Националният статистически институт публикува на 3 август 2026 г. данните за издадените разрешителни за строеж и започнатото строителство през второто тримесечие на годината. Те са първият сигнал за това какво предлагане ще излезе на пазара след 18 – 30 месеца — а тази година сигналът е двупосочен.
Тази публикация допълва пазарния ни доклад за първото полугодие на 2026 г., в който разгледахме търсенето — сделки, цени и отстъпки. Тук гледаме другата страна: конвейера на новото строителство. Всички данни по-долу са на НСИ, към август 2026 г.
През второто тримесечие местните администрации са издали разрешителни за строеж на:
На годишна база — спрямо второто тримесечие на 2025 г. — разрешителните за жилищни сгради се увеличават с 8.2%, жилищата в тях — с 14.0%, а разгънатата им площ — с 3.6%.
Годишният ръст изглежда солиден, докато не го сравните с предходното тримесечие. През януари – март 2026 г. годишният ръст беше 10.5%; сега е 8.2%. Забавянето е второ поредно.
Спрямо първото тримесечие на 2026 г. картината е по-ясна:
| Показател (жилищни сгради) | Спрямо Q1 2026 |
|---|---|
| Брой разрешителни | −3.7% |
| Жилища в тях | −15.2% |
| Разгъната застроена площ | −22.1% |
Тоест броят на проектите пада леко, но техният размер пада чувствително. При 2 216 сгради и 11 499 жилища средният проект през второто тримесечие е около 5.2 жилища на сграда и около 118 кв. м РЗП на жилище (изчисления по данните на НСИ).
Това е типичното поведение на пазар в късна фаза на цикъла: инвеститорите не спират, но залагат на по-малки и по-бързи проекти, които могат да бъдат разпродадени за по-кратък срок и не изискват дългосрочно финансиране на голям обем непродадени жилища.
По брой издадени разрешителни за нови жилищни сгради областите се подреждат така:
По брой жилища обаче столицата остава първа с голяма преднина — предстои да бъде започнато строителството на 2 878 жилища в София, 1 941 в Пловдив, 1 660 в Бургас, 1 316 във Варна и 489 в Перник.
Разликата между двете класации е същината на въпроса. В Пловдив се разрешават повече, но по-малки сгради; в София — по-малко, но по-едри проекти. Това не е статистически куриоз, а различна структура на пазара: в столицата инвестицията в парцел е толкова скъпа, че се оправдава само с висока плътност, докато в Пловдив и в областите около София все още работят проекти от по 3 – 6 апартамента.
През второто тримесечие е започнал строежът на 1 774 жилищни сгради с 8 913 жилища и 1 047 174 кв. м РЗП.
Спрямо първото тримесечие броят на започнатите жилищни сгради расте със 7.6%, но жилищата в тях намаляват с 12.6%, а площта — с 10.3%. На годишна база и трите показателя са на плюс: +8.2% при сградите, +10.5% при жилищата, +8.7% при площта.
Регионалната картина се повтаря: най-много започнати жилищни сгради има в Пловдив (333), следван от област София (222) и столицата (202).
Ако някъде има категорично охлаждане, то е при офисите.
Издадените разрешителни за административни сгради са 15 броя — колкото и година по-рано, но разгънатата им застроена площ е с 56.0% по-малка. При започнатото строителство спадът е още по-ясен: −30.4% по брой и −53.2% по площ на годишна база.
С други думи — новите офис проекти не изчезват, но са наполовина по-малки. Това съвпада с наблюденията на пазара за свиване на наетите офис площи в столицата през първото полугодие и с преминаването на наемателите към по-компактни, по-добре оборудвани пространства.
Предлагането не изчезва — то се преразпределя. Годишният ръст е положителен, така че проекти ще има. Но по-малкият среден размер означава по-малко жилища на сграда, по-малко избор в рамките на един проект и по-бързо изчерпване на добрите разпределения.
Практическите изводи:
Свиването на средния размер на новите проекти е добра новина за собствениците на завършени жилища в утвърдени квартали. Купувачът, който не иска да чака две години и половина, се връща към вторичния пазар — и през следващите тримесечия ще има по-малко конкуренция от новото строителство в конкретната локация.
Това не е основание за завишена цена. Броят на сделките остава значително под миналогодишния, а над половината сделки се сключват под обявената цена. Предимството е в по-краткия срок до сделка, не в по-висока цена.
За всеки имот, който поемаме, правим сравнителен анализ на реализирани сделки в същия квартал — включително какво ново строителство е разрешено и започнато наблизо и кога се очаква да излезе на пазара. При покупка на ново строителство проверката на разрешителното за строеж, актовете по етапите и статуса на инвеститора е част от стандартната ни работа по сделката, а не отделна услуга.
Строителството не спира — то се смалява. Годишният ръст на разрешителните се забавя за второ поредно тримесечие, средният проект става по-малък, Пловдив изпреварва столицата по брой разрешителни, а офис сегментът се свива наполовина по площ. За купувачите това означава по-малко избор в рамките на един проект и по-голямо значение на навременната проверка.
Ако обмисляте покупка на ново строителство или продажба в квартал, където предстои строеж — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем конкретния проект, ще проверим документите и ще ви кажем какво показват числата за тази локация.
Данни на НСИ за второто тримесечие на 2026 г., публикувани на 3 август 2026 г. Показателите са ориентировъчни и се променят с всяко ново тримесечие.
