На 3 август 2026 г. Агенцията по вписванията въведе в експлоатация Регистъра по несъстоятелност на физическите лица. Това е техническата стъпка, която липсваше: Законът за несъстоятелност на физическите лица (ЗНФЛ) е обнародван още в ДВ бр. 54 от 4 юли 2025 г., но молби за откриване на производство не можеха да се подават, докато регистърът не заработи. От 3 август вече могат.
За пазара на имоти това не е абстрактна новина. Появява се нов публичен регистър, който има смисъл да се проверява преди сделка — и нов набор от правила, които засягат както длъжници със собствено жилище, така и купувачи насреща им.
Регистърът е първата изцяло автоматизирана информационна система на Агенцията по вписванията — актовете и обстоятелствата се вписват и обявяват автоматично, без участие на служител. Всеки длъжник получава единна електронна партида.
Достъпът е през Единния портал за заявяване на електронни административни услуги на агенцията. Публичните справки са свободни за всички. За удостоверения, писмени справки и заверени копия се дължат държавни такси в диапазона от 5,62 до 10,23 евро (ориентировъчно, към август 2026 г.). Вписването и обявяването на актове се извършва от синдиците.
Условията са тесни и си струва да се знаят точно:
Законът не се прилага за задължения, произтичащи от дейност като едноличен търговец, занаят или свободна професия — те вървят по друг ред. Публичните задължения към НАП също не се погасяват в това производство.
Най-практичната последица: след откриване на производството длъжникът не може да сключва сделки на разпореждане с имуществото си без разрешение на синдика. Сделка, сключена в нарушение на това ограничение, е нищожна — а самият длъжник се приема за недобросъвестен, което проваля производството му.
За купувача това означава един нов елемент в проверката преди сделка. Удостоверението за тежести от Имотния регистър показва ипотеки, възбрани и вписани искови молби, но не показва дали срещу продавача има открито производство по несъстоятелност. Тази справка вече се прави отделно — в новия регистър, безплатно и публично.
Има и обратна страна, полезна за длъжниците: с откриване на производството спират изпълнителните производства срещу имуществото, включено в масата на несъстоятелността, и не могат да се образуват нови дела за парични вземания срещу длъжника.
Това е най-честото недоразумение. Личният фалит не заличава ипотеката. Законът изрично нарежда вземанията, обезпечени с ипотека или залог, на първо място — те се удовлетворяват от сумата, получена при реализацията на самото обезпечение. Кредиторът запазва правата си по обезпечението и когато участва в производството.
Планът за погасяване може да предвиди отсрочване или разсрочване до три години, частично или пълно опрощаване и сделки с имуществото на длъжника. Но той се приема от събранието на кредиторите и се утвърждава от съда — не се налага едностранно.
Тук законът е особено безкомпромисен. Длъжникът се смята за недобросъвестен — и следователно губи достъп до процедурата — ако през определени периоди преди молбата е:
Практическият извод е ясен: дарение на апартамента на дете или продажба на роднина „преди да стане напечено“ не защитава нищо. Тя затваря вратата към процедурата — и то окончателно, защото право на молба има само веднъж.
Справката в новия регистър вече е част от стандартната проверка, която правим по всяка сделка — редом с удостоверението за тежести, кадастралната скица и данъчната оценка. Тя е публична и бърза, но лесно се пропуска, защото е нова и не се съдържа в нито един от досегашните документи.
Пълният обхват на проверките преди подписване сме описали в отделно ръководство: Правна проверка преди покупка на имот.
Личният фалит вече е реална процедура, но с тесен вход: над ~6 200 евро задължения, над 12 месеца неплатежоспособност, един-единствен опит и дълъг списък основания за недобросъвестност, повечето от които се въртят около разпореждания с имущество. За купувачите се появява нова, безплатна публична справка, която има смисъл да се прави преди всяка сделка.
Ако предстои покупка или продажба и има съмнение за задължения на насрещната страна — обадете ни се или заповядайте в офиса. Ще направим проверките заедно и ще ви кажем ясно какво е наред и какво трябва да се уреди преди нотариуса.
