Договорът за наем изглежда като формалност, докато нещо не се развали, наемодателят не реши да продава или не дойде моментът да си поискате депозита. Тогава решават две неща: какво пише в договора и какво казва Законът за задълженията и договорите (ЗЗД), когато договорът мълчи. Това ръководство е от гледната точка на наемателя. Правилата са проверени към октомври 2026 г.
Законът не изисква нотариална форма за наем на жилище, но писменият договор е единственият ви сигурен аргумент при спор. Проверете, че са записани:
Данъкът върху наема е задължение на наемодателя, както и данък сгради и таксата за битови отпадъци. Подробно сме ги разгледали в ръководството за отдаване под наем и в материала за данък сгради и такса смет — като наемател не дължите нито едно от тях към държавата или общината.
Най-важният документ след договора. По чл. 233 ЗЗД се предполага, че сте приели жилището в добро състояние, докато не се докаже противното. Ако при нанасяне има надраскан паркет, пукната плочка или неработещ бойлер, а това не е записано, при напускане ще е трудно да докажете, че не сте го причинили вие.
В протокола впишете:
Направете снимки и видео с дата на всяко помещение и ги изпратете на наемодателя по имейл или съобщение — така и двамата имате едно и също копие.
ЗЗД дава ясно правило, когато договорът не е уговорил друго:
| Ситуация | За чия сметка | Основание |
|---|---|---|
| Жилището не е годно за ползване при предаването | Наемодателят | чл. 230, ал. 1 ЗЗД |
| Дребни поправки от обикновено ползване — замърсени стени, износени кранове и брави, запушвания | Наемателят | чл. 231, ал. 1 ЗЗД |
| Всички други повреди, които не са причинени виновно от вас (бойлер, ВиК, електроинсталация, дограма) | Наемодателят | чл. 231, ал. 2 ЗЗД |
| Вреди, причинени от вас, от домакинството ви или от гостите ви | Наемателят | чл. 233, ал. 1 ЗЗД |
Ако наемодателят не отстрани повреда, която е за негова сметка, можете да поискате поправката, съразмерно намаление на наема или да развалите договора (чл. 230, ал. 2 вр. чл. 231, ал. 2 ЗЗД). Ако извършите поправката сами, с грижата на добър стопанин, законът ви позволява да прихванете стойността ѝ от наема. На практика: първо уведомете писмено, дайте разумен срок, пазете фактурите.
Задължени сте също незабавно да съобщавате на наемодателя за повреди (чл. 233, ал. 2 ЗЗД) — течът, който сте премълчали, може да стане ваша отговорност.
Наемът ви дава право на ползване на жилището за договорения срок — съответно за целта, посочена в договора, а ако няма такава — според предназначението му (чл. 232 ЗЗД). ЗЗД не дава на наемодателя изрично право да влиза в жилището, когато пожелае. Затова е разумно в договора да е уговорено кога и с какво предупреждение може да прави огледи (напр. при ремонт или когато показва имота на бъдещи наематели или купувачи).
По чл. 234 ЗЗД, ако не е уговорено противното, наемателят може да пренаеме части от жилището без съгласието на наемодателя — но остава отговорен по договора, а пренаемателят не може да има повече права от него. Повечето договори изрично забраняват пренаемането — прочетете клаузата, преди да предложите стая на приятел. Краткосрочното отдаване през платформи без съгласието на собственика почти винаги е нарушение на договора.
Като наемател сте „обитател“ по смисъла на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС, § 1, т. 5 ДР). Обитателите имат задълженията на собствениците, с изключение на две (чл. 6, ал. 3 ЗУЕС):
Разходите за управление и поддържане на общите части (почистване, ток на стълбището, асансьор) по правило се разпределят на човек (чл. 51, ал. 1 ЗУЕС), така че се отнасят и до вас и членовете на домакинството ви. Кой точно ги плаща — вие или наемодателят от наема — уговорете изрично в договора. По чл. 235 ЗЗД наемателят е длъжен да спазва правилата на етажната собственост.
Изпращайте предизвестието писмено и пазете доказателство, че е получено.
По чл. 237 ЗЗД вписан в имотния регистър договор остава в сила спрямо новия собственик. Вписват се договорите за наем за срок над една година (чл. 112, б. „е“ ЗС). Договор с достоверна дата (напр. с нотариална заверка на подписите) обвързва купувача до уговорения срок, но не повече от една година от продажбата. Ако планирате да останете дълго, вписването е във ваш интерес.
Депозитът не е наем за последния месец, освен ако така не сте уговорили. При напускане:
Можете да регистрирате настоящ адрес в наетото жилище. По чл. 92 от Закона за гражданската регистрация освен договора за наем се изисква и писмено съгласие на собственика (декларация по образец) — самият договор не го замества. Промяната на настоящия адрес се заявява в общината в 30-дневен срок. Ако адресната регистрация ви е нужна (за детска градина, училище, лекар), уговорете съгласието още при подписването.
Материалът е обща информация и не е правна консултация за конкретен случай.
Ако търсите жилище под наем или искате някой да прегледа договора, преди да го подпишете — обадете ни се или заповядайте в офиса ни.
