Не всяка покупка минава през банков кредит. Понякога купувачът е роднина, понякога чака пари от продажбата на друг имот, а понякога продавачът просто предпочита да продаде по-бързо срещу част от цената сега и остатъка на вноски. Такава сделка е напълно законна — но е по-рискова, отколкото изглежда.
Причината е една: собствеността преминава към купувача с подписването на нотариалния акт, а не с последната вноска. От този момент неплатената част от цената е просто вземане на продавача. Ако то не е обезпечено, купувачът може да продаде или да ипотекира имота, а продавачът остава с иск срещу човек, който вече няма имота.
1. Окончателен акт едва след пълното плащане. Страните подписват предварителен договор, купувачът плаща на вноски, а нотариалният акт се прави след последната. Продавачът е защитен, но купувачът плаща месеци или години, без да е собственик. Рисковете на тази схема — капаро, неустойки, иск по чл. 19 ЗЗД — разгледахме в ръководството Капаро и предварителен договор при покупка на имот.
2. Нотариален акт сега, остатъкът на вноски, обезпечен с ипотека в полза на продавача. Купувачът става собственик веднага, а продавачът има вещно обезпечение върху същия имот. Това е балансираният вариант и на него е посветен текстът.
3. Банков кредит за остатъка. Когато купувачът може да получи кредит, това обикновено е по-чистият път: продавачът получава цялата сума наведнъж.
Законът дава на продавача на недвижим имот законна ипотека върху продадения имот за вземанията му по сделката (чл. 168 ЗЗД). Тя не изисква отделен договор и съгласие на купувача — но действа само ако е вписана в Имотния регистър. Вписването става по молба на продавача и на практика е добре да се направи веднага след вписването на акта, преди купувачът да има възможност да се разпореди с имота.
Две неща, които често се пропускат:
Вместо (или в допълнение към) законната ипотека, купувачът може да учреди договорна ипотека в полза на продавача с нотариален акт (чл. 166–167 ЗЗД). В нея се описват точно сумата, срокът, лихвата и имотът.
Практическото предимство е в събирането. Нотариалният акт относно вземането и договорът за ипотека са основание за заповед за незабавно изпълнение по чл. 417 ГПК (т. 3 и т. 6). Това означава, че при неплащане продавачът може да стигне до съдебен изпълнител значително по-бързо, отколкото с обикновен иск.
Колкото по-подробен е актът, толкова по-малко поводи за спор. Като минимум:
Как се чете и проверява всяка от тези части, обясняваме в ръководството Как да прочетете нотариален акт.
Продавачът има два основни пътя и те водят до различен резултат.
Да събере парите. С вписана ипотека продавачът може да насочи изпълнението към имота — той се продава публично, а продавачът се удовлетворява с предимство пред необезпечените кредитори. Ипотеката „следва“ имота: ако купувачът го е продал на трето лице, обезпечението остава.
Да развали договора. Договорите, с които се прехвърля собственост върху недвижим имот, се развалят само по съдебен ред (чл. 87 ЗЗД). Това е дело, а не уведомително писмо. Исковата молба се вписва, за да има действие срещу трети лица. При разваляне всяка страна връща полученото — имотът се връща на продавача, а платените вноски — на купувача.
Кой път е по-добър, зависи от пазара и от сумата. Ако цените са се покачили, връщането на имота може да е по-изгодно; ако остатъкът е малък, събирането обикновено е по-бързо и по-евтино. Решението е добре да се вземе с юрист, преди да изпратите първата покана.
Разсроченото плащане изглежда като отстъпка, но и купувачът носи рискове:
Нотариалната такса и местният данък при придобиване се изчисляват върху цялата уговорена цена (или данъчната оценка, ако е по-висока) и се плащат при сделката — разсрочването на цената не ги разсрочва. Към тях се добавят таксите за вписване на ипотеката и по-късно — за заличаването ѝ. Кога продавачът дължи данък върху дохода от продажбата, зависи от имота и от срока на притежание — виж Данък при продажба на имот.
Сделка на вноски между двама частни лица може да бъде добро решение и за двете страни — ако е написана така, че да издържи в лош сценарий. Ако обмисляте такава продажба или покупка, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме условията, ще подготвим проекта на акта с нотариуса и ще ви кажем какво точно ви защитава.
Проверено към октомври 2026 г. Текстът е обща информация и не е правен съвет за конкретен случай.
