Между огледа и нотариалния акт при повечето сделки стои един документ — предварителният договор. С него купувачът обикновено плаща и „капаро“. Този договор решава какво става, ако някой се откаже, ако банката откаже кредит или ако по имота излезе тежест. По-долу е какво казва законът и какво да има в договора, за да не стигате до съд.
„Капаро“ е разговорната дума. Законът го нарича задатък (чл. 93 ЗЗД). Той има две функции: доказва, че договор е сключен, и обезпечава изпълнението му.
Авансът е просто част от цената, платена предварително. Той няма наказателна функция: при разваляне на договора се връща, а претенции за вреди се доказват отделно. Затова в договора не пишете само „капаро“ или „депозит“ — запишете изрично дали сумата е задатък по чл. 93 ЗЗД или авансово плащане, и как се отчита в цената при сделката. Двусмислената формулировка е най-честата причина за спор.
Размерът на задатъка се договаря свободно; в практиката често е около 10% от цената. Плащайте го по банков път — над законовия праг за плащания в брой това е задължително, а и така имате доказателство.
Предварителният договор за имот трябва да е в писмена форма (чл. 19, ал. 1 ЗЗД), защото окончателният изисква нотариален акт (чл. 18 ЗЗД). Устна уговорка за покупка на имот не поражда задължение за сключване на сделката.
Договорът трябва да съдържа съществените условия на окончателния (чл. 19, ал. 2 ЗЗД) — като минимум точно описание на имота и цената. Нотариална заверка на подписите не е задължителна, но е препоръчителна: отпада спорът дали подписът е истински.
Предварителният договор не прехвърля собствеността. Тя преминава едва с нотариалния акт.
| Клауза | Защо е важна |
|---|---|
| Имотът — адрес, площ, идентификатор по КККР, принадлежности (мазе, таван, паркомясто) | Без точно описание искът по чл. 19, ал. 3 може да бъде отхвърлен |
| Цена и начин на плащане — задатък, остатък, собствени средства / кредит, сметки | Ясно кое плащане кога е дължимо |
| Срок за нотариален акт | Конкретна дата или „до …“, плюс какво става при закъснение |
| Условие за кредит | Какво става със задатъка, ако банката откаже кредит без вина на купувача |
| Тежести | Продавачът декларира липса на ипотеки, възбрани, наематели — или как ще бъдат заличени преди сделката |
| Документи | Кой какво набавя и до кога (удостоверения, скици, данъчна оценка) |
| Предаване на владението | Дата, състояние, показания на уредите |
| Разноски | Кой плаща нотариалните такси, местния данък и вписването |
| Неустойка | За забава или отказ, отделно от задатъка |
Ако нищо не е уговорено за разноските, при продажба на недвижим имот те се поделят по равно между страните (чл. 186 ЗЗД). На практика по-често ги поема купувачът — но това трябва да е записано. Ориентировъчен разчет можете да направите с нашия нотариален калкулатор.
Ако имотът е ипотекиран, механизмът на плащане към банката трябва да е описан още в предварителния договор — вижте продажба на имот с неизплатена ипотека. Самите проверки на имота преди подписване са описани в правната проверка преди покупка.
Неустойката (чл. 92 ЗЗД) обезпечава изпълнението и обезщетява вредите без да е нужно те да се доказват. Обичайно се уговаря за всеки ден забава или като фиксирана сума при отказ. Ако е прекомерно голяма спрямо реалните вреди, съдът може да я намали. Ако вредите са по-големи, може да се търси и разликата.
Всяка страна може да предяви иск за сключване на окончателния договор. Договорът се смята сключен, когато съдебното решение влезе в сила (чл. 19, ал. 3 ЗЗД). На практика решението замества нотариалния акт.
Какво е важно:
Искът е алтернатива на задатъка: или се отказвате и задържате/искате двойно капарото, или искате изпълнение.
Информацията е обща и не е правен съвет за конкретен случай. Проверено към октомври 2026 г.
Ако се готвите да подпишете предварителен договор — като купувач или продавач — обадете се или заповядайте в нашия офис. Ще прегледаме проекта заедно, преди да преведете или приемете капаро.
