На 2 август 2026 г. беше публикуван анализ на Института за пазарна икономика, който цитира изчисление на Българската народна банка: през третото тримесечие на 2025 г. жилищните имоти в България са били надценени с 13,8% спрямо равновесното си ниво.
Числото обиколи медиите бързо и в доста алармистки заглавия. Струва си обаче да се разбере какво точно измерва то — защото „надцененост“ в този контекст не означава нито че сте платили твърде много за конкретен апартамент, нито че предстои срив.
Този текст допълва пазарния ни доклад за първото полугодие на 2026 г., в който разгледахме обемите сделки и поведението на цените. Оценката на БНБ е нова информация и гледа пазара от друг ъгъл — не какво се случва, а доколко то е обяснимо с икономическите фундаменти.
БНБ използва векторен модел за корекция на грешката, който сравнява наблюдавания индекс на цените на жилищата с изчислено от модела дългосрочно равновесно равнище.
Това равновесно равнище зависи основно от:
Надценеността е процентното отклонение на действителния индекс от това моделно равнище. Оттук следва нещо важно и често пропускано: по-високите доходи и по-ниските лихви повишават не само пазарните цени, но и равновесната стойност. Тоест ръстът на цените сам по себе си не създава автоматично надцененост — тя се появява, когато цените изпреварят фундаментите.
Два факта, които рядко попадат в заглавията.
Първо, жилищата в момента са по-достъпни спрямо доходите, отколкото през по-голямата част от последното десетилетие, измерено през покупателната сила на средната заплата. През последните пет години заплатите растат по-бързо от цените на имотите.
Второ, секторът е тежък за икономиката, но и стабилен: „Операции с недвижими имоти“ формира 8,2% от брутната добавена стойност през 2025 г., а строителството осигурява около 7,6% от заетостта. Това не са показатели на пазар в свободно падане.
Самите икономисти, цитирали данните, не очакват повторение на 2008 г. Тревогата е за тенденцията — ако надценеността продължи да расте, коригирането ѝ става по-болезнено.
Причината цените да реагират силно на настроенията е, че за много българи имотът е основното средство за съхранение на спестявания. Според проучване на изследователската компания Dynata от 2025 г. недвижимите имоти остават предпочитаната форма на инвестиция за 39% от българите.
Логиката е разбираема: лихвите по депозитите са ниски, а при по-висока инфлация реалната им доходност е отрицателна. Резултатът е, че част от търсенето на жилища не е за живеене, а за съхранение на стойност — и точно тази част е най-чувствителна към промяна в очакванията.
Тук аритметиката е неумолима и си струва да се направи преди сделката, а не след нея.
Купувач, вложил 20% собствени средства, губи около половината от собствения си капитал при спад на цената от 10%. При минимално допустимото самоучастие от 15% ефектът е още по-рязък. Това не е причина да не се купува — но е причина размерът на самоучастието да се обмисли като буфер, а не само като входна бариера.
Засегнати са и собствениците без кредит. По-ниските стойности означават усещане за по-малко богатство, по-предпазливо потребление и по-малки обезпечения пред банките. Ефектът е по-бавен, но по-широк.
От 1 октомври 2024 г. са в сила изисквания към банките при кредити, обезпечени с жилищни имоти:
Допускат се отклонения, но общият им размер за тримесечие не може да надхвърли 5% от новоотпуснатите или предоговорени кредити през предходното тримесечие.
Мерките ограничават най-рисковите практики, но не са охладили пазара: към юни 2026 г. жилищните кредити растат с над 26% на годишна база (ориентировъчно, към август 2026 г.). Ако надценеността продължи да се увеличава, БНБ разполага с опцията да затегне отделните прагове или да стесни допустимите отклонения.
За купувач за живеене нищо драматично не се променя. Показателят на БНБ е макроикономически — той не казва нищо за конкретния апартамент, квартала или сградата, а именно там се решава дали цената е добра.
Практическите изводи са по-скоро за дисциплина:
При всяка сделка гледаме конкретния имот, не националния индекс: сравними реализирани цени в същата локация и клас, реално постижимата отстъпка и колко бързо би се продал имотът при нужда. Разговорът за самоучастие и вноска го водим преди офертата — не след одобрението на кредита.
Ако обмисляте покупка или се чудите дали моментът е удачен за продажба, обадете ни се или заповядайте в офиса. Ще прегледаме числата за вашия случай спокойно и без заглавия.
