Между юли и септември 2026 г. в страната са вписани 45 312 покупко-продажби на имоти. Това е с 22,1% по-малко от същия период на миналата година (58 184) и, по изчисления на Investor.bg, най-слабото трето тримесечие от поне 21 години насам. За първи път от 2010 г. продажбите през лятното тримесечие падат под 50 000. Данните на Агенцията по вписванията бяха публикувани в началото на октомври и дават първата национална картина за пазара след въвеждането на еврото.
Ето какво казват числата, къде спадът е най-голям и как да ги четете, ако тази есен купувате или продавате.
Спадът на годишна база се задълбочава от тримесечие на тримесечие: около −15,5% през първото, −17,9% през второто и −22,1% през третото тримесечие.
Причината е най-вече в базата. Лятото на 2025 г. беше върхът на покупките преди еврото — много хора побързаха да купят, да прехвърлят или да вложат спестявания в имот, преди да се смени валутата. Сравнението с такъв период неизбежно изглежда драматично.
По-показателно е сравнението с пролетта: спрямо второто тримесечие броят на сделките на национално ниво почти не се променя (−1,4%). С други думи, пазарът не продължава да пада свободно, а по-скоро се установява на по-ниско ниво. Това ниво обаче е с около 18% под лятото на 2019 г. Финансовият анализатор Мак Баклаян (Tavex) оценява, че пазарът е с приблизително 15% под нивата от 2023 и 2024 г.
| Град / район | Продажби Q3 2026 | Промяна за година |
|---|---|---|
| София | 7 282 | −21,2% |
| Варна | 2 853 | −26,3% |
| Бургас | 2 047 | −14,3% |
| Русе | 1 064 | −13,1% |
| Стара Загора | 880 | −27,8% |
София губи над една пета от сделките за година. Спадът спрямо пролетта е по-рязък, отколкото средно за страната — от 8 874 продажби през второто тримесечие до 7 282, или около −18%.
Варна пада до най-ниското си ниво от 2015 г. насам. Бургас се справя по-добре от останалите големи пазари, но и там активността е под нивото от 2023 г.
Пловдив разгледахме подробно в нашия материал от 2 октомври. Важно уточнение към него: националната справка дава за Пловдив 3 356 продажби и спад от 23,9% на годишна база — по-малък от 31,1%, изчислени тогава по данните на местната служба. Броят на сделките за 2026 г. в двата източника практически съвпада (3 354 срещу 3 356); разликата е в цифрата за третото тримесечие на 2025 г., с която се сравнява. Като ориентир използвайте националната справка.
Най-големи спадове има в пазарите, които през последните години зависеха от купувачи на втори дом и от инвеститори: Несебър −37%, Разлог −30,4%, Балчик −28,9%. Срещу общата тенденция растат само няколко по-малки пазара, сред тях Благоевград (+19,8%) и Гоце Делчев (+11,2%).
Най-интересният сигнал отново е в кредитирането. Докато продажбите падат с над 22%, вписаните ипотеки в страната са само с 0,7% по-малко за година. По градове картината е различна: София −7,6%, Варна −9,7%, Бургас −2,6%, а Русе дори +24,2%.
Това означава, че делът на сделките с банково финансиране расте. По изчисление на Мак Баклаян съотношението се повишава от около 29% през третото тримесечие на 2025 г. до около 37% сега. (Съотношението е ориентировъчно — едно жилище може да носи повече от една ипотека, а част от ипотеките обезпечават рефинансиране.)
Нашето тълкуване: от пазара се оттеглят преди всичко купувачите с налични пари — тези, които миналата година бързаха да вложат левовите си спестявания. Купувачите, които купуват за себе си и с кредит, остават. Това е и причината пазарът да е по-спокоен, но не и да спре.
По-малкото сделки не означава автоматично по-ниски цени. Последните данни на НСИ — за второто тримесечие — показват ръст на цените на жилищата от 15,5% за година при спадащ брой продажби. Данните за третото тримесечие ще бъдат публикувани през декември.
Кредитът засега също остава достъпен: средната лихва по новите жилищни кредити през август е около 2,4% — разгледахме я подробно в материала за данъка върху свръхпечалбата на банките. Следващите ориентири са заседанието на ЕЦБ на 29 октомври и лихвената статистика на БНБ за септември в края на месеца.
Ако купувате: пазарът вече не е пазар на продавача. Има повече време за оглед, правна проверка и разговор за цената — особено при имоти, които стоят обявени от месеци. Влезте в преговорите с предварително одобрение от банка: при пазар, в който близо 4 от 10 сделки минават през кредит, това е силен аргумент.
Ако продавате: купувачите са по-малко и по-внимателни. Имотите с реалистична цена и подредени документи продължават да се продават; надценените стоят. Ако нямате сериозен интерес след два-три месеца, преразгледайте цената, преди да започнете да я гоните надолу.
Ако инвестирате, особено в курортни имоти: най-голямо е охлаждането точно там. Изчислявайте доходността с реалистична заетост и с по-дълъг срок за евентуална препродажба.
По данни на Агенцията по вписванията за третото тримесечие на 2026 г., публикувани в началото на октомври 2026 г., според Investor.bg (2.10.2026), Economic.bg (3.10.2026), „Силна Варна“ (4.10.2026), Blitz.bg (3.10.2026) и коментар на Мак Баклаян, цитиран от „Стандарт“ и Iskra.bg. Данните обхващат всички видове имоти, не само жилища, и са ориентировъчни. Проверено към 5 октомври 2026 г.
Ако обмисляте покупка или продажба и искате да видите какво означават тези числа за конкретния имот и квартал, обадете ни се или заповядайте в офиса ни — ще го разгледаме заедно.
