Повече от двайсет години дейността на „професионалния домоуправител“ в България се упражняваше без регистрационен режим. Всеки можеше да предложи услугата — без квалификация, без застраховка и без публична следа. От 20 февруари 2026 г. това вече не е така.
На тази дата влезе в сила Наредба № РД-02-20-1 от 05.02.2026 г. за Единната информационна система на етажната собственост (ЕИСЕС), обнародвана в ДВ, бр. 20 от 20.02.2026 г. Тя отмени старата Наредба № РД-02-20-8 от 2012 г. и направи практически приложими текстовете, приети още с изменението на ЗУЕС от 2023 г. (ДВ, бр. 82 от 2023 г., в сила от 31.12.2024 г.).
Промяната засяга всеки, който живее в сграда в режим на етажна собственост — и всеки, който тепърва купува апартамент в такава сграда. Разпоредбите и сумите по-долу са проверени към юли 2026 г.
ЕИСЕС обединява два публични централизирани електронни регистъра, поддържани от Министерството на регионалното развитие и благоустройството:
1. Регистър на професионалните управители на етажна собственост (чл. 47а, ал. 1, т. 1 ЗУЕС) — в него се вписват търговците, които управляват етажна собственост по занятие.
2. Регистър на етажната собственост (чл. 47а, ал. 1, т. 2 ЗУЕС) — данни за сдруженията на собствениците и за управителните съвети (управителите) на сгради или отделни входове в режим на етажна собственост на територията на цялата страна.
За всеки вписан субект се открива отделна електронна партида (чл. 6, ал. 1 от Наредбата). Регистърът на професионалните управители е публичен и достъпен онлайн на сайта на МРРБ — към юли 2026 г. в него вече има вписани дружества.
Задължението за вписване е за лица, които управляват етажна собственост по занятие — редовно, срещу възнаграждение, като стопанска дейност. Допустимите форми са едноличен търговец и търговско дружество.
Не подлежи на вписване домоуправителят, избран от общото събрание измежду самите собственици. Той не е професионален управител по смисъла на закона и не носи задълженията по този режим — но отговаря на общо основание по ЗУЕС и по гражданското право за своите действия и бездействия.
Извън обхвата на ЗУЕС остават и две категории сгради:
Чл. 47б ЗУЕС поставя условия както към дружеството, така и към физическите лица в него — едноличния търговец, членовете на управителния орган, неограничено отговорните съдружници. Те трябва:
Последното изискване изглежда техническо, но е важно: то отсява дружествата без никакъв оперативен ресурс, които събират такси и препращат проблемите нататък.
Обстоятелствата се удостоверяват с декларация по образец, утвърден със Заповед № РД-02-14-234 от 05.02.2026 г. на министъра на регионалното развитие и благоустройството.
Таксите са уредени в нов раздел VIII на Тарифа № 14 (ДВ, бр. 17 от 13.02.2026 г., в сила от 13.02.2026 г.) и вече са в евро:
| Услуга | На хартия | По електронен път |
|---|---|---|
| Първоначално вписване | 80,00 € | 72,00 € |
| Вписване на промяна в обстоятелствата | 49,00 € | 44,10 € |
Електронното подаване е с около 10% по-евтино. Вписването има срок на действие до 5 години; след изтичането му за продължаване на дейността е необходима нова регистрация и ново удостоверение.
Отказите за вписване, както и заличаването на професионален управител, подлежат на обжалване по реда на Административнопроцесуалния кодекс.
Най-съществената част от новия режим за обикновения собственик е задължителната застраховка „Професионална отговорност“.
Съгласно чл. 47в, ал. 5 и ал. 6 ЗУЕС и чл. 16 – чл. 19 от Наредбата, вписаният търговец е длъжен да сключи такава застраховка в 15-дневен срок след регистрацията си в ЕИСЕС. Тя се подновява ежегодно.
Практическата разлика е голяма. Досега при липси в касата, пропуснат ремонт или неправомерно разходвани средства собствениците имаха иск срещу дружество, което често се оказваше празна черупка. Сега зад отговорността на управителя стои застраховател.
Регистърът на етажната собственост засяга и сгради, които нямат професионален управител. Общините имат две конкретни задължения:
Заявлението за вписване (Приложение № 3 към Наредбата) изисква конкретика: кога е проведено общото събрание, колко идеални части от общите части са били представени, с какво мнозинство са избрани председателят и членовете на управителния и контролния съвет, кой е касиерът, какъв е размерът на месечните вноски във фонд „Ремонт и обновяване“, колко самостоятелни обекта има сградата и какъв е нейният идентификатор по кадастъра.
С други думи — сградата вече има досие. Това е добра новина за всеки, който иска да знае как се управляват парите на входа му.
Възлагането на правомощия на професионален управител не е свободно договаряне. Съгласно чл. 11, ал. 1, т. 11 и чл. 19, ал. 8 ЗУЕС (в сила от 31.12.2024 г.):
Договор с невписано лице оставя входа без застрахователно покритие и без публична проследимост — точно двете неща, заради които регистърът беше създаден.
За купувача новият режим е инструмент, а не бюрокрация. Преди подписването на предварителен договор си струва да знаете:
Проверката за задължения към входа е част от документалната подготовка, която извършваме по всяка сделка — заедно с удостоверението за тежести, кадастралната скица и данъчната оценка. Подробният списък какво се проверява преди подпис е в нашето ръководство Правна проверка преди покупка на имот.
От 20 февруари 2026 г. професионалното управление на етажна собственост е регулирана дейност: публичен регистър, изисквания към управителя, задължителна застраховка и публична партида за всяка сграда. За собствениците това е повече прозрачност и реален източник за обезщетение при вреди. За купувачите — още една проверка, която вече може да се направи безплатно и онлайн.
Ако предстои покупка или продажба и искате документите на сградата да бъдат прегледани от юрист, преди да подпишете — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще ги минем заедно, ще извадим липсващото и ще ви кажем ясно кое е наред и кое трябва да се уреди преди нотариуса.
