„Наем с право на покупка“ звучи като идеалното решение за човек, който още няма нужното самоучастие или кредит: нанасяте се веднага, плащате месечно, част от парите се приспадат от цената, а след година-две купувате. За собственика пък това е начин да продаде на по-добра цена, без да чака купувач с готов кредит.
Проблемът е, че в българското право няма отделен договор „наем с право на покупка“. Това, което хората наричат така, е комбинация от два познати договора — договор за наем и предварителен договор за покупко-продажба (или обещание за продажба). Сигурността на сделката зависи изцяло от това как са написани и вписани. Тук обясняваме как да се направи правилно и къде са капаните — за наемателя-купувач и за собственика.
Темата е продължение на две наши ръководства: Капаро и предварителен договор и Продажба на имот на разсрочено плащане без банка. Тук фокусът е върху това, което ги отличава: живеете в имота като наемател, докато още не сте собственик.
Обикновено схемата е следната:
До нотариалния акт собственик остава продавачът. Всичко, което наемателят е платил дотогава, е защитено само толкова, колкото позволяват договорите.
Без предварителен договор „правото на покупка“ е просто обещание. За да може да се защити в съда, договорът трябва:
Нотариалната заверка на подписите не е задължителна, но е силно препоръчителна — дава достоверна дата и отрязва спора кой какво е подписал.
Ако собственикът откаже да прехвърли имота, наемателят може да предяви иск по чл. 19, ал. 3 ЗЗД — съдът обявява предварителния договор за окончателен и решението замества нотариалния акт. Исковата молба трябва да се впише в имотния регистър (чл. 114, ал. 1, б. „б“ ЗС): правата и възбраните, придобити от трети лица след вписването, не могат да се противопоставят на ищеца.
Цената в предварителния договор се фиксира в момента на подписа. При пазар, в който цените растат с двуцифрени темпове на годишна база, собственик, обещал продажба след две години на днешна цена, има силен стимул да се откаже. Наемател, чиито доходи са паднали, има стимул да се откаже, ако цените поевтинеят.
Затова уговорете изрично:
Ако част от плащанията е задатък (капаро), правилото на чл. 93 ЗЗД е ясно: при неизпълнение от страна на купувача продавачът задържа задатъка; при неизпълнение от продавача той го връща в двоен размер. Ако е аванс, той по принцип подлежи на връщане, когато сделката не се осъществи. Затова договорът трябва да казва точно кое плащане какво е.
Това е най-честият източник на спорове. Ако договорът казва само „30% от наема се приспадат от цената“, при провал на сделката страните ще спорят дали тези 30% са били наем (и не се връщат), задатък (и се губят или удвояват) или аванс (и се връщат).
Разпишете месечното плащане на два отделни реда:
| Част | Какво е | Какво става при провал |
|---|---|---|
| Наем | Плащане за ползването на имота | Не се връща — наемателят е живял в имота |
| Вноска към цената | Аванс или задатък — уговорете кое | Връща се (аванс) или се урежда по чл. 93 ЗЗД (задатък) |
Плащайте по банков път с ясно основание — „наем за м. …“ и отделно „вноска по предварителен договор от …“. Това е и доказателство, и правилната основа за данъчното третиране: доходът от наем се облага като такъв (виж ръководството за данъка при отдаване под наем), а сумите по цената са част от цената на продажбата. Как точно да ги декларира собственикът, е добре да се уточни със счетоводител.
Докато не е собственик, наемателят е изложен на всичко, което се случи със собственика:
Как да се защитите:
Ако по някаква причина имотът смени собственика, съдбата на наема зависи от чл. 237 ЗЗД: вписаният договор за наем (вписват се договорите за срок над една година) остава в сила спрямо новия собственик до края на срока; невписаният договор с достоверна дата го обвързва до една година от прехвърлянето. Подробно — в ръководството Купувате или продавате жилище с наемател в него. При двугодишна схема вписването на наема е евтина допълнителна защита.
Цялата схема често разчита на това, че след година-две наемателят ще получи ипотечен кредит. Ако това не стане — доходите не стигнат, лихвите се променят, банковата оценка излезе под цената — сделката зависва.
Уговорете предварително:
Ако планирате кредит в края на срока, говорете с банка още преди да подпишете — за да знаете реално каква сума може да получите.
Схемата носи рискове и за продавача:
Нотариалната такса и местният данък при придобиване се изчисляват при окончателния договор върху уговорената цена или данъчната оценка, ако е по-висока — сумите, платени по-рано, не намаляват основата. Приблизителните разходи можете да сметнете с нашия нотариален калкулатор.
„Наем с право на покупка“ може да работи — например между роднини, при собственик, който не бърза, или при купувач, на когото липсва само малко време до одобрението на кредита. Но това не е готов продукт, а конструкция от два договора, и цялата защита е в детайлите: кое плащане какво е, какво става при отказ и при отказан кредит, и дали правата са вписани навреме.
Ако обмисляте такава сделка — като наемател или като собственик — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще проверим имота, ще прегледаме проектите на договорите с юриста ни и ще ви кажем къде е рискът във вашия конкретен случай.
Проверено към ноември 2026 г. Текстът е обща информация, а не правен съвет за конкретен случай.
