определят от общинския съвет (чл. 69 от ЗМДТ). В повечето общини съвпадат с тези за данъка, но това не е задължително по закон — проверете съобщението на своята община.
Тук се раждат повечето недоразумения около нотариуса.
Затова при подготовка на сделка партидата на имота в общината се проверява рано. Непогасени задължения по нея се уреждат преди нотариуса, а не след него. Какво още се проверява по документите, сме описали в ръководството Правна проверка преди покупка на имот.
За данъчната страна на самата продажба — кога сделката е освободена и кога не — вижте Данък при продажба на имот. Ако имотът се отдава под наем, приложимо е и ръководството за данъка при отдаване под наем.
Освободени от данък са сгради, въведени в експлоатация преди 1 януари 1990 г., съответно преди 1 януари 2005 г., които са сертифицирани за клас на енергопотребление „B“, „C“ или „D“ по реда на Закона за енергийната ефективност — за срок от 3 до 10 години, считано от годината, следваща тази на издаване на сертификата (чл. 24, ал. 1, т. 18 и 19 и ал. 6 от ЗМДТ). Освобождаването не се прилага, ако сертифицирането е резултат от мерки, финансирани с публични средства.
С други думи: ако етажната собственост е санирала със собствени средства и сградата е сертифицирана, освобождаването е реално — но се заявява с декларация в общината, служебно не се прилага. Темата ще става по-осезаема, ако енергийният клас влезе задължително в обявите за имоти, както предвижда проектът за промени в Закона за енергийната ефективност.
Декларация по чл. 14 от ЗМДТ се подава в двумесечен срок от придобиването на имота, от преустройство или промяна на предназначението, от настъпване на обстоятелство, което има значение за определяне на данъка, както и при заявяване на освобождаване или облекчение. При наследство срокът е шестмесечен от откриване на наследството.
Не се подава декларация, когато:
Декларация обаче се подава, за да се заяви основно жилище, освобождаване или облекчение. Тази стъпка се пропуска най-често — и именно тя струва пари.
За неподадена в срок декларация или за невярно посочени данни, довели до по-нисък данък, ЗМДТ предвижда глоба за физическите лица и имуществена санкция за юридическите (чл. 123).
При всяка сделка проверяваме данъчната партида на имота и състоянието на задълженията към общината, преди да се стигне до предварителен договор — заедно с останалата документална проверка. При наследствени имоти изясняваме дали е образувана партида и подадени ли са декларациите. А на купувач, който сменя жилището си, напомняме за декларацията за основно жилище: това е най-често пропусканата стъпка след сделката и една от малкото, които се отразяват директно на сметката всяка година.
Данъкът върху недвижимите имоти се начислява върху данъчната оценка към 1 януари, по ставка между 0,1 и 4,5 на хиляда, определена от общинския съвет. Основното жилище се ползва с 50% намаление, но само едно. Втората вноска за 2026 г. е до 31 октомври, а 5-процентната отстъпка се ползва само при плащане на целия данък до 30 април. Таксата за битови отпадъци се определя с план-сметка на общината, а за 2026 г. общините имат право да я определят по досегашния ред.
Ако купувате, продавате или наследявате имот и искате да знаете какво точно ще дължите и кои облекчения Ви се полагат — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем конкретния случай заедно.
Информацията е към септември 2026 г. и следва ЗМДТ и разясненията на НАП. Конкретните ставки, сроковете за таксата за битови отпадъци и образците на декларации се определят от съответната община.
