Все по-често на пазара излизат жилища, в които живее наемател. За инвеститора това може да е предимство — имотът носи доход от първия ден. За купувача, който иска да се нанесе, може да е проблем. И в двата случая въпросът е един: какво става с договора за наем, когато собственикът се смени?
Кратък отговор: продажбата сама по себе си не прекратява наема. Дали и докога новият собственик е обвързан, зависи от това как е сключен договорът. По-долу е правилото, какво да проверите и какво да уговорите в договорите.
Информацията е обща и проверена към октомври 2026 г. При конкретна сделка прочетете самия договор за наем с юрист.
Законът различава три ситуации:
Два свързани правила:
Наемът по закон не може да бъде сключен за повече от десет години (чл. 229 ЗЗД).
Освен обичайната правна проверка преди покупка, при жилище с наемател поискайте и проверете:
Ако искате да се нанесете, най-важният въпрос е кога реално ще освободят жилището — и това трябва да е записано, а не обещано устно.
Предварителният договор е мястото, където се решават практическите въпроси. Вижте и нашето ръководство за капарото и предварителния договор. При имот с наемател добавете:
1. Продава ли се с наемателя или свободен. Ако е „свободен“ — до коя дата и какво става, ако не бъде освободен: отлагане на окончателния договор, неустойка, задържане на част от цената до освобождаването.
2. Депозитът. Законът изрично не урежда какво става с депозита при продажба. Ако наемът продължава с купувача, той ще трябва да върне депозита при края на договора — затова е честно сумата да се прехвърли от продавача или да се приспадне от цената. Запишете го.
3. Наемът за месеца на продажбата. Уговорете кой получава наема до датата на нотариалния акт и кой след нея, както и сметките за консумативи.
4. Уведомяване на наемателя. Най-добре е продавачът и купувачът да уведомят наемателя заедно и писмено — от коя дата и по коя сметка плаща наема. Наемател, който добросъвестно е платил на стария собственик, преди да научи за продажбата, не бива да плаща втори път.
5. Предаването. Ключове, протокол за състоянието, показания на уредите — както при всяко предаване (виж приемо-предаването и партидите), но с участието на наемателя.
Празен имот обикновено се продава по-лесно на купувачи, които търсят жилище за себе си — а те са по-голямата част от пазара. Ако наемът е безсрочен, предизвестието е един месец; ако е срочен — проверете клаузите за предсрочно прекратяване и започнете разговора с наемателя навреме. Споразумение за освобождаване срещу разумен срок често е по-бърз път от спор.
С наемател имотът е интересен основно за инвеститори. Те ще искат да видят договора, историята на плащанията и реалния наем. Добре поддържан наем с коректен наемател може да е аргумент за цената; спорен наемател — обратното.
Няколко практични бележки:
Продажбата не е основание да ви изгонят. Продължавайте да плащате наема — на стария собственик, докато не бъдете уведомени писмено за смяната, и на новия след това. Ако договорът ви е вписан, той важи до края на срока; ако не е — правилото за една година и предизвестията по-горе определят колко време имате. Повече за правата ви — в ръководството за наемателя.
Ако договорът е прекратен законно, а жилището не е освободено, пътят е през съда — не със сменена брава или спрян ток. Стъпките са описани в ръководството ни за наемодатели. Затова купувачът, който иска да живее в жилището, не бива да плаща цялата цена, преди то да бъде освободено или преди да има ясна гаранция за това.
Наемът „следва“ имота според това как е сключен: вписаният договор важи до края на срока, договорът с достоверна дата — до една година след продажбата, безсрочният се прекратява с едномесечно предизвестие. Купувачът трябва да прочете договора за наем преди капарото; продавачът и купувачът трябва да уговорят депозита, наема и датата на освобождаване писмено.
Ако купувате или продавате жилище с наемател и искате договорите да са подредени преди нотариуса — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме договора за наем и ще ви кажем какво точно купувате.
Проверено към октомври 2026 г. Информацията е обща и не замества правна консултация по конкретен случай.
