Държавата подготвя най-мащабната промяна в облагането на недвижимите имоти от над две десетилетия. Работна група към Министерството на финансите разработва нова методика за определяне на данъчните оценки — числото, върху което се начисляват данък сгради, такса смет и голяма част от данъците при прехвърляне на имот. Очакването е тя да влезе в сила от 2027 г.
Общественият дебат през последните седмици се завъртя около друга тема — по-висок данък за второ и трето жилище. Тя е реална, но е отделна и засега отложена. По-голямата промяна е методиката, защото засяга всеки собственик, а не малцинство от тях.
Данъчната оценка не е пазарна цена и никога не е била замислена като такава. Тя се изчислява по норми от Приложение № 2 към Закона за местните данъци и такси — по формула, която умножава базисна стойност по поредица коефициенти (за местоположение, инфраструктура, характеристики на имота, етаж и овехтяване) и накрая по полезната площ.
Върху така получената оценка общинският съвет начислява ставка в промили. Законът допуска диапазон от 0,1 до 4,5 промила; на практика нито една община не прилага тавана, повечето се движат около 2–3 промила, а в София ставката е 1,875 промила (ориентировъчно, към юли 2026 г.).
Проблемът е, че самите норми не са актуализирани над 20 години, докато цените на жилищата в големите градове се увеличиха многократно.
По наблюдения на пазарни участници при голяма част от сделките в София данъчната оценка остава между пет и девет пъти по-ниска от цената, на която реално се сключва сделката.
Един конкретен пример, коментиран публично от данъчен консултант през юли 2026 г.: жилище с пазарна стойност 150 000 – 200 000 € има данъчна оценка около 50 000 €; при ставка 2 промила годишният данък е около 100 €.
Тази разлика не е случайна — тя е натрупана инерция. Но означава, че местните бюджети се финансират върху база, която описва пазар отпреди две десетилетия.
По информация от хода на работата новата методика ще отчита значително повече и по-съвременни показатели:
Едновременно с това от формулата се очаква да отпаднат остарели показатели — например дали имотът е електрифициран, което днес завишава оценката без основание. Обсъжда се видът на дограмата да бъде заменен с енергийна характеристика на сградата.
Най-трудната част е преначертаването на жилищните зони, защото то трябва да отрази както натрупаните разлики в цените между квартали, така и появата на нови скъпи и курортни локации. Обмисля се данните за това да се набавят не само от статистиката, а и от кадастъра, имотния регистър и имотните агенции.
Отделно се обсъжда данъчните оценки да се актуализират периодично — на всеки две или три години, или автоматично при поскъпване над определен праг (коментира се например 15%). Това би било по-съществената промяна от еднократното повишение: системата спира да изостава по подразбиране.
Тук е важно да се разделят две неща.
Повишена данъчна оценка не означава автоматично по-висок данък. Ставката в промили остава решение на общинския съвет. Общините могат да понижат промилите така, че да компенсират частично или изцяло по-високата оценка — или да не го направят. Затова реалният ефект ще е различен от община до община.
Числата, които се коментират публично, са за повишение на оценките в диапазона 20–30%. При примера по-горе това означава годишен данък от около 120–130 € вместо 100 €. В абсолютна сума разликата е малка; като процент звучи внушително. И двете са верни едновременно — което обяснява защо темата е политически трудна: над 90% от населението в България притежава жилище.
Това е частта, която най-често се разбира погрешно.
При покупко-продажба ефектът е ограничен. Местният данък при придобиване и нотариалната такса се начисляват върху по-високото от двете: договорената цена или данъчната оценка. При нормална пазарна сделка цената е многократно по-висока, така че вдигането на оценката не променя сметката. Разлика се появява само при сделки, договорени под данъчната оценка.
При дарение и наследство ефектът е директен. Там основата е самата данъчна оценка. Данъкът при дарение между братя и сестри и техните деца е 0,4–0,8%, а между лица извън този кръг — 3,3–6,6%, като точната ставка се определя от общината. Дарението между съпрузи и роднини по права линия остава освободено, както и наследяването от преживял съпруг и от наследници по права линия. За всички останали случаи по-високата оценка означава пропорционално по-висока сметка.
При годишните задължения ефектът е постоянен. Данък сгради се начислява върху данъчната оценка всяка година. Такса смет — също: за 2026 г. общините запазиха законовата възможност да я определят на база данъчна оценка, след като преходът към принципа „замърсителят плаща“ беше отложен с промени в ЗМДТ от декември 2025 г.
През юни 2026 г. вицепремиерът Атанас Пеканов обяви, че въвеждането на прогресивно облагане на второто и всяко следващо жилище се отлага за бюджета за 2027 г. Идеята е всеки следващ имот да се облага по по-висока ставка.
Практическите възражения са две и са съществени. Първо, за прилагането ѝ е необходим национален регистър, който да свързва имотите на едно лице в различни общини — днес такава връзка липсва. Второ, по оценки на данъчни консултанти не повече от 8–9% от населението притежава второ или следващо жилище, което ограничава фискалния ефект спрямо административната тежест.
Има и възражение по същество, което се чува и от пазарни участници: броят имоти сам по себе си не описва данъчния капацитет. Един собственик може да има стара къща на село, жилището, в което живее, и наследствен апартамент; друг — един-единствен луксозен имот за милиони. По-логичната връзка е със стойността и характеристиките на имота, а не с броя му. Именно това прави реформата на оценките по-важната от двете теми.
Обсъжда се и по-тесен вариант — по-висок налог само за необитаеми жилища или за отдавани под наем с регистриран в общината договор. Ако това се приеме, редовното деклариране на наемния договор ще има и данъчно значение; сроковете и задълженията при отдаване под наем сме разгледали в ръководството за наемодатели.
Данъчното облекчение за основно жилище остава: за имота, който служи за основно жилище, данъкът се дължи с 50% намаление. Това е записано в закона и не е част от обсъжданите промени.
За да се прилага нова методика от 2027 г., законодателните промени трябва да минат през Народното събрание в рамките на данъчния пакет към бюджета — на практика през октомври или ноември 2026 г. Дотогава конкретните коефициенти и новите жилищни зони се уточняват от работната група.
Това означава, че към момента няма приет текст. Всичко изложено по-горе описва посоката на работа, огласена публично през юли 2026 г., а не действащо право.
Реформата идва в момент, в който пазарът и без това се нормализира — сделките се свиват, а цените растат по-бавно, както показахме в доклада за първото полугодие на 2026 г.
Данъчната оценка е част от досието по всяка сделка, която водим — удостоверението се заявява от нас заедно с продавача и служи едновременно за нотариуса и за проверка на неплатени задължения към общината. Когато методиката се промени, сметката за конкретния имот ще се промени с нея, и ние ще я преизчисляваме преди сделката, а не след нея. Пълният обхват на документалната подготовка сме описали в ръководството за правна проверка преди покупка. За бърза предварителна сметка по действащите днес правила можете да използвате нотариалния калкулатор.
Реформата, която ще засегне най-много собственици, не е прогресивният данък, а преизчисляването на данъчните оценки. То е закъсняло с двадесет години, вероятно ще донесе повишение в диапазона 20–30% там, където пазарът се е раздвижил най-много, и ще се усети най-силно не при покупко-продажба, а при дарение, наследство и годишните задължения към общината. Конкретните текстове предстоят през есента.
Ако предстои дарение, прехвърляне в семейството или покупка и искате сметката да е направена по действащите днес правила — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме конкретния имот и ще ви кажем какво се променя за него и какво не.
Материалът описва обсъждани и подготвяни промени към юли 2026 г., които все още не са приети. Действащата уредба е по Закона за местните данъци и такси. Сумите са ориентировъчни. Материалът е с информационна цел и не замества индивидуална правна или данъчна консултация.
