Продавачите обикновено смятат нетната си сума като „цена минус комисиона“. В повечето случаи това е достатъчно точно. Но не във всички: при част от сделките държавата взима 10% от печалбата, а при една конкретна хипотеза — дарен имот, продаден твърде рано — данъчна основа става почти цялата продажна цена.
Темата е особено актуална точно сега. През 2025 г. очакването за въвеждането на еврото изтегли напред голям брой покупки, включително от хора, купили с идея за бърза препродажба. Тези имоти вече излизат обратно на пазара — а между покупката и продажбата им са изминали под три години. Именно тази граница решава дали ще платите данък или не.
Разпоредбите и сумите по-долу са проверени към юли 2026 г.
Три хипотези в Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ) освобождават дохода изцяло. Ако сделката попада в някоя от тях, не дължите данък и не подавате декларация за този доход.
Един жилищен имот, притежаван над 3 години. По чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“ ЗДДФЛ доходът от продажба на един жилищен имот е необлагаем, ако между датата на придобиване и датата на продажба са изминали повече от три години. Правилото важи само за жилищни имоти — апартамент, къща, вила. Гараж, офис, магазин и ателие не влизат в него. Ограничението е за един имот в рамките на една календарна година.
До два имота, притежавани над 5 години. По чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „б“ ЗДДФЛ доходът от продажба на до два недвижими имота — от какъвто и да е вид — е необлагаем, ако са изминали повече от пет години. Земеделските и горските имоти се броят отделно, независимо от броя им.
Имот, придобит по наследство или завет. По чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ продажбата на наследствен имот е необлагаема, без значение кога е придобит и от какъв вид е. Тази продажба не влиза и в лимита „един“ или „два“ имота по горните две правила. Същото важи за имоти, възстановени по реституция.
Трите и петте години не се броят от момента, в който сте се нанесли, нито от предварителния договор.
При жилище, купено „на зелено“, меродавна е датата на нотариалния акт, а не на предварителния договор с инвеститора или на въвеждането на сградата в експлоатация.
Ако сделката не попада в освобождаванията, облагаемата основа е разликата между продажната и покупната цена, намалена с 10% нормативно признати разходи (чл. 33, ал. 1 ЗДДФЛ). Върху нея се начислява 10% данък. Ефективно това означава 9% от печалбата.
Данък = (продажна цена − цена на придобиване) × 0,9 × 10%
Пример: купувате апартамент за 120 000 € и го продавате две години по-късно за 150 000 €. Печалбата е 30 000 €, нормативните разходи — 3 000 €, облагаемата основа — 27 000 €, дължимият данък — 2 700 €.
Нормативните 10% се признават без документи. Обратното също важи: реални разходи над този процент — ремонт, обзавеждане, комисиона — не се приспадат допълнително.
Ако продажната цена е равна или по-ниска от покупната, печалба няма и данък не се дължи. Декларирането обаче остава, ако сделката не е освободена по някое от трите правила.
Тук се допуска най-скъпата грешка при продажба на жилище.
По чл. 33, ал. 6, т. 3 ЗДДФЛ цената на придобиване е нула, когато няма документално доказана цена — включително при имот, придобит по дарение. Дарението не е покупка; в акта няма платена цена, която да се извади от продажната.
Практически: родител ви дарява апартамент. Година по-късно го продавате за 100 000 €, без да сте спечелили нищо. За данъчни цели обаче печалбата е целите 100 000 €, минус 10% нормативни разходи, и данъкът е 9 000 €.
Решението струва само време: изчакайте да минат три години от датата на дарението. Тогава продажбата попада в освобождаването по чл. 13, ал. 1, т. 1, б. „а“ и данък не се дължи.
Забележете разликата с наследството. Наследствен имот се продава без данък веднага. Дарен — не.
Част от разпределението е по закон, останалото е по договорка. В практиката в България то изглежда така:
| Разход | Кой го поема обичайно |
|---|---|
| Данък върху печалбата (ЗДДФЛ) | Продавач — само ако сделката не е освободена |
| Местен данък при придобиване (0,1–3%) | Купувач |
| Нотариална такса по тарифа + 20% ДДС | Купувач |
| Такса за вписване (0,1%) | Купувач |
| Удостоверение за данъчна оценка | Продавач |
| Удостоверение за тежести | Продавач |
| Сертификат за енергийни характеристики | Продавач |
| Комисиона | По договорка |
Нотариалната такса има таван — около 3 068 € плюс ДДС, независимо от стойността на имота (ориентировъчно, към юли 2026 г.). За предварителна сметка по конкретна цена можете да използвате нотариалния калкулатор. Разходите от страна на купувача сме разгледали подробно в ръководството за правна проверка преди покупка.
Тази стъпка изненадва продавачите редовно.
От май 2024 г., по промяна в Данъчно-осигурителния процесуален кодекс, нотариусите, съдиите по вписванията и съответните длъжностни лица са задължени да проверят в НАП дали прехвърлителят има непогасени публични задължения. При наличие на такива сделката не може да бъде изповядана, докато задължението не бъде погасено.
Мащабът не е малък. По данни на НАП за по-малко от година са направени над 1,6 милиона такива справки, като при 286 329 проверени лица — близо 17,5% — са установени задължения към момента на справката.
Ако задължението не може да бъде платено предварително, законът допуска то да се погаси от купувача със средства от продажната цена. Но това трябва да е уговорено в предварителния договор, а не открито сутринта на сделката. Затова справката за задължения се прави в началото на процеса, а не в деня преди нотариуса. Тя е безплатна и се прави онлайн в портала на НАП с ПИК или електронен подпис, или на гише в офис на агенцията.
Ако продажбите станат систематични, данъчният режим се променя изцяло.
НАП може да преквалифицира дейността като стопанска. Индикаторите, използвани при преценката, са няколко продажби в кратък период — обичайно се коментират три и повече в рамките на 12 месеца — и активни действия с цел печалба: покупка, ремонт и бърза препродажба, тоест „флип“. Това не е записан в закона праг, а преценка по конкретните обстоятелства на всеки случай.
Последиците са три: доходът се облага като от стопанска дейност, а не с ефективните 9%; възниква задължение за осигуряване като самоосигуряващо се лице; и при достигане на оборота за регистрация по ЗДДС се начислява 20% ДДС върху продажбите.
Тук има конкретна промяна от тази година. От 1 януари 2026 г. прагът за задължителна регистрация по ЗДДС е 51 130 €, а оборотът се следи за календарна година (1 януари – 31 декември), а не за последните 12 месеца. Заявлението се подава в 7-дневен срок от превишаването. При цените на жилищата в големите градове този праг се достига с една сделка.
Отделно правило: продажбата на нова сграда — до 5 години от въвеждането ѝ в експлоатация — от регистрирано по ДДС лице е облагаема с 20% ДДС.
Ако имотът е купен като инвестиция и бързата препродажба вече не изглежда изгодна, алтернативата е отдаване под наем — данъчният режим там е различен и по-лек, и сме го разгледали в ръководството за наемодатели.
Вписването на по-ниска от реалната цена в нотариалния акт — обикновено „по данъчна оценка“ — намалява местния данък на купувача и данъка на продавача. То обаче създава три отделни риска. НАП може да оспори цената. При разваляне на сделката купувачът може да претендира само вписаната сума. А при следваща продажба ниската вписана цена става вашата цена на придобиване и увеличава облагаемата печалба.
С предстоящата реформа на данъчните оценки, която описахме в отделен материал, разликата между оценка и пазарна цена ще се свива — а с нея и привидната „полза“ от такава практика.
Данъчната сметка на продавача е част от разговора още при приемането на имота, а не тема, която изниква на нотариуса. При всяка сделка проверяваме на коя дата и с какъв документ е придобит имотът, дали попада в някое от освобождаванията, и ако не — правим конкретната сметка за печалбата и данъка, за да знаете нетната си сума, преди да се договаряте по цената. Заявяваме удостоверението за данъчна оценка и удостоверението за тежести и напомняме за справката за задължения към НАП достатъчно рано, за да не се окаже пречка в деня на прехвърлянето. Самата декларация подавате вие или вашият счетоводител — ние подготвяме числата и документите, които са нужни за нея.
Кога има смисъл да се изчака и кога не зависи и от посоката на пазара. Данните към момента сме обобщили в доклада за първото полугодие на 2026 г.
Повечето продажби на жилище в България са необлагаеми: един жилищен имот след три години, до два имота след пет, наследствените — винаги. Данък се плаща главно в два случая — бърза препродажба и дарен имот, продаден преди да минат три години. При първия сметката е 9% от печалбата; при втория — 9% от почти цялата продажна цена.
Ако предстои продажба и искате да знаете точно каква сума остава за вас — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще проверим датата и начина на придобиване, ще направим сметката за конкретния имот и ще ви кажем дали има смисъл да се изчака.
Разпоредбите са към юли 2026 г. по ЗДДФЛ, ЗДДС, ЗМДТ и ДОПК. Сумите са ориентировъчни и се променят. Материалът е с информационна цел и не замества индивидуална данъчна, счетоводна или правна консултация.
