Две новини от последните седмици изглеждат несъвместими. На 11 юни 2026 г. Европейската централна банка повиши основните си лихвени проценти с 0,25 процентни пункта — първото увеличение от септември 2023 г. насам. А само шест седмици по-късно, на 27 юли, Българската народна банка публикува лихвената си статистика за юни: средната лихва по нови жилищни кредити у нас се понижава до 2,41%.
Как може лихвите в еврозоната да се вдигат, а ипотеките в България — вече част от същата еврозона — да поевтиняват? Отговорът е в механиката на ценообразуването, а не в статистическа грешка. Този текст допълва ръководството ни за ипотечен кредит с новите данни, публикувани след него.
Управителният съвет на ЕЦБ повиши и трите основни лихвени процента с по 25 базисни пункта, в сила от 17 юни 2026 г.:
Преди това депозитното улеснение стоеше на 2,00% от юни 2025 г. Мотивът за завоя е засиленият инфлационен натиск през пролетта на 2026 г., свързан главно с поскъпването на енергията. На следващото си заседание — 23 юли 2026 г. — Управителният съвет остави лихвите без промяна.
Прессъобщението на БНБ от 27 юли 2026 г. дава обратната посока при жилищното кредитиране:
С други думи: в месеца, в който ЕЦБ вдигна лихвите, българските банки отпуснаха повече жилищни кредити, при малко по-ниска цена.
Три причини, всяка от които си струва да се разбере, преди да се направят изводи за бъдещето.
Първо — индексът. Плаващите лихви по ипотеки у нас се формират от лихвена надбавка върху референтен индекс, изграден върху лихвите по депозити, а не върху EURIBOR или €STR. След присъединяването към еврозоната големите банки не преминаха към EURIBOR, а смениха базата на индекса си от левови към еврови депозити. Решение на ЕЦБ променя цената на парите за банките на междубанковия пазар — но не променя автоматично това, което банката плаща на своите вложители.
Второ — ликвидността. Българската банкова система остава свръхликвидна: банките разполагат с достатъчно депозитен ресурс и не се налага да се финансират агресивно отвън. Докато това е така, конкуренцията между тях натиска лихвите надолу, независимо от посоката на ЕЦБ.
Трето — по-важната промяна се случи по-рано. От 1 януари 2026 г. БНБ преустанови обявяването на основен лихвен процент (ОЛП) и на индекса ЛЕОНИА Плюс. Договорите, които се позоваваха на тях, вече се олихвяват по нова база. Тази смяна е с далеч по-пряк ефект върху конкретната ви вноска от 25-те базисни пункта на ЕЦБ.
Липсата на пряко предаване не е имунитет. Каналът съществува, просто е по-бавен: по-скъпото рефинансиране в еврозоната постепенно повишава конкуренцията за депозити, депозитните лихви растат, а с тях се вдига и индексът, върху който стъпва вашата надбавка. Периодът между решението на ЕЦБ и ефекта върху вноската се измерва в тримесечия, не в дни.
Затова юнските данни са снимка на настоящето, а не прогноза. Следващото заседание на ЕЦБ по паричната политика е на 10 септември 2026 г.
Ако искате да видите как се движи вноската при различни суми и срокове, ипотечният ни калкулатор дава бърза ориентация.
Числата в този текст са към август 2026 г. и са ориентировъчни — конкретната лихва зависи от вашия профил, от банката и от момента.
Планирате покупка с ипотечен кредит или се чудите дали да рефинансирате? Обадете се или заповядайте в офиса ни — ще прегледаме заедно условията ви и ще преценим спокойно какво е разумно да направите.
