Когато наемателят спре да плаща или откаже да освободи жилището след края на договора, първият импулс често е „да си върна имота сам“. Точно тук много наемодатели си навличат по-големия проблем. Законът дава ясен път, но той минава през писмени уведомления, съда и съдебния изпълнител — не през ключаря.
Разпоредбите по-долу са проверени към октомври 2026 г. За данъка върху наема и съдържанието на самия договор вижте нашето ръководство за отдаването под наем — тук не го повтаряме.
Всичко това е опит да осъществите свое право извън реда, предвиден в закона. Чл. 323, ал. 1 от Наказателния кодекс (самоуправство) наказва онзи, който „самоволно, не по установения от закона ред“ осъществи оспорвано от другиго свое право — в немаловажни случаи с лишаване от свобода до пет години и глоба. Ако е използвана сила или заплаха, наказанието е до шест години (чл. 323, ал. 5). Освен наказателния риск, подобни действия отслабват позицията ви и в гражданското дело.
Законът защитава и вас: ако наемателят бъде изведен по законния ред и после самоволно заеме имота отново, той носи отговорност по чл. 323, ал. 2 НК, а съдебният изпълнител по ваше искане го изважда отново (чл. 525 ГПК).
Съберете договора, приемо-предавателния протокол, банковите извлечения за платения и неплатения наем и кореспонденцията. Изпратете писмена покана за плащане с конкретна сума и срок. Най-сигурно е връчването чрез нотариална покана — нотариусът удостоверява, че поканата е връчена, и това доказателство ще ви трябва по-късно.
| Ситуация | Как се прекратява | Основание |
|---|---|---|
| Срочен договор, наемателят не плаща | Писмено предупреждение с подходящ срок за плащане, след който договорът се смята за развален | чл. 87, ал. 1 ЗЗД |
| Безсрочен договор | Предизвестие един месец по-рано, без нужда от причина | чл. 238 ЗЗД |
| Договорът има клауза за прекратяване при неплащане | По реда на клаузата | договорът, чл. 9 ЗЗД |
Три подробности, които често се пропускат:
Обикновен писмен договор — чл. 410 ГПК. Подавате заявление до районния съд (на хартия или през Единния портал за електронно правосъдие). Наемателят може да възрази в едномесечен срок без да се обосновава (чл. 414 ГПК). Тогава имате един месец да предявите иск за установяване на вземането (чл. 415, ал. 4 ГПК), иначе заповедта се обезсилва.
Договор с нотариална заверка на подписите — чл. 417, т. 3 ГПК. Такъв договор позволява заповед за изпълнение за паричните задължения независимо от размера им, а съдът може да постанови незабавно изпълнение и да издаде изпълнителен лист (чл. 418 ГПК). Възражението на наемателя по правило не спира изпълнението (чл. 420, ал. 1 ГПК). Т. 3 обхваща и „задължения за предаване на определени вещи“, затова се използва и за връщане на имота — дали е приложима в конкретния случай, преценява съдът. Ако задължението зависи от друго обстоятелство (например прекратяването), то трябва да е удостоверено с официален документ или документ от длъжника (чл. 418, ал. 3 ГПК) — още една причина за нотариалната покана.
Запис на заповед (чл. 417, т. 10 ГПК), подписан от наемателя при сключване на договора, е друг път към заповед за незабавно изпълнение. Имайте предвид, че при него подаденото възражение може да спре изпълнението — чл. 420, ал. 1 изключва само т. 1–9.
Върху забавените суми се дължи законна лихва от деня на забавата (чл. 86 ЗЗД). Не чакайте прекалено дълго: вземанията за наем се погасяват с тригодишна давност (чл. 111, б. „в“ ЗЗД).
Ако договорът е прекратен, а наемателят не напуска, предявявате иск пред районния съд за връщане на имота — наемателят е длъжен да върне вещта (чл. 233, ал. 1 ЗЗД). Исковете за опразване на наети помещения се разглеждат в бързо производство (чл. 310, ал. 1, т. 2 ГПК). Ако обаче в същата искова молба съедините иск, който се гледа по общия ред, бързо производство не се допуска (чл. 310, ал. 2–3 ГПК) — затова обсъдете с адвоката си дали да водите паричната претенция отделно.
С изпълнителния лист се обръщате към частен или държавен съдебен изпълнител. Той изпраща покана за доброволно изпълнение с двуседмичен срок (чл. 428 ГПК). За паричния дълг може да наложи запори и възбрани. За имота насрочва ден и час за въвод във владение, уведомява страните и съставя протокол на място; ако длъжникът не напусне доброволно, той се отстранява принудително (чл. 522, ал. 1 ГПК). Това е единственият законен начин наемателят да бъде изведен против волята си.
Законът не урежда отделно депозита при наем — правилата са тези, които сте записали в договора (чл. 9 ЗЗД). Затова в него трябва да пише какво обезпечава депозитът (наем, сметки, щети) и в какъв срок се връща. Задържането е оправдано срещу реални вземания: неплатен наем и консумативи и вреди, за които наемателят отговаря. Той отговаря за вредите през време на ползването, освен ако докаже, че не се дължат на него, и до доказване на противното се смята, че е приел имота в добро състояние (чл. 233, ал. 1 ЗЗД). Дребните поправки от обикновено употребление също са за негова сметка (чл. 231, ал. 1 ЗЗД). Удръжката се прави чрез писмено изявление за прихващане (чл. 103–104 ЗЗД). Депозитът е ограничена сума и не замества стъпките по-горе.
Тази статия е обща информация, а не правен съвет за конкретен случай. Ако вече имате спор с наемател, консултирайте се с адвокат, преди да предприемете действия.
Ако отдавате имот или се колебаете как да оформите договора, обадете ни се или ни посетете в офиса — ще ви помогнем да подготвите нещата така, че да не стигате до съд.
