Националният статистически институт публикува днес, 23 септември 2026 г., индексите на цените на жилищата за второто тримесечие на 2026 г. Те заменят данните за първото тримесечие, на които стъпихме в пазарния доклад за първото полугодие и в сравнението между ново строителство и вторичен пазар. Този текст е актуализация на тези две статии с новите числа.
Накратко: цените продължават да растат с двуцифрен темп, сделките продължават да намаляват, а разликата между съществуващите и новите жилища се увеличава.
Всички данни по-долу са предварителни данни на НСИ, публикувани на 23.09.2026 г. НСИ обичайно ги потвърждава или ревизира при следващото тримесечно публикуване.
| Показател | Общо | Нови жилища | Съществуващи жилища |
|---|---|---|---|
| Цени спрямо II тримесечие на 2025 г. | +15,5% | +12,3% | +17,6% |
| Цени спрямо I тримесечие на 2026 г. | +4,5% | +4,6% | +4,3% |
| Брой продажби спрямо II тримесечие на 2025 г. | −18,1% | −15,4% | −19,2% |
| Стойност на продажбите спрямо II тримесечие на 2025 г. | −5,8% | −7,4% | −4,7% |
Три неща заслужават внимание.
Годишният ръст се ускорява, тримесечният се забавя. През първото тримесечие НСИ отчете +14,8% на годишна база и +6,2% за тримесечие (по данните, публикувани през юни). Сега годишният темп е 15,5%, но тримесечният е 4,5%. Тоест пазарът не набира скорост от тримесечие на тримесечие — годишното число расте, защото през второто тримесечие на 2025 г. тримесечният ръст е бил още по-нисък.
Цените растат, докато сделките намаляват. Броят на продажбите е с 18,1% по-малък от година по-рано, а общата им стойност — с 5,8%. Това е същата картина, която описахме за първото полугодие по данните на Агенцията по вписванията: по-малко купувачи, но готови да платят повече. Ръстът спрямо първото тримесечие (+26,9% по брой) не бива да се чете като обрат — първото тримесечие традиционно е най-слабото в годината.
Разликата между стари и нови жилища се разширява. Съществуващите жилища поскъпват със 17,6% за година, новите — с 12,3%. Разликата вече е 5,3 процентни пункта при около 3,8 пункта в първото тримесечие. За тримесечието обаче темпът е практически еднакъв — 4,6% при новите и 4,3% при съществуващите.
| Град | Цени г/г | Цени тр/тр | Нови г/г | Съществуващи г/г | Брой продажби г/г |
|---|---|---|---|---|---|
| София | +13,2% | +2,4% | +12,6% | +13,7% | −21,3% |
| Пловдив | +11,3% | +5,8% | +2,7% | +19,0% | −3,3% |
| Варна | +14,3% | +2,8% | +9,1% | +16,3% | −21,9% |
| Бургас | +9,1% | −1,5% | +10,5% | +8,5% | −24,7% |
| Русе | −0,8% | +2,0% | — | −0,9% | −7,7% |
| Стара Загора | +15,7% | +2,9% | +22,3% | +12,8% | −15,0% |
„—" — НСИ не публикува стойността поради ниска точност.
Пловдив води по тримесечен ръст и почти не губи сделки. +5,8% за тримесечие, най-високото сред шестте града, при само −3,3% по брой продажби за година — далеч по-малко от останалите големи пазари. Годишният ръст там идва основно от съществуващите жилища (+19,0%), докато новите поскъпват едва с 2,7%.
София се успокоява. +2,4% за тримесечие при +5,8% през първото. Съществуващите жилища в столицата са поскъпнали само с 1,0% за тримесечието, новите — с 4,1%. Годишният ръст от 13,2% е под средния за страната, а броят на продажбите е спаднал с 21,3%.
Бургас е единственият голям град с поевтиняване за тримесечието. −1,5% общо, като спадът идва изцяло от новите жилища (−7,3%), докато съществуващите поскъпват с 2,4%. Бургас е и с най-голям спад на броя продажби — −24,7% за година. През първото тримесечие Бургас беше начело сред шестте града по тримесечен ръст.
Варна е с най-висок годишен ръст сред четирите най-големи пазара (София, Пловдив, Варна, Бургас) — 14,3%, отново воден от съществуващите жилища.
Русе и Стара Загора обръщат спада от първото тримесечие: и двата града отчитат ръст за тримесечието (+2,0% и +2,9%), след като по юнските данни бяха на минус.
Пет от шестте големи града — всички освен Стара Загора — са с годишен ръст под средния за страната. Тъй като шестте града формират голяма част от сделките в националния индекс, това по всичко личи означава, че извън тях — в по-малките градове и курортите — цените са растели по-бързо от 15,5%. Това е наше заключение от данните, не отделна статистика на НСИ.
За продавачите. Цените все още растат, но купувачите са с около една пета по-малко от година по-рано. Добрата цена се постига с реалистична начална оферта, не с висока оферта и последваща отстъпка. Особено в София и Бургас, където броят на сделките спада най-рязко, имот над пазара губи най-ценните си първи седмици.
За купувачите. По-малкото сделки означава повече избор и повече време за проверка. Разширяващата се разлика между стари и нови жилища е още един аргумент сравнението да се прави на съпоставима база — чиста площ, ДДС, довършване — а не по цена на кв. м от обявата.
За инвеститорите. Годишните 15,5% са средна стойност, която не описва нито един от големите градове. Пловдив, Варна и Бургас се движат в три различни посоки в рамките на едно тримесечие. Макроикономическият фон — оценката на БНБ за надцененост — сме разгледали отделно в БНБ: жилищата у нас са надценени с 13,8%.
Индексът на НСИ показва посоката. Цената на конкретния имот се решава другаде — от реализираните сделки в същия квартал и клас, реалната отстъпка и времето на пазара. При всеки имот, който поемаме, започваме именно с тази сметка.
Ако обмисляте продажба или покупка и искате да знаете какво означават новите данни за вашия квартал — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем конкретните числа заедно.
Данни на НСИ (Индекси на цените на жилища и Показатели за продажбите на жилища, II тримесечие на 2026 г., предварителни данни), публикувани на 23 септември 2026 г. Пазарните показатели са ориентировъчни и подлежат на ревизия. Следващото публикуване на НСИ е на 23 декември 2026 г.
