Отдаването под наем изглежда като най-простата форма на доход от имот — намираш наемател, подписваш договор, получаваш пари всеки месец. На практика точно тук се допускат най-много административни пропуски, защото задълженията са малки поотделно и лесни за забравяне.
Това ръководство събира на едно място данъчната сметка, сроковете и договорните клаузи, които имат значение, ако отдавате жилище в България през 2026 г. Данните са проверени към юли 2026 г.
Доходът от наем на физическо лице се облага по Закона за данъците върху доходите на физическите лица. Механизмът е двустепенен:
Резултатът е ефективна ставка от 9% върху получения наем. При наем от 600 € месечно, или 7 200 € годишно, данъкът е 648 € за годината.
Важно: нормативните 10% са фиксирани. Ако реалните ви разходи по имота са по-високи — ремонт, такси, обзавеждане — те не се приспадат допълнително. Обратното също важи: ако не сте похарчили нищо, приспадането пак се признава.
Това е разликата, която най-често се пропуска.
Ако наемателят е физическо лице — задължението е изцяло ваше. Вие определяте, декларирате и внасяте авансовия данък на тримесечие.
Ако наемателят е предприятие или самоосигуряващо се лице — фирма, ЕТ, ЕООД, адвокат, нотариус — тогава наемателят удържа данъка при всяко плащане и го внася от ваше име. Той е длъжен да ви издаде сметка за изплатени суми за изплатения доход и удържания данък. Вие не подавате тримесечна декларация за този наем; удържаното се посочва в годишната ви декларация и се приспада от годишното задължение.
Ако имате два имота — единия отдаден на семейство, другия на фирма — режимите текат паралелно и различно за всеки от тях.
Когато данъкът е ваше задължение, той се декларира с декларация по чл. 55, ал. 1 от ЗДДФЛ и се внася в срок до края на месеца, следващ тримесечието:
| Тримесечие | Срок за деклариране и внасяне |
|---|---|
| Първо (яну – мар) | 30 април |
| Второ (апр – юни) | 31 юли |
| Трето (юли – сеп) | 31 октомври |
| Четвърто (окт – дек) | авансов данък не се дължи |
Четвъртото тримесечие е изключение по закон — за него не се внася авансов данък и уреждането става с годишната декларация.
Ако четете това в края на юли, 31 юли е срокът за второто тримесечие на 2026 г. Декларацията се подава и по електронен път през портала на НАП с електронен подпис или ПИК.
До 30 април на следващата година се подава годишна данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ с Приложение № 4 за доходите от наем. В нея се обединяват всички наеми за годината, приспадат се внесените авансово суми и удържаните от наематели-предприятия, и се доплаща или възстановява разликата.
Ако подадете декларацията по електронен път и платите дължимото до 31 март, ползвате отстъпка от 5% от данъка за довнасяне. Отстъпката е с законов таван и се признава само ако нямате други изискуеми публични задължения — и не се начислява автоматично, попълва се от вас в декларацията.
Отдаването под наем не прехвърля задълженията на собственика. Данък върху недвижимите имоти и такса за битови отпадъци продължават да се дължат от вас към общината, независимо кой живее в жилището. Ставките се определят с наредба на конкретния общински съвет и се различават по градове.
Договорът може да прехвърли на наемателя консумативите — ток, вода, парно, интернет, такса вход — но не и данъчните задължения към общината.
Ако отдавате за нощувки през платформа, а не с дългосрочен договор, това вече не е „наем“ в данъчния смисъл, а туристическа услуга. Изисква се:
Годишната декларация по ЗДДФЛ се подава и в този случай. Ако обмисляте кой от двата режима е по-изгоден за конкретното жилище, сметката зависи от заетостта и от общинските ставки — не от общото правило.
За ориентир: средната брутна доходност от дългосрочно отдаване в страната е около 4,6%, а нетната — около 3,2% след данъци и разходи (ориентировъчно, по пазарни обзори към първото тримесечие на 2026 г.). Краткосрочното отдаване може да достигне по-високи нива, но срещу значително повече работа, по-висока сезонност и допълнителна администрация.
Наемните нива продължиха да растат през 2025 и 2026 г. — в София ръстът за 2025 г. е около 20%, а в Бургас и Варна между 10% и 15% (ориентировъчно). Заедно с растящите цени на жилищата обаче това означава, че процентната доходност се движи в тесен диапазон: и числителят, и знаменателят се качват.
Ако купувате имот именно с цел отдаване, сметката е по-скоро за финансиране, отколкото за наем — условията по кредитите сме разгледали в ръководството за ипотечен кредит, а състоянието на пазара към момента — в доклада за първото полугодие на 2026 г..
Наемният договор за жилище не изисква нотариална форма, но има няколко клаузи, чието отсъствие струва скъпо:
Едно правило си струва да се знае отделно. По чл. 237 от Закона за задълженията и договорите, ако продадете имота, вписаният в имотния регистър наемен договор обвързва новия собственик до края на срока си. Невписан договор с достоверна дата обвързва купувача най-много една година от прехвърлянето. Вписването е в интерес предимно на наемателя — но за наемодател, който планира продажба в обозримо бъдеще, това е практическо съображение при договаряне на срока.
Ако предстои и покупка на имота, който ще отдавате, проверката на документите преди сделката е отделна тема — разгледали сме я в ръководството за правна проверка преди покупка.
При имотите, които управляваме под наем, администрацията не остава на собственика. В стандартния обхват влизат: проверка на наемателя и на платежоспособността му; изготвяне на договора и описа при предаване; приемане и отчитане на депозита; прехвърляне на партидите за консумативи; контрол на плащанията и на състоянието на имота; и подготовка на данните, които са ви нужни за тримесечните и годишната декларация. Не подаваме декларации вместо вас — това е работа на счетоводител — но подреждаме сумите така, че подаването да отнеме минути.
Данъчната сметка при дългосрочно отдаване е проста: 9% ефективно, тримесечни срокове през април, юли и октомври, годишна декларация до 30 април. Сложното е в детайлите — кой внася данъка, какво остава за сметка на собственика, и какво е записано в договора преди да възникне спорът.
Ако предстои да отдадете жилище под наем и искате договор, който издържа, или обмисляте покупка с цел отдаване — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме конкретния имот, ще направим сметката за него и ще ви кажем какъв наем е реалистичен.
Данъчните правила са към юли 2026 г. по ЗДДФЛ, ЗМДТ и указанията на НАП. Пазарните показатели са ориентировъчни и се променят. Материалът е с информационна цел и не замества индивидуална счетоводна или правна консултация.
