На 7 август Националният статистически институт публикува предварителните данни за жилищата, въведени в експлоатация през второто тримесечие на 2026 г. Това е другият край на строителния цикъл спрямо разрешителните за строеж за същото тримесечие, които разгледахме в началото на месеца.
Разрешителните показват какво ще излезе на пазара след две-три години. Въведените в експлоатация сгради показват какво е на пазара днес — жилища с Акт 16, които могат да се обитават, ипотекират и продават без условности. За купувача това е по-важната от двете таблици.
Материалът актуализира раздела за новото строителство в нашия пазарен доклад за първото полугодие на 2026 г., който работеше с данните за първото тримесечие. Всички числа са на НСИ и са проверени към август 2026 г.
През второто тримесечие на 2026 г. в експлоатация са въведени 1 269 жилищни сгради с 5 932 новопостроени жилища.
| Показател | Q2 2025 | Q1 2026 | Q2 2026 |
|---|---|---|---|
| Жилищни сгради | 1 256 | 1 241 | 1 269 |
| Новопостроени жилища | 6 001 | 4 151 | 5 932 |
| Жилища на сграда (наша сметка) | ≈ 4,8 | ≈ 3,3 | ≈ 4,7 |
Двете сравнения казват различни неща и двете са верни.
Спрямо първото тримесечие на 2026 г. броят жилища скача с 42,9%. Първото тримесечие обаче беше необичайно слабо — въведените жилища тогава бяха наполовина спрямо година по-рано. Второто тримесечие просто връща нормалния ритъм.
Спрямо второто тримесечие на 2025 г. картината е равна: сградите са с 1,0% повече, а жилищата в тях — с 1,1% по-малко. Тоест доставеното предлагане не расте. То се задържа.
Това е важно, защото по данните за разрешителните новото проектиране вече се свива. Днешните завършени сгради са получили разрешително през 2023 – 2024 г. Свиването, което виждаме в разрешителните сега, ще се появи в тази таблица чак около 2028 г.
Общата полезна площ на новопостроените жилища за тримесечието е 545,4 хил. кв. м, а жилищната площ — 380,6 хил. кв. м. Средната жилищна площ на едно ново жилище е 64,2 кв. м.
Тук объркването е често, затова си струва уточнението. Жилищната площ е сборът от площта на стаите. Полезната площ добавя кухня, баня, коридори и вградени шкафове. Ако разделим общата полезна площ на броя жилища (наша сметка върху данните на НСИ), се получават около 91,9 кв. м полезна площ на жилище. Площта в нотариалния акт е трета величина — тя включва и идеални части от общите части на сградата, и обикновено е още по-голяма.
Затова „апартамент от 90 кв. м" в обява и „жилище с 64 кв. м жилищна площ" в статистиката спокойно могат да са един и същ имот.
Година по-рано средната жилищна площ беше 63,3 кв. м. Тоест новото жилище практически не се е променило по размер за 12 месеца — при положение че разрешителните за същото тримесечие показват отчетливо смаляване на проектите. Още едно потвърждение, че двете статистики говорят за различни години на проектиране.
По брой стаи разпределението е:
Тристайните печелят дял: година по-рано бяха 30,8%. Двустайните запазват точно същия дял — 42,8%. Пазарът на завършено ново строителство остава пазар на двустайни и тристайни жилища.
| Област | Сгради | Жилища | Жилища на сграда (наша сметка) |
|---|---|---|---|
| София (столица) | 176 | 2 046 | ≈ 11,6 |
| Бургас | 145 | 1 369 | ≈ 9,4 |
| Варна | — | 441 | — |
| Пловдив | 150 | 375 | ≈ 2,5 |
| Благоевград | — | 258 | — |
Само София и Бургас дават 57,6% от всички нови жилища в страната за тримесечието (наша сметка). Заедно с Варна делът им е 65,0%.
Годишното сравнение по области е по-интересно от националното:
Пловдив строи на широко и на ниско — предимно къщи и малки сгради. София и Бургас строят на високо. Това е трайна разлика в характера на двата пазара, а не тримесечна флуктуация.
Средната жилищна площ на едно новопостроено жилище варира двойно и половина между областите:
| Област | Средна жилищна площ |
|---|---|
| Смолян | 128,4 кв. м |
| Монтана | 111,3 кв. м |
| Търговище | 45,6 кв. м |
| Бургас | 52,4 кв. м |
Числата не измерват качество, а тип строителство. В Смолян и Монтана се строят почти изключително еднофамилни къщи — оттам голямата средна площ при малък общ брой. В Бургас средната площ е ниска въпреки 1 369 нови жилища, защото значителна част от тях са компактни апартаменти в големи комплекси. Търговище е в другата крайност — малък пазар с малки жилища.
Изводът за инвеститора: национална средна стойност за „ново жилище в България" няма практическа стойност. Работи се по област, а често и по квартал.
По тип сграда:
През първото тримесечие къщите бяха 81,6%, а кооперациите — 11,5%. Тоест делът на етажната собственост расте, което е логично: второто тримесечие е сезонът, в който се завършват едрите проекти.
По конструкция: стоманобетон — 77,8%, тухла — 19,6%, друга — 2,0%, панел — 0,6%. Панелното строителство на практика е приключило като категория; остатъчните 0,6% са отделни случаи.
Три извода, които според нас издържат на данните:
1. Предлагането на завършено ново строителство не расте. На годишна база доставените жилища са с 1,1% по-малко. Купувачите, които чакат „вълна от ново строителство" да смъкне цените, чакат нещо, което тези данни не показват.
2. София доставя по-малко, Бургас — много повече. Ако търсите ново строителство в столицата, конкуренцията за завършен имот тази година е по-остра от миналата. На морето картината е обратна и там има повече избор — а където има повече избор, има и повече място за преговор.
3. Съотношението двустайни/тристайни се измества леко в полза на тристайните. Това е добра новина за семействата, но ефектът е скромен — три процентни пункта за година.
Статистиката казва колко жилища са завършени. Тя не казва дали конкретната сграда е завършена както трябва. При ново строителство проверяваме на кой етап реално се намира обектът по документи, а не по описание в обявата — включително дали удостоверението за въвеждане в експлоатация е издадено, откога текат гаранционните срокове и има ли тежести върху поземления имот, които трябва да отпаднат преди нотариуса. Кой документ на кой етап има значение сме описали подробно в ръководството за Акт 14, Акт 15 и Акт 16.
За продавачите на вторичен пазар данните са аргумент: доставеното ново предлагане е равно, а средното ново жилище е около 64 кв. м жилищна площ. Голям, добре поддържан апартамент в утвърден квартал не се конкурира с този продукт — той се конкурира сам със себе си.
Ако обмисляте покупка на ново строителство или продавате имот и искате да знаете какво реално е завършено в същия район — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем конкретната локация и ще ви кажем какво показват данните за нея.
Предварителни данни на НСИ за второто тримесечие на 2026 г., публикувани на 7 август 2026 г. и проверени към август 2026 г. Съотношенията и процентните изменения, отбелязани като „наша сметка", са изчислени от нас върху публикуваните данни. Пазарните показатели са ориентировъчни и се променят с всяко ново тримесечие.
