„Защо да плащам наем, като вноската по кредита е по-ниска?“ — това е най-честият въпрос, който чуваме от наематели. Отговорът не е толкова прост, защото вноската и наемът не са сравними числа. Част от вноската е главница — тя намалява дълга ви и остава ваша. Наемът е изцяло разход. От друга страна, собственикът има разходи, които наемателят не вижда.
По-честното сравнение е между невъзстановимите разходи на двата варианта — парите, които и в двата случая изчезват безвъзвратно. По-долу е методът, пример със сегашните лихви и кога сметката се обръща.
Данните са проверени към октомври 2026 г. и са ориентировъчни. Примерът е илюстрация с посочени допускания, а не средни пазарни стойности.
Само наема. Плюс, при смяна на жилище — депозит, който по правило се връща. Наемът обаче расте: по данни на Евростат годишният ръст на наемите у нас е 7,6% през септември 2026 г., след 11,9% в края на 2025 г. (виж нашия доклад за наемите).
Невъзстановимите разходи на собственика са четири:
Към това се добавят еднократните разходи при покупка — в София местният данък при придобиване е 3% (от 0,1% до 3% според общината), такса вписване 0,1%, нотариална такса по тарифа (нотариален калкулатор) и евентуално комисиона. Те не се връщат и трябва да се „изплатят“ с годините, в които живеете в жилището.
Допускания (илюстративни, не пазарни средни):
Вноската е около €672 месечно (можете да я проверите в нашия ипотечен калкулатор). Изглежда по-евтино от наема от €850 — но нека видим какво от нея е разход.
| Невъзстановим разход (първа година) | Сума |
|---|---|
| Лихва (≈ 2,5% върху остатъка) | ≈ €4 206 |
| Данък сгради и такса смет (допускане) | €300 |
| Поддръжка, 1% от цената (допускане) | €2 000 |
| Пропуснат доход върху ≈ €36 200 собствени пари при 1,38% | ≈ €500 |
| Общо за собственика | ≈ €7 000 годишно (≈ €584 на месец) |
| Наем | €10 200 годишно (€850 на месец) |
При тези допускания собствеността струва около 3,5% от цената на година в невъзстановими разходи. Правилото, което следва от това: ако годишният наем за сравнимо жилище е повече от около 3,5% от цената му, покупката е по-евтина на текуща база; ако е по-малко — наемът.
Разликата в примера е около €3 200 годишно в полза на покупката. Само данъкът при придобиване и таксата за вписване в София са €6 200. Значи са нужни около две години, само за да се покрият те — повече, след като добавите нотариалната такса, комисионата и разходите при бъдеща продажба.
Затова най-важният въпрос не е „наем или покупка“, а колко години ще живеете в това жилище. Ако очаквате смяна на града, на работата или на семейната ситуация до 2–3 години, наемът обикновено е по-разумният избор, дори когато месечната сметка изглежда в полза на покупката.
Ако все пак обмисляте покупка като инвестиция, а не за себе си, сметката е друга — вижте как се смята наемната доходност.
Не сравнявайте вноската с наема. Сравнете лихвата, данъка, поддръжката и цената на собствените пари с годишния наем — при сегашните лихви това е около 3,5% от цената на жилището. И добавете честен отговор колко дълго ще живеете там: еднократните разходи в София се изплащат за поне две години.
Ако искате да направим сметката с конкретно жилище и конкретна оферта — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще я подредим заедно, без бързане.
Лихви по данни на БНБ за август 2026 г., наеми по данни на Евростат до септември 2026 г., проверени към октомври 2026 г. Примерът е илюстрация с посочени допускания; цифрите са ориентировъчни.
