Нотариалният акт е документът, който ще пазите в папката с най-важните книжа десетилетия наред. Повечето собственици обаче го четат веднъж — на глас, от нотариуса, в деня на сделката. Ако купувате, прочетете внимателно акта на продавача още преди капарото. Ако сте собственик, прегледайте своя. Ето как е подреден и на какво да обърнете внимание.
Законът изисква проектът на нотариалния акт да се изготви в два или повече еднообразни екземпляра (чл. 578, ал. 1 ГПК). След издаването и вписването един екземпляр остава в специална книга при нотариуса, а другите — таксувани като преписи — се дават на участниците (чл. 581 ГПК). Агенцията по вписванията изисква поне три екземпляра: един за книгата на Службата по вписванията, един за нотариалното дело и един за страната.
С други думи, документът у вас също е официален екземпляр, но „архивните“ екземпляри са при нотариуса и в Службата по вписванията. Затова изгубеният акт не означава изгубена собственост — препис може да се извади (вижте по-долу).
По чл. 580 ГПК нотариалният акт съдържа:
Какво да проверите: имената и ЕГН-тата да съвпадат с личните карти; ако някой е действал чрез пълномощник — пълномощното да е описано (номер, дата, нотариус). При дружество — наименованието, ЕИК и представляващият.
Това е най-важната и най-често бързо прочитана част. Когато за района има одобрена кадастрална карта, имотът се описва с данните по чл. 60, т. 1–7 ЗКИР:
| Данни | Какво да гледате |
|---|---|
| Идентификатор | Уникален номер по кадастралната карта, който започва с кода по ЕКАТТЕ на населеното място (чл. 26 ЗКИР). Той свързва кадастъра с имотния регистър (чл. 6 ЗКИР). |
| Вид | Поземлен имот, сграда или самостоятелен обект в сграда. |
| Адрес | Да съвпада с действителния — включително вход, етаж, номер на апартамента. |
| Граници / съседи | Идентификаторите на съседните имоти или обекти — над, под и до вашия. |
| Площ | В кв. м. Сравнете я с площта в обявата и в скицата. |
| Предназначение | Жилище, ателие, офис, гараж и т.н. |
| Етажност | На сградата. |
По-старите актове описват имота другояче — с квартал и парцел (УПИ) по регулационния план и с граници „от север… от юг…“. Това само по себе си не е проблем, но тогава проверката с кадастъра е още по-важна.
При апартамент в описанието ще срещнете израз като „заедно с … % идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото“ (или „…от мястото“).
Цифрите в акта, когато се отнасят до съдържанието на сделката, се пишат и с думи (чл. 578, ал. 3 ГПК). Проверете цената и в двата варианта.
Актът обикновено посочва и как е платена цената — изцяло преди подписването, по банков път, с ипотечен кредит, или част от нея ще се плати по-късно. Ако в акта е записано, че цената е платена изцяло, а вие все още дължите част от нея (или обратното, ако сте продавач), това е сигнал да спрете и да поговорите с нотариуса.
В акта или в приложенията към него ще видите декларации на страните. Най-често:
Декларациите се подписват от страните и неверните данни в тях имат последици. Четете ги, преди да подпишете, а не след това.
Нотариусът е длъжен да провери дали продавачът е собственик (чл. 586, ал. 1 ГПК) и да посочи в акта документите, с които е направил проверката (чл. 586, ал. 3 ГПК). Тези редове ви казват откъде идва собствеността — предишен договор, наследство, делба, констативен акт. Ако документът за собственост на продавача не е вписан, нотариусът не издава новия акт, докато той не бъде вписан (чл. 586, ал. 4 ГПК).
Актът може да споменава и тежести — ипотека, запазено право на ползване, сервитут. Но той показва картината към датата на сделката. Актуалното състояние се проверява в имотния регистър — как точно, описахме в Правна проверка преди покупка на имот.
Сделките с недвижими имоти се вписват (чл. 112 ЗС). Докато не е вписан, актът не може да се противопостави на трети лица, които по-рано са придобили от същия собственик и са вписали правата си (чл. 113 ЗС). Затова печатът на Службата по вписванията е толкова важен.
На вписания акт ще видите:
| Данни | Какво означават |
|---|---|
| Вх. рег. № и дата | Номерът, под който молбата е записана във входящия регистър на Службата по вписванията. Вписването се извършва веднага след това записване. |
| Акт № | Поредният номер на акта в книгата. |
| Том | Томът на книгата, в който е подреден вашият екземпляр. |
| Година | Годината на вписването. |
Тези данни — номер на акта, том, номер от входящия регистър и година — са „сигнатурата“ на вписването. С тях се търси актът в архива, иска се препис и се заличава ипотека. Запишете ги отделно.
Не ги бъркайте с номерацията на нотариуса в заглавието на акта — тя се отнася до книгата на нотариуса, не до регистъра.
Повечето актове удостоверяват сделка — продажба, дарение, замяна. Констативният нотариален акт е друго: той признава вече съществуваща собственост.
За купувача констативният акт, издаден въз основа на обстоятелствена проверка, означава допълнителна проверка: правото на продавача почива на свидетелски показания, а трето лице, което твърди, че е собственик, може да оспори акта по исков ред (чл. 537, ал. 2 ГПК). Поискайте да видите на какво се основава актът и колко време е минало от издаването му. Какви промени се обсъждат в обстоятелствената проверка като част от мерките срещу имотните измами, описахме в пакета срещу имотните измами.
Последната стъпка е да сложите акта до актуалната скица (за поземлен имот) или схема (за самостоятелен обект) от кадастъра и да сравните:
Ако нещо не съвпада, това не означава непременно, че актът е грешен — може да е грешна кадастралната карта. Как се поправя и кога е нужен съд, обяснихме в Грешка в кадастралната карта. Важното е да го откриете преди сделката, а не след нея.
Заверени преписи от Службата по вписванията се издават само на страните по акта, на техните правоприемници (например наследници) или на представители по закон или по пълномощно. Молбата е писмена, самоличността се удостоверява пред служител, а заверения препис се получава на следващия работен ден. Таксата за заверка е €1,53 за първа страница и €1,02 за всяка следваща (ориентировъчно, проверено към октомври 2026 г.).
С постановление на Министерския съвет от ноември 2025 г. достъпът на трети лица до съдържанието на вписаните актове беше стеснен: без правен интерес външно лице вече не може да получи копие от вашия акт. Собствениците могат да се абонират за електронно известяване от Агенцията по вписванията, когато някой прави справка или вади препис за техния имот.
Това е обща информация, а не правен съвет по конкретен случай. При съмнение поискайте мнение от нотариус или адвокат преди подписването.
Ако искате някой да прочете с вас нотариалния акт на имота, който харесвате, обадете ни се или ни посетете в офиса. Ще ви покажем на кои редове да се спрете и какво да попитате.
