Първата половина на 2026 г. приключи с най-рязкото свиване на броя сделки от пандемията насам — и с цени, които въпреки това продължиха да се покачват. Двете неща изглеждат противоречиви, но описват един и същ процес: пазарът излиза от изключителната 2025 г. и се връща към нормалния си ритъм.
Този доклад събира данните от Агенцията по вписванията, НСИ, БНБ и Eurostat към юли 2026 г. и обяснява какво следва от тях за човек, който в момента продава или купува.
По данни на Агенцията по вписванията през първите шест месеца на 2026 г. в страната са реализирани 84 119 покупко-продажби на жилища, спрямо 101 154 за същия период на 2025 г. Това е спад от 17%. Само през второто тримесечие сделките са 45 965 — с 17.9% по-малко на годишна база.
Числото звучи драматично, докато не се постави в контекст. През първото полугодие на 2019 г. — последната „нормална“ година преди пандемията — сделките бяха около 92 500. През 2023–2024 г. пазарът се движеше около 98 000 на полугодие. Тоест 2026 г. не пада под дългосрочната си основа, а се връща към нея, след като 2025 г. я надскочи значително.
Причината за силната 2025 г. е известна: очакването за въвеждането на еврото от 1 януари 2026 г. изтегли напред както решенията на семействата, така и спекулативния интерес на прекупвачи и инвеститори в бързи препродажби. Този интерес вече е изконсумиран. На пазара днес остават предимно купувачите с реална жилищна нужда — семейства, които се местят в по-голям или по-качествен имот.
Тук е разминаването, което обърква мнозина. По данни на НСИ през първото тримесечие на 2026 г. индексът на цените на жилищата е 14.8% по-висок на годишна база и 6.2% по-висок спрямо четвъртото тримесечие на 2025 г.
Важното е в темпото, не в самото число. 14.8% е най-слабият годишен ръст от 2023 г. насам — за сравнение, в първото тримесечие на 2025 г. поскъпването беше 15.1%, а година по-рано 16%. Кривата се изглажда, но все още не се обръща.
Данните на Eurostat потвърждават посоката: в първото тримесечие на 2026 г. българските жилища са 9.4% над средното си ниво за цялата 2025 г., което поставя страната на второ място в ЕС по поскъпване след Португалия (10.3%).
Тримесечните промени (първо тримесечие на 2026 г. спрямо четвърто на 2025 г.) по данни на НСИ показват ясно разделение:
Четирите големи пазара продължават да поемат основния приток на купувачи и кредитен ресурс. В част от по-малките областни центрове цените вече се коригират надолу. Това е първата ясна поява на две различни скорости в един и същ национален индекс — и е причината общите числа за „пазара в България“ все по-рядко описват вярно конкретен град.
Спадът в сделките не се пренесе върху цените основно защото банковото финансиране остана изобилно и евтино. По данни на БНБ обемът на новоотпуснатите жилищни кредити за периода януари–май 2026 г. е около 12% по-голям от същия период на 2025 г. Средната лихва в края на май е 2.43%, а с останалите разходи и комисиони ГПР достига средно 2.77% (ориентировъчно, към май 2026 г.).
По-показателен обаче е друг показател: около 74% от сделките днес се финансират с ипотечен кредит, спрямо около 60% година по-рано. Това не е признак само на достъпно финансиране — то отразява и факта, че при достигнатите ценови нива все повече домакинства не могат да купят без кредит. Разчитането на банка вече не е изключение, а стандарт.
Ако предстои покупка с финансиране, условията и стъпките по кандидатстване сме разгледали отделно в ръководството за ипотечен кредит.
Най-практичната промяна за човек, който в момента преговаря, е тази: по данни на „Адрес“ 54% от сделките с жилища се сключват с отстъпка от обявената цена, обичайно в диапазона 2–10%.
Отстъпки към горния край на диапазона се постигат при имоти, които са се задържали дълго на пазара или са били обявени на явно завишена цена от самото начало. Това е директно следствие от по-малкия брой купувачи: при един купувач на един имот преговорната позиция вече не е автоматично на страната на продавача, както беше през 2025 г.
За продавачите изводът е конкретен: точното първоначално ценообразуване вече струва пари. Имот, обявен 10% над пазара с идеята „ще сваля в движение“, днес губи първите — и най-активните — седмици на интерес и обикновено се продава на по-ниска цена от коректно оценен имот. Затова при всеки имот, който приемаме за продажба, правим сравнителен пазарен анализ по реализирани сделки в същия район, преди да съгласуваме цената с клиента — не по обявени цени на конкуренцията.
Докато масовият пазар се свива, високият ценови клас в София се движи в обратна посока. През първото полугодие на 2026 г. сделките с жилища на цена над 500 000 € нарастват с 31.6% на годишна база. По подсегменти:
Средният клас между 200 и 500 хил. € остава практически без промяна. Обяснението е, че купувачите в горния сегмент рядко зависят от ипотечен кредит и от лихвен цикъл — за тях имотът е инструмент за запазване на стойност, а еврозоната намали валутния риск в тази сметка.
Предлагането на завършени нови жилища намалява чувствително. По данни на НСИ през първото тримесечие на 2026 г. в експлоатация са въведени 1 241 жилищни сгради с 4 151 жилища — наполовина по-малко на годишна база. Най-много нови жилища има в София (968), Варна (672) и Пловдив (516).
Това е важно за средносрочната картина. Предлагането на съществуващи жилища за продажба се увеличи, защото повече собственици излязоха на пазара след въвеждането на еврото. Но потокът от нови жилища намалява, а той е този, който определя дали в следващите две години ще има реален натиск надолу върху цените в големите градове. Засега такъв натиск не се вижда.
Пазарът остава благоприятен за продавача по цена, но вече не по скорост. Практически:
Позицията ви е по-добра, отколкото беше през последните две години:
Пазарният анализ не е брошура, която показваме на първата среща. При всяка сделка правим конкретна сметка за конкретния имот: реализирани сделки в същия вход, блок и район за последните месеци; разлика между обявени и постигнати цени; реален срок до сделка за подобни имоти. На тази база съгласуваме цената с продавача или обосноваваме офертата на купувача. Проверката на документите, набавянето на справките и подготовката на предварителния договор също са част от стандартния обхват, а не отделна услуга.
Пазарът не се срива — той се нормализира. Броят сделки се върна към нивата от 2019 г., цените все още растат, но по-бавно, кредитирането е широко достъпно, а преговорната сила се измести обратно към купувача. Това е пазар, на който подготвената страна печели повече, отколкото на пазара от 2025 г.
Ако продавате и искате коректна оценка по реализирани сделки, а не по обявени цени — или купувате и искате да знаете дали дадена цена е защитима — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме конкретния имот и ще ви кажем какво показват числата за него.
Данните са към юли 2026 г. по официални източници — НСИ, Агенция по вписванията, БНБ и Eurostat. Пазарните показатели са ориентировъчни и се променят с всяко ново тримесечие.
