От 16 септември 2026 г. депозитното улеснение на ЕЦБ е на 2,50% — второто повишение за годината. У нас ефектът върху цената на ипотеките засега е минимален: по данни на БНБ за юли 2026 г. средният лихвен процент по нови жилищни кредити е 2,43%, а ГПР — 2,77%. Подробностите за решението и за преноса му към българския пазар разгледахме в отделна статия.
Логичният въпрос на човек с действащ кредит е друг: струва ли си да го преместя в друга банка. Само през юли предоговорените и рефинансираните жилищни кредити са за 140,8 млн. евро — това е рутинна практика, не изключение. Но дали се изплаща във вашия случай, се решава със сметка, а не с усещане.
Това ръководство подрежда сметката: какво ви дава законът, какво ще платите и как се проверява за колко месеца се връщат разходите.
Рефинансиране е нов кредит — обикновено от друга банка — с който се погасява старият. Старата ипотека се заличава, учредява се нова. Минава се през ново одобрение, нова оценка на имота и нотариус.
Предоговаряне е анекс към съществуващия договор със същата банка. Ипотеката остава същата. Няма нотариален акт, няма такса за вписване, няма заличаване.
Разликата е важна, защото повечето разходи по-долу възникват само при първия вариант. Затова разумният ред е обратен на очаквания: първо вземете писмена оферта от друга банка, после отидете с нея при своята. Банката, която ви държи кредита, има интерес да ви задържи — а предоговарянето ѝ струва много по-малко, отколкото струва на вас рефинансирането.
Правата при предсрочно погасяване са уредени в Закона за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) и не подлежат на договаряне във ваш ущърб.
1. Право да погасите по всяко време. По чл. 41, ал. 1 потребителят може да погаси изцяло или частично задълженията си по всяко време в рамките на срока на договора. Клауза, която отнема това право, е нищожна (чл. 36, ал. 2). Кредиторът не може да откаже да приеме предсрочното плащане.
2. След 12 вноски — без обезщетение. Ако до момента на погасяването сте изплатили повече от 12 месечни погасителни вноски, банката няма право на обезщетение или неустойка.
3. Преди 12 вноски — до 1%. Ако погасявате по-рано, обезщетение се дължи само ако е уговорено, и не може да надвишава 1% от предсрочно погасената сума (чл. 41, ал. 3). По изключение кредиторът може да търси повече, ако докаже реална загуба над този размер — но това вече е съдебен спор, не автоматично начисляване.
4. Важи и за стари договори. Законът е в сила от 2 август 2016 г. и по § 4 от ПЗР не се прилага за договори, сключени преди тази дата — с изключение на чл. 41. Тоест правото на предсрочно погасяване без неустойка след 12 вноски важи и за кредит от 2012 г.
5. Но важи само за „потребители“. Това са физически лица, които действат извън рамките на своята търговска или професионална дейност. Търговците, юридическите лица с нестопанска цел и свободните професии, купили ателие или офис за нуждите на практиката си, не се ползват от чл. 41. За тях важи това, което пише в договора.
6. Какво сте длъжни да получите писмено. При искане за предсрочно погасяване кредиторът е длъжен да ви предостави на хартиен или друг траен носител размера на оставащата част от кредита, общите разходи за оставащия срок и размера на обезщетението, ако се дължи. Поискайте го, преди да сте решили каквото и да е.
Обезщетението по чл. 41 обикновено е нула. Разходите по смяната на ипотеката — не.
| Разход | Как се определя |
|---|---|
| Обезщетение за предсрочно погасяване | 0 след 12 вноски; до 1% от погасената сума преди това |
| Заличаване на старата ипотека | 0,05% от обезпечената сума (половината от таксата за вписване) + нотариална заверка на съгласието |
| Нотариален акт за новата ипотека | по т. 8 от Тарифата за нотариалните такси — пропорционална такса с намаляващ процент върху размера на кредита, таван ≈ 3 068 € без ДДС |
| ДДС върху нотариалната такса | 20% |
| Вписване на новата ипотека | 0,1% от обезпечената сума |
| Нова оценка на имота | по тарифа на оценителя/банката |
| Такси за проучване и одобрение | по тарифа на новата банка |
| Имуществена застраховка | нова полица или прехвърляне на съществуващата |
Едно уточнение, което изненадва много хора: нотариалните такси и таксите за вписване не влизат в „общия разход по кредита“ по § 1, т. 17 от ДР на ЗКНИП. Затова не ги виждате в ГПР — и затова не се намаляват при предсрочно погасяване. Плащат се веднъж и остават платени.
За мащаб: при учредяване на договорна ипотека за 200 000 € трите нотариални и държавни пера излизат ориентировъчно около 1 000 € — такса за вписване 200 €, нотариална такса около 671 € и 20% ДДС върху нея. Сумата е ориентировъчна (тарифата е в лева, конвертирана по фиксирания курс) и към нея се добавят заличаването на старата ипотека и банковите разходи. Проверено към септември 2026 г.
Формулата е една и се събира на един ред:
срок на възвръщаемост (месеци) = еднократни разходи ÷ месечна икономия
Пример, изцяло илюстративен, на анюитетна база и без характер на оферта. Остатък по кредита 150 000 €, оставащ срок 20 години:
| Лихва | Месечна вноска |
|---|---|
| 3,20% | ≈ 847 € |
| 2,60% | ≈ 802 € |
Икономията е около 45 € месечно. Ако общите еднократни разходи по рефинансирането възлязат например на 1 200 €, те се връщат за около 27 месеца — след което икономията е чиста. При оставащи 20 години това е ясно решение. При оставащи 3 години — не е.
Две уговорки, които променят сметката повече, отколкото изглежда:
Удължаването на срока не е икономия. Нова вноска, по-ниска само защото срокът е станал 25 вместо 15 години, изглежда като печалба в месеца и е загуба в общия платен лихвен разход. Сравнявайте при един и същ оставащ срок.
В края на плана лихвата вече е малка. При анюитет първите години са предимно лихва, последните — предимно главница. Колкото по-близо сте до края, толкова по-малко има какво да спестите, независимо от разликата в процента.
Рефинансирането е нов кредит, а не продължение на стария. Затова върху него се прилагат изискванията на БНБ за кредитните стандарти, в сила от 1 октомври 2024 г. — и те важат изрично както при отпускане, така и при предоговаряне:
Банките имат ограничена възможност да се отклонят: общият размер на кредитите извън тези параметри за текущото тримесечие не може да надхвърли 5% от брутния обем на новоотпуснатите и предоговорените кредити през предходното тримесечие. На практика това означава, че изключението не се прави за всеки.
Практическите последици са три. Доходът ви се доказва наново — ако от 2021 г. насам сте сменили статута си на самоосигуряващо се лице, това е разговор. Имотът се оценява наново — и ако е поскъпнал, LTV работи във ваша полза. И ако вече обслужвате потребителски кредит или лизинг, DSTI се смята върху всички плащания, не само върху ипотеката.
Освен номиналната лихва, три неща решават колко ще платите в действителност:
Как е дефинирана плаващата компонента. Към какво е вързан референтният лихвен процент, кой го определя и как се обявява промяната. Две оферти с еднаква начална лихва се разминават именно тук.
Докога е фиксиран периодът и какво следва след него. Ако фиксацията е за две години, важното число е лихвата от третата.
Пълният списък такси. ГПР не включва нотариалните такси и таксите за вписване. Съберете ги отделно — това е числото, което влиза в сметката за възвръщаемост.
Ориентировъчна представа за вноската при различни лихви можете да получите с нашия ипотечен калкулатор. Контекстът около кандидатстването е в ръководството Ипотечен кредит в България.
При клиенти с действащ кредит правим сметката преди разговора с банката, а не след него: оставащ срок, оставаща главница, месечна икономия при реалистична нова лихва и пълен списък на еднократните разходи. Ако срокът на възвръщаемост излезе по-дълъг от времето, което остава по кредита, го казваме направо. При купувачи, чийто фиксиран период изтича в следващата година и половина, поставяме въпроса преди сделката, а не когато дойде писмото от банката.
След 12 погасителни вноски законът ви дава право да погасите ипотечния си кредит предсрочно без обезщетение — и това важи дори за договори отпреди 2016 г. Разходите обаче не са нула: заличава се една ипотека и се учредява друга, а нотариалните такси и таксите за вписване не влизат в ГПР и не подлежат на връщане. Рефинансирането е ново кредитиране, така че LTV 85%, DSTI 50% и срок до 30 години се прилагат отново. Решението се взема с една проста дроб: еднократни разходи върху месечна икономия.
Ако имате действащ ипотечен кредит и искате да видите какво излиза конкретно при вашите числа — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще минем през договора и ще направим сметката заедно.
Данни на БНБ (лихвена статистика за юли 2026 г., публикувана на 27 август 2026 г.) и на ЕЦБ, проверени към септември 2026 г. Лихвените проценти и разходите са ориентировъчни и се променят. Илюстративните вноски не представляват оферта. Материалът е с информационна цел и не замества правна или финансова консултация по конкретен договор.
