На 24 юли 2026 г. Министерството на енергетиката публикува за обществено обсъждане проект на Закон за изменение и допълнение на Закона за енергийната ефективност. Срокът за становища и предложения е 23 август 2026 г.
За собствениците на жилища най-важното е едно изречение от проекта: при продажба или отдаване под наем енергийният клас на сградата ще трябва да се посочва в самата обява и да се предоставя на бъдещия купувач или наемател.
Материалът е актуален към август 2026 г. Проектът е в консултация — окончателният текст може да се различава.
Промените транспонират в българското законодателство изискванията на Директива (ЕС) 2023/1791 (енергийна ефективност) и Директива (ЕС) 2024/1275 (енергийни характеристики на сградите).
От анотацията на вносителя се вижда, че обхватът е широк и далеч не се изчерпва с жилищата:
Частта, която засяга обявите за имоти, е онази, която ще усетят най-много обикновените продавачи и наемодатели.
Сертификатът за енергийни характеристики не е нова идея. Той е задължителен за сгради над 250 кв. м от години, а при продажба или отдаване под наем собственикът вече дължи предоставянето му на купувача или наемателя.
Срокът на валидност е до 10 години и зависи от енергийния клас — колкото по-висок е класът, толкова по-дълга е валидността. При основен ремонт или преустройство, което променя енергийните характеристики, сертификатът се актуализира предсрочно.
Практиката обаче изостава от закона. Изпълнителният директор на Центъра за енергийна ефективност „ЕнЕфект“ д-р Драгомир Цанев коментира в началото на август, че нотариусите следва да изискват такъв сертификат при сделка, но на практика това не се прави, а много малко сгради у нас изобщо разполагат със сертификат.
Тук е най-практичният проблем за собственика на жилище в блок. Сертификат не се издава за отделен апартамент — той се издава за цялата сграда.
Това означава, че продавачът на един апартамент не може да си извади документа сам. Нужно е решение на етажната собственост и споделяне на разхода между собствениците. Всеки собственик има право да получи копие от готовия сертификат.
По оценка на д-р Цанев обследването отнема не по-малко от три седмици и струва ориентировъчно 2 000 – 3 000 евро за сграда, като цената зависи по-скоро от сложността на сградата, отколкото от размера ѝ. Това са индикативни стойности към август 2026 г., а не тарифа.
Ако в сградата ви още няма работещ орган на управление, започнете оттам — писахме подробно за новия публичен регистър в материала за домоуправителя.
Законът за местните данъци и такси предвижда облекчение, за което малко собственици знаят. Сгради и части от сгради с издаден сертификат с енергиен клас „А“ се освобождават от данък сгради за 6 години, а сградите с близко до нулево потребление на енергия — за 10 години, считано от годината, следваща издаването на сертификата (чл. 24, ал. 1, т. 18 и 19 от ЗМДТ).
За санирана сграда с добър клас това превръща разхода за сертификат от формалност в сметка, която си струва да се направи.
Ако продавате или отдавате под наем през следващите месеци, разумно е да проверите три неща:
Няма основание за паника. Проектът е в консултация до 23 август, а дори при приемане текстът обикновено предвижда срок за влизане в сила. Но посоката е ясна и следва европейската практика — в почти всяка обява в ЕС енергийната скала вече е там.
При имотите, които поемаме, проверката какви документи има сградата е част от обичайната работа — включително дали има издаден сертификат за енергийни характеристики, кога изтича и у кого се съхранява. Ако липсва, казваме го на продавача навреме, а не в деня преди нотариуса, и подготвяме обявата така, че информацията към купувача да е пълна.
Следим и текста на проекта. Когато окончателните правила бъдат приети, ще ги обобщим тук — с конкретните срокове и какво изисква всеки от тях.
Ако предстои продажба или отдаване под наем и не сте сигурни какво е състоянието на документите за вашата сграда — обадете ни се или заповядайте в офиса. Ще проверим заедно и ще ви кажем ясно какво липсва и какво си струва да се направи.
