На 21 август 2026 г. Министерството на правосъдието публикува за обществено обсъждане пакет от законодателни промени, насочени срещу имотните измами. Проектът е под № 12641 в Портала за обществени консултации и е изготвен от работна група с участието на Нотариалната камара, Висшия адвокатски съвет, Върховния касационен съд, прокуратурата и представители на правната доктрина.
Промените са в Закона за наследството, а с преходните и заключителните разпоредби — в Гражданския процесуален кодекс, Семейния кодекс, Закона за задълженията и договорите, Закона за собствеността, Закона за нотариусите и нотариалната дейност и Закона за гражданската регистрация. Тоест засегнати са почти всички закони, през които минава една сделка с имот.
Проектът е на етап обществено обсъждане. Нищо от описаното по-долу още не е в сила — но посоката е ясна и си струва да се знае отсега, особено ако в семейството има възрастен собственик или предстои сделка с наследствен имот.
В мотивите е записано, че официална национална статистика за осъдените за имотни измами не съществува в обобщен вид. Данните, които се цитират, са косвени, но красноречиви.
По информация от прокуратурата броят на измамите и особено на документните престъпления расте: 875 случая през 2020 г. и 1198 през 2022 г. Само от началото на 2025 г. Софийската районна прокуратура работи по над 60 сигнала за имотни измами, като по 33 от тях са образувани досъдебни производства — и това е само столицата.
Според министерството трите най-чести схеми са: неистински саморъчни завещания; констативни нотариални актове по обстоятелствена проверка, издадени въз основа на лъжливи свидетелски показания; и широко формулирани пълномощни за разпореждане с имоти. Пакетът атакува и трите.
Днес саморъчното завещание се обявява от нотариус, без да се установява, че действително е съставено от посоченото лице, и само в присъствието на молителя — наследниците по закон не се уведомяват. Точно тази празнота се използва.
Проектът разделя случаите на две.
Ако завещанието е предадено лично от завещателя за пазене при нотариус, в протокола за предаване ще се отбелязва изричното му волеизявление, че пликът съдържа неговото завещание. Тогава истинността е сигурна и обявяването остава по досегашния ред.
Ако не е предадено лично, се въвежда публичност: нотариусът публикува съобщение за обявяването на интернет страницата на Нотариалната камара и всяко лице с правен интерес може да се запознае с него и да оспори истинността му пред нотариуса. При постъпило оспорване ползващото се от завещанието лице има право да предяви иск за установяване на валидността в едномесечен срок от уведомлението. Заверен препис се издава само ако няма възражение или ако валидността е потвърдена с влязло в сила съдебно решение.
Практическата последица е съществена: въз основа на завещание със спорна истинност няма да могат да се извършват разпоредителни сделки. Днес това е възможно и е причината измамата често да се открива едва след като имотът вече е препродаден.
Предвижда се и данните за завещателя, за обявеното завещание и за акт за отмяна да се въвеждат и поддържат в информационната система на Нотариалната камара по чл. 28б от Закона за нотариусите и нотариалната дейност, като справки ще могат да се правят само след откриване на наследството.
Отделно основание за нищожност се въвежда за завещателно разпореждане, направено от лице, настанено в лечебно заведение или в заведение за резидентна грижа за възрастни хора, когато е в полза на ръководителя на заведението, на негов служител или на свързано с тях лице.
Изключение се предвижда само ако облагодетелстваният е съпруг, роднина по права линия или по съребрена линия до четвърта степен на завещателя. По публикуваните разяснения аналогична забрана се въвежда и за даренията.
Това е може би най-конкретната мярка в целия пакет. Тя не изисква от възрастния човек да прояви бдителност — прави сделката атакуема сама по себе си.
Констативният нотариален акт по обстоятелствена проверка е начинът да се докаже собственост по давност, когато няма документ. Днес процедурата се крепи основно на разпит на трима свидетели — и точно там влизат подставените свидетели.
С промените в ГПК освен разпита на свидетелите нотариусът ще събира и писмени доказателства за владението и неговата продължителност. Предвижда се лично явяване на молителя пред нотариуса, за да потвърди заявените обстоятелства. И най-важното — стартирането на обстоятелствената проверка ще се оповестява публично: на интернет страницата и на таблото за обяви на съответната община, район или кметство.
За собственик, който не живее в имота — типично при наследствена къща в провинцията или при емигрирал наследник — това е реалната промяна. Досега такава процедура можеше да протече изцяло без негово знание.
В Закона за нотариусите и нотариалната дейност се добавя задължение: при разпореждане с недвижим имот нотариусът да извършва проверка в съответната служба по вписванията, за да установи дали лицето действително има право да се разпорежда с имота.
Много нотариуси го правят и днес по своя преценка. Разликата е, че проверката става задължение, а не добра практика — а с това се променя и отговорността при пропуск.
За първи път се предвижда дееспособен гражданин по собствена воля да може да определи доверено лице, без чието съгласие да не може да извършва предварително посочени разпоредителни действия с имуществото си или да поема определени задължения. Ограничението ще се вписва в съответния регистър и в електронния личен регистрационен картон.
Това е доброволна самозащита — по същество предварително обвързване, което човек си налага сам, докато е в добро състояние. Инструментът е логичен отговор на схемите, насочени срещу самотни възрастни хора, и има смисъл да се обмисли в семейства, където един собственик носи целия имотен риск.
Две мерки от „административната" част заслужават внимание, защото ще спестят пари и обиколки.
Вписване на по-стари документи за собственост, които към момента на издаването им не са подлежали на вписване — основно договори с държавата или общината и актове за държавна и общинска собственост. Днес хората често се снабдяват с констативен нотариален акт само за да имат какво да впишат. Това отпада, а имотният регистър се допълва.
Приемане и отказ от наследство. Районният съд ще изпраща съобщение до общината по постоянния адрес на починалия, за да се отрази обстоятелството в електронния личен регистрационен картон. Днес приеманията и отказите се водят в отделна книга във всеки районен съд с ограничена публичност, което прави издаването на коректно удостоверение за наследници по-трудно, отколкото би трябвало да бъде.
Проектът е добър, но не е застраховка. Три неща остават изцяло във Ваши ръце.
Пълномощното си остава най-опасният документ в оборота. Широко формулирано пълномощно за разпореждане с „всички притежавани от упълномощителя имоти" е удобно и точно затова е рисково. Ограничавайте го — конкретен имот, конкретно действие, ясен срок.
Собственият мониторинг остава необходим. Периодична справка в имотния регистър за собствените Ви имоти струва малко и открива проблема, докато още е поправим.
Проверката преди сделка не отпада. Публичността на завещанията и по-строгата обстоятелствена проверка стесняват няколко конкретни схеми; те не заместват пълната документална проверка на титула, тежестите и представителната власт.
При всяка сделка проверяваме документа за собственост в цялата му история — не само последния нотариален акт, а веригата преди него — тежестите по партидата на имота и на продавача, и представителната власт, когато се подписва по пълномощно. При наследствени имоти изясняваме кръга на наследниците и наличието на завещание, преди да се стигне до предварителен договор. Подробният списък какво се проверява е в нашето ръководство Правна проверка преди покупка на имот, а какво още се проверява за продавача — в материала за Регистъра по несъстоятелност на физическите лица.
Пакетът на Министерството на правосъдието от 21 август 2026 г. атакува трите най-чести схеми при имотните измами: неистинските саморъчни завещания, обстоятелствената проверка с лъжливи свидетели и широките пълномощни. Ключовите механизми са публичност — на обявяването на завещанията и на стартирането на обстоятелствената проверка — и превръщането на нотариалната проверка в службата по вписванията от добра практика в задължение. Проектът е на етап обществено обсъждане и предстои да мине през Народното събрание, така че текстовете още могат да се променят.
Ако в семейството Ви има възрастен собственик, наследствен имот или предстои сделка по пълномощно и искате да знаете какво конкретно да проверите — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите заедно.
Информацията е към 1 септември 2026 г. и се отнася до законопроект на етап обществено обсъждане. Окончателните текстове могат да се различават от описаните тук.
