В края на юли обобщихме националната картина за първото полугодие — по-малко сделки при цени, които не поддадоха. Оттогава излязоха два подробни пазарни анализа, посветени конкретно на столицата, а Агенцията по вписванията публикува пълните тримесечни справки. Затова се връщаме на темата, но този път само за София.
Изводът накратко: пазарът не е загубил купувачи. Загубил е бързите решения.
По данни на Агенцията по вписванията през второто тримесечие на 2026 г. в служба по вписванията София са вписани 8 874 продажби — при 10 647 година по-рано. Това е спад от около 16,7% на годишна база.
За цялото първо полугодие столицата отчита 16 403 продажби срещу 19 235 през същия период на 2025 г., или спад от близо 15%. За сравнение, в цялата страна понижението е 16,8%.
Тоест София се свива, но малко по-бавно от средното за страната. Спадът е реален, но не е срив: обемите остават близо до нивата отпреди бума 2024–2025 г.
Тук е основното разминаване, което обърква много собственици.
По данни на НСИ индексът на цените на жилищата в София за първото тримесечие на 2026 г. е с 16,0% по-висок на годишна база и с 5,8% спрямо предходното тримесечие. Разбивката е показателна: новите жилища поскъпват с 16,2%, а съществуващите — с 15,8%. Официалните данни на НСИ за второто тримесечие все още не са публикувани; те се очакват в края на септември.
Агенциите, които мерят собствените си реализирани сделки, отчитат по-умерен ръст. Според анализа на „Имотека“ за първото полугодие цените в София са нараснали с около 10% на годишна база, при 6% във Варна и 8% в Пловдив.
Двете числа не си противоречат — те просто мерят различни неща и различни периоди. НСИ строи хармонизиран индекс за цялото тримесечие; агенцията отчита средните стойности на своя собствен портфейл сделки. Полезното е, че и двете сочат в една посока: цените продължават да се качват, но темпът се успокоява.
От анализа на „Имотека“ за първото полугодие:
Това са средни стойности за реализирани сделки, а не оферти. Разликата между двете в момента е съществена — и точно в нея живее преговорът.
Около 40% от сделките от началото на 2026 г. се сключват с отстъпка от обявената цена. При 60% от тях компромисът е в рамките на 10 хил. евро.
Изпълнителният директор на „Имотека“ Гергана Заркова го формулира точно: купувачите „обичайно успяват да получат компромис в рамките на разумното за пазара в момента — търговска отстъпка в рамките на 5 хил. до 10 хил. евро. По-сериозни са сумите, с които се налага да намалят стойността онези продавачи, които са подходили погрешно още при формирането на офертната си цена“.
Това е най-практичният извод от цялото полугодие. Пазар с 15% по-малко сделки не наказва цената — наказва грешно поставената цена. Разликата между тези две неща е няколко месеца престой и понякога десетки хиляди евро.
При всяка оферта, която поемаме, започваме с анализ на реализираните сделки в конкретния вход, улица и подрайон, а не с обявените цени на съседните обяви. Обявената цена е мнение; вписаната сделка е факт.
Вторият анализ — на New Estates, върху сделките на компанията в столицата през първото полугодие — показва структурата на първичния пазар:
Най-осезаемото забавяне е при купувачите с бюджет до 250 хил. евро. Обяснението е аритметично: това е сегментът, в който цената на имота, ипотеката и довършването се събират в един бюджет, който вече не се разтяга.
Оттам идва и промяната в поведението — клиентите разглеждат средно между шест и седем имота, преди да стигнат до сделка, а в отделни случаи огледите достигат 25–30. В същото време само около 10% променят съществено първоначалните си критерии. Хората не се отказват от това, което искат. Просто търсят по-дълго, докато го намерят на приемлива цена.
Търговският директор на New Estates Красимир Джамбазов обобщава: „Първото полугодие показва, че пазарът не губи купувачи, а губи прибързаните решения.“
Важна уговорка: цифрите по квартали в този анализ отразяват конкретните проекти, продадени от компанията, и самият анализ изрично посочва, че те не представляват ценови индекс за целия квартал. Използваме ги като индикация за структурата на търсенето, не като средни цени за София.
Около 70% от купувачите на ново строителство планират да финансират покупката с ипотечен кредит при достигане на етап Акт 14.
По данни на БНБ за юни 2026 г. средният лихвен процент по новите жилищни кредити е 2,41%, а ГПР — 2,75% (данни към юни 2026 г.; проверявайте актуалните нива преди решение). Обемът на новия бизнес по жилищни кредити расте с 28,4% на годишна база. Защо лихвите у нас падат, докато ЕЦБ ги вдига, разгледахме в отделен материал.
Ако купувате на зелено, си струва да знаете какво точно означава всеки строителен етап и кога банката отпуска средствата — това сме описали подробно в ръководството за Акт 14, чл. 181, Акт 15 и Акт 16.
Строителството не спира. През второто тримесечие на 2026 г. в страната са издадени разрешителни за 2 216 жилищни сгради с 11 499 жилища в тях — ръст от 8,2% на годишна база по данни на НСИ. Едновременно с това въведените в експлоатация жилища са 5 932, със средна площ 64,2 кв. м.
Тоест през следващите 18–24 месеца на пазара ще излиза все повече готов продукт — при търсене, което вече подбира. Това е средата, в която качеството на проекта започва да се отразява в цената по-силно от локацията сама по себе си.
Ако продавате в София. Цената, на която тръгвате, определя почти всичко останало. Реалистична начална цена днес се договаря с отстъпка от 5–10 хил. евро; надценена оферта се коригира с много повече и след месеци престой. Подгответе документите предварително — забавяне при нотариуса струва купувачи.
Ако купувате. Позицията ви е по-силна, отколкото беше през 2025 г., но не безгранично. Отстъпка има при почти всяка втора сделка. Използвайте я за реални неща — цена, срок, довършване — и разчитайте на данни за реализирани сделки, а не на обявени цени.
Ако инвестирате. Около 30% от купувачите през първото полугодие са придобили имот с инвестиционна цел. При лихви под 3% и растящо предлагане селекцията на проект вече тежи повече от таймингa.
Данните са индикативни и към август 2026 г. Ако искате конкретна оценка за вашия имот или разбивка на реализираните сделки във вашия квартал — обадете ни се или заповядайте в офиса. Ще седнем с цифрите и ще ги минем заедно.
