Купувачът е намерил къщата, цената е договорена, нотариусът е насрочен. Скицата обаче показва парцел с 40 кв. м по-малък от нотариалния акт, а оградата на съседа минава навътре в имота. Или в кадастралния регистър като собственик стои предишният собственик. Подобни разминавания са често срещани, особено при къщи и парцели. Повечето се поправят административно, но отнемат време — затова е добре да ги откриете, преди да подпишете предварителен договор.
| Кадастър | Имотен регистър | |
|---|---|---|
| Кой го води | Агенцията по геодезия, картография и кадастър (АГКК) и нейните служби (СГКК) | Агенцията по вписванията |
| Какво показва | Местоположение, граници, площ, сгради, идентификатор | Вписани актове: собственост, ипотеки, възбрани |
| Основен документ | Скица / схема | Справка по партида, нотариален акт |
Двете системи са свързани чрез идентификатора на имота (чл. 6 ЗКИР). Данните за собствеността в кадастъра идват от имотния регистър.
Важно е какво точно доказва кадастърът. Според чл. 2, ал. 5 ЗКИР данните за местоположение, граници и размери са доказателство до доказване на противното. Данните за собственика в кадастралния регистър обаче са доказателство само доколкото източникът им (например нотариалният акт) има доказателствена сила. С други думи: ако в кадастралния регистър е записано грешно име, това не прави човека собственик. Но грешката пречи на сделката и трябва да се поправи.
С промените в ЗКИР от 9 февруари 2026 г. (ДВ, бр. 95 от 2025 г.) законът разграничава няколко случая:
Не всяка разлика е грешка. Разлика в координатите на гранична точка под допустимата по наредба не се смята за грешка (чл. 54, ал. 3).
Ако грешката е свързана със спор за материално право — тоест съседът твърди, че спорната ивица е негова, — тя се отстранява едва след решаване на спора по съдебен ред (чл. 54, ал. 2 ЗКИР). СГКК не решава кой е собственик. Съдът може да назначи вещо лице с правоспособност по кадастър за комбинирана скица. Влязлото в сила решение заедно с проект за изменение е основание картата да се промени без нова заповед (чл. 53а, т. 1).
На практика: когато съседът е съгласен, административният ред обикновено е достатъчен. Когато не е — подгответе се за дело, което може да отнеме значително повече време от самата сделка.
| Услуга на АГКК | Обикновена | Бърза |
|---|---|---|
| Скица на поземлен имот в урбанизирана територия | 10,23 €, 7 работни дни | 20,45 €, 3 работни дни |
| Скица на поземлен имот в неурбанизирана територия | 2,56 €, 7 работни дни | 5,11 €, 3 работни дни |
| Удостоверение за приет проект за изменение | 17,90 € на обект, 10 работни дни | 35,79 € на обект, 5 работни дни |
При заявяване и получаване по електронен път таксите за скици са с 30% по-ниски. Удостоверението за приет проект е валидно 6 месеца. Самото изменение в картата се изпълнява в срок до 14 календарни дни, но времето за уведомяване на засегнатите не се брои. Хонорарът на геодезиста е пазарен и зависи от имота — поискайте оферта предварително.
Към молбата за вписване на нотариалния акт задължително се прилага скица от кадастралната карта (чл. 77, ал. 2, т. 1 ЗКИР). Затова нотариусът сравнява описанието в документа за собственост със скицата. Съществено разминаване в площта, границите или собственика обикновено означава отлагане на сделката. В по-лошия случай купувачът се отказва.
Ако продавате къща или парцел, извадете скица още преди обявата и я покажете на геодезист. Ако купувате, поискайте я преди капарото. Пълният списък на документите на продавача е в материала ни за документите при продажба, а общата проверка на имота — в ръководството за правната проверка преди покупка. При апартамент в сграда проверете и схемата на самостоятелния обект, както и данните за сградата — полезно е и какво да проверите за сградата.
Ако се съмнявате дали скицата съвпада с имота, който продавате или купувате — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите и ще Ви насочим към геодезист.
Информацията е обща и е проверена към октомври 2026 г. Тя не е правен съвет за конкретен случай.
