Голяма част от жилищата, които се продават днес, още носят ипотека. Кредитирането остава силно дори при по-малко сделки. По данни на Агенцията по вписванията за третото тримесечие на 2026 г. продажбите са с 22,1% по-малко за година, а вписаните ипотеки — само с 0,7% по-малко (подробно в пазарния ни доклад).
Неизплатеният кредит не пречи на продажбата. Той обаче определя реда на плащанията — и ако този ред не е уговорен предварително, сделката засяда точно при нотариуса. Ето как работи механизмът и как се пазят и двете страни.
По чл. 173, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите кредиторът с ипотека има право да се удовлетвори предпочтително от цената на имота, в чиято собственост и да се намира той. С продажбата ипотеката не изчезва — тя минава заедно с имота към купувача.
Затова никой разумен купувач не плаща цялата цена на продавача, докато ипотеката стои в имотния регистър. Тя се вижда в удостоверението за тежести, което се изважда преди всяка сделка. Задачата е парите от сделката първо да погасят кредита, а ипотеката да бъде заличена.
Редът е в чл. 179 ЗЗД:
На практика банката издава нотариално завереното съгласие, след като получи пълното погасяване. Държавната такса за заличаване в Агенцията по вписванията е половината от таксата за вписване, т.е. 0,05% от обезпечената сума — същата такса, която разгледахме и при рефинансирането на ипотечен кредит.
Сроковете, в които отделните банки издават съгласието, са различни и не са уредени в закона. Затова те се уточняват писмено с банката, а не се приемат на доверие.
Преди да се насрочи нотариус, продавачът иска от банката писмена справка за дълга към конкретна дата. В нея трябва да има:
Едно правило без изключения: сметката за погасяване се потвърждава пряко с банката, а не от имейл или съобщение. Подменени банкови сметки в кореспонденцията са класически сценарий за измама при сделки с големи суми.
1. Купувачът плаща със собствени средства — през сметката на нотариуса. По чл. 25а от Закона за нотариусите и нотариалната дейност сумата по сделката може да се преведе по специална банкова сметка на името на нотариуса. Условията — кога се внасят парите и кога и на кого нотариусът ги превежда — се уреждат с писмено споразумение между нотариуса и страните. Обичайната логика: купувачът внася цената; след подписването и вписването на акта нотариусът превежда на банката сумата по справката, а остатъка — на продавача. Законът изрично забранява принудително изпълнение върху тези средства за задължения на самия нотариус. Таксата за услугата се уговаря предварително с нотариуса.
2. Купувачът плаща с ипотечен кредит. Тогава в сделката участват две банки. Банката на купувача иска нейната ипотека да бъде на първо място, а банката на продавача — да получи погасяването, преди да даде съгласие за заличаване. Как точно и в какъв ред се превеждат парите от новия кредит, зависи от процедурата на банката на купувача. Затова този разговор се води още при одобрението на кредита, не седмицата преди нотариуса.
3. Продавачът погасява кредита преди сделката. Това е най-чистият вариант за купувача — при нотариуса имотът вече е без тежести. Ако продавачът няма собствени средства и иска да погаси с капарото на купувача, рискът се прехвърля към купувача: парите му отиват в банката на продавача преди прехвърлянето. Такава схема се допуска само с ясни уговорки в предварителния договор — срок за заличаване, плащане на капарото директно към банката срещу документ и последици при неизпълнение. По чл. 93 ЗЗД страната, получила задатък и неизпълнила, дължи връщането му в двоен размер.
По чл. 25, ал. 10 ЗННД плащанията по сделка с имот в общ размер над 10 000 лв. (5 112,92 € по фиксирания курс) се извършват по специалната сметка на нотариуса или по банкова сметка в избрана от страните банка. Същият праг важи и по Закона за ограничаване на плащанията в брой. В нотариалния акт страните декларират, че посочената сума е действително уговореното плащане (чл. 25, ал. 9 ЗННД). „Част в брой, извън акта“ не е вариант — нито законов, нито безопасен.
Продавачът дължи имот без тежести, затова разходите по погасяването и заличаването на собствената му ипотека — обезщетение за предсрочно погасяване, ако се дължи, нотариалната заверка на съгласието и държавната такса за заличаване — обикновено са за негова сметка. Това не е автоматично: запишете го изрично в предварителния договор, заедно със схемата на плащане и срока, в който ипотеката трябва да бъде заличена.
Ипотеката не спира продажбата, но я подрежда: първо се погасява банката, после продавачът получава остатъка, а купувачът получава имот без тежести. Законът дава инструментите — нотариално заверено съгласие за заличаване, специална сметка на нотариуса, банкови плащания над прага. Рискът идва не от закона, а от неуточнени детайли: сума към грешна дата, непотвърдена сметка, банка, която не е предупредена навреме.
Ако продавате жилище с неизплатен кредит или купувате имот с ипотека — обадете ни се или заповядайте в офиса. Ще подредим схемата на плащане с банката и нотариуса, преди да сте подписали каквото и да е.
Правната рамка е проверена към октомври 2026 г. Таксите са ориентировъчни; сроковете и изискванията на отделните банки се уточняват индивидуално.
