Сделките с имоти рядко се провалят заради цената. По-често се бавят — с две седмици, с месец, понякога до изгубен купувач — заради един документ, който не е бил налице навреме.
Три примера от практиката ни, всичките отстраними, ако се хванат рано: непогасен данък сгради от предходна година, заради който общината не издава удостоверението за данъчна оценка; площ в нотариалния акт, която не съвпада с кадастралната схема; и съпруг, чието съгласие се оказва необходимо два дни преди насрочения нотариус.
Този текст е за продавача. Какво трябва да е налице, откъде се вади, колко струва и колко време отнема. Насрещната гледна точка — какво проверява купувачът, преди да подпише — сме описали отделно в Правна проверка преди покупка на имот.
Таксите и сроковете по-долу са проверени към септември 2026 г. Държавните такси се променят с промяна на тарифите, а общинските се определят от всеки общински съвет поотделно.
Това е стандартният комплект при продажба на жилище от физическо лице:
Всичко извън този списък зависи от конкретния имот. По-долу — какво е важно за всяка точка.
Нотариалният акт, договорът за доброволна делба, съдебното решение, договорът за покупка на държавен или общински имот — какъвто е случаят. Нужен е оригиналът.
Ако е изгубен, не е краят на света: заверен препис се вади от архива на нотариуса, изповядал сделката, или от съответната служба по вписванията. Заложете време — при по-стари актове издирването може да отнеме няколко дни.
Проверете и едно нещо, което изненадва много продавачи: описанието в акта трябва да съвпада с кадастъра. Ако актът говори за „апартамент от 68 кв. м“, а схемата показва 71,4 кв. м, разминаването трябва да бъде обяснено или отстранено, преди да стигнете до нотариуса. Тази проверка отнема пет минути и спестява седмици.
Издава се от отдел „Местни данъци и такси“ на общината по местонахождение на имота. Законовият срок е 5 дни от подаването; повечето общини предлагат и бърза услуга срещу по-висока такса, която всяка община определя сама.
Две неща, които си струва да се знаят предварително:
Удостоверението е валидно за календарната година, в която е издадено. Ако сделката се измести от декември в януари, документът се вади наново.
Не се издава при непогасени задължения. Това е смисълът на чл. 264, ал. 1 ДОПК: удостоверението доказва, че по имота няма неплатен данък сгради и такса смет. Стара забравена вноска от предходна година спира цялата сделка, докато не бъде погасена — заедно с лихвите. Проверете партидата си в общината преди да обявите имота, не след като имате купувач. Какво точно се дължи и кога, сме разписали в Данък сгради и такса смет.
Данъчната оценка има и втора роля: тя е долната граница на материалния интерес, върху който се смятат нотариалната такса, таксата за вписване и местният данък. Ако продажната цена е по-висока от оценката — а обикновено е — сметката върви по цената.
Издава се от Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) — на гише в службата по геодезия, картография и кадастър или онлайн през портала КАИС с електронен подпис.
| Документ | На хартия | Електронно (PDF) | Срок |
|---|---|---|---|
| Схема на самостоятелен обект (апартамент, ателие, гараж в сграда) | 10,23 € | 7,16 € | 7 работни дни |
| Скица на поземлен имот в урбанизирана територия | 10,23 € | 7,16 € | 7 работни дни |
| Скица на сграда | 10,23 € | 7,16 € | 7 работни дни |
| Скица на поземлен имот в неурбанизирана територия (земеделска земя) | 2,56 € | по-ниска | 7 работни дни |
Такси по Тарифа № 14 на АГКК. Електронната услуга е с 30% по-ниска такса от хартиената. При бърза услуга срокът е 3 работни дни, а таксата се увеличава със 100%.
По Закона за кадастъра и имотния регистър скиците и схемите са безсрочни — валидни са, докато данните за имота не се променят. На практика обаче много нотариуси и банки искат документ с по-скорошна дата. Извадете нов; при 7,16 € електронно това не е разговор, който си струва да водите.
Издава се от Агенцията по вписванията и показва вписаните върху имота ипотеки, възбрани, искови молби и други тежести. Таксата е държавна и зависи от проверявания период; масовата практика е проверка 10 години назад.
Обикновено този документ се поръчва от адвоката на купувача или от нотариуса, а не от продавача. Но продавачът има интерес да знае съдържанието му пръв. Ако върху имота има непогасена ипотека, това не пречи на сделката — нужно е обаче банката да подготви документите за заличаване и схемата на плащане да бъде съобразена с това. Такива неща се уреждат за дни, ако се знаят предварително, и за седмици, ако изскочат на масата при нотариуса.
Тук грешките са скъпи, защото последицата е недействителна сделка, а не забавяне.
При съпружеска имуществена общност разпореждането с общата недвижима вещ се извършва съвместно от двамата съпрузи — чл. 24, ал. 3 от Семейния кодекс. Подписва се и от двамата.
При семейно жилище, което е лична собственост на единия съпруг, се прилага чл. 26 СК: разпореждането изисква съгласието на другия съпруг, ако съпрузите нямат друго жилище — обща или лична собственост на всеки от тях. Ако съгласие не бъде дадено, разпореждането може да се извърши с разрешение на районния съдия, когато се установи, че не е във вреда на ненавършилите пълнолетие деца и на семейството.
Обърнете внимание: това важи и когато имотът е бил купен преди брака или е наследен, и когато съпрузите са избрали режим на разделност. Установената практика е съгласието да се даде с писмена декларация по чл. 26 СК.
Нужно е удостоверение за наследници от общината по последен постоянен адрес на наследодателя, а на сделката се явяват всички наследници — или упълномощено от тях лице с изрично нотариално заверено пълномощно.
Ако един от съсобствениците не желае да продава, или ако продавате само своя дял, редът е различен и има срокове и предимства, които се прилагат по закон. Разписали сме ги в Съсобствен и наследствен имот: продажба на дял и делба.
По Закона за енергийната ефективност собственикът, който продава сграда или самостоятелен обект в сграда, подлежащ на сертифициране, предоставя на купувача сертификат за енергийни характеристики и посочва енергийния клас. Обхватът на задължението зависи от вида и предназначението на сградата.
Темата се движи: проектът за промени в закона предвижда енергийният клас да се посочва още в самата обява. Какво точно се предлага — в Енергийният клас влиза в обявите за имоти.
Подписват се на място при нотариуса и се подготвят от него: декларация по чл. 264, ал. 1 ДОПК за липса на непогасени публични задължения, декларация за гражданство и гражданско състояние по Закона за нотариусите и нотариалната дейност, и декларации по Закона за мерките срещу изпирането на пари.
Продавачът не ги набавя предварително. Струва си обаче да се прочетат, преди да се подпишат — те се подписват под наказателна отговорност.
Три разхода се дължат при самата сделка:
| Разход | Размер | По закон се дължи от |
|---|---|---|
| Нотариална такса | По Тарифата за нотариалните такси — пропорционална на материалния интерес | Определя се по споразумение |
| Такса за вписване | 0,1% от материалния интерес; еднаква в цялата страна | Определя се по споразумение |
| Местен данък при придобиване | 0,1%–3% според наредбата на съответната община (чл. 47 ЗМДТ) | Приобретателя, освен ако страните не уговорят друго |
Материалният интерес е по-високата от двете стойности: продажната цена или данъчната оценка.
По установена практика в България и трите разхода се поемат от купувача, освен ако не е договорено друго. Това не е законово правило — то е обичай, и е предмет на договаряне като всичко останало. Конкретната сметка за вашия имот може да се пресметне в нотариалния калкулатор.
Продавачът плаща своите документи, комисионата по договора с агенцията и — ако дължи такъв — данъка върху печалбата от продажбата. Кога се дължи и кога не, е разгледано в Данък при продажба на имот.
От практиката ни, в реда, в който ги срещаме:
1. Непогасен местен данък. Блокира данъчната оценка, а с нея — цялата сделка.
2. Разминаване между нотариалния акт и кадастъра. Различна площ, различни граници, липсващ идентификатор. Отстранява се по процедура за изменение на кадастралната карта, която отнема време — затова се проверява преди обявата.
3. Неотразено преустройство. Премахната стена, остъклен балкон, обединени обекти — ако промяната не е отразена в кадастъра и няма необходимите разрешения, купувач с ипотечен кредит най-вероятно ще отпадне.
4. Забравено съгласие на съпруг. Особено при имот, придобит преди брака.
5. Непогасена ипотека без подготвено заличаване. Решимо, но изисква координация с банката, а банките не работят за един ден.
Общото между петте: всяко от тях се решава спокойно, ако се хване, преди имотът да излезе на пазара, и се превръща в криза, ако изскочи, когато има чакащ купувач.
Ориентировъчно, при апартамент без усложнения:
Забавянията почти винаги идват от първата точка, направена последна.
Когато поемем имот за продажба, първото, което правим, е тази проверка — партида за местни данъци, съответствие между акта и кадастъра, тежести, режим на собственост. Не защото е приятна работа, а защото проблем, открит на този етап, струва време; същият проблем, открит с чакащ купувач, струва сделката.
Ако обмисляте да продавате и не сте сигурни какво е налице по вашия имот — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите заедно и ще ви кажем какво липсва, преди да сте загубили месец.
Такси и срокове, проверени към септември 2026 г. Държавните такси се променят с промяна на съответните тарифи, а общинските — с решение на всеки общински съвет. Текстът е обща информация, а не правен съвет по конкретен казус.
