Две банки предлагат кредит за едно и също жилище. Едната е с по-ниска лихва, другата – с по-малко условия. Коя е по-евтина, рядко личи от първия ред на офертата. Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) дава инструментите за честно сравнение – стига да знаете къде да гледате. Информацията е проверена към октомври 2026 г.
За общите условия на ипотечното кредитиране вижте ръководството ни за ипотечния кредит през 2026 г. Тук се спираме само на сравнението.
Европейският стандартизиран информационен формуляр (ЕСИС, в закона „стандартизиран европейски формуляр“ по приложение № 2) е документът, създаден точно за сравнение. Банката го дава:
За да е сравнението честно, поискайте и от двете банки ЕСИС за една и съща сума, един и същ срок и един и същ вид лихва. Различни параметри правят числата несравними.
Банката отправя обвързващо предложение след оценка на кредитоспособността (чл. 9, ал. 2). Проектът на договор с всички индивидуално договорени условия се смята за обвързващо предложение и от получаването му имате 14 дни да решите (чл. 9, ал. 3). През този срок предложението е обвързващо за банката и можете да го приемете по всяко време (чл. 9, ал. 4).
Използвайте тези дни, за да сверите проекта с ЕСИС ред по ред. Ако условията в обвързващото предложение се различават от предоставения преди това ЕСИС, банката трябва да приложи нов формуляр (чл. 9, ал. 1).
Годишният процент на разходите (ГПР) изразява общите разходи по кредита като годишен процент от общия размер на кредита (чл. 29, ал. 1). Това е най-добрата единична цифра за сравнение – но трябва да знаете какво има в нея.
ГПР включва (§ 1, т. 17 ДР на ЗКНИП):
ГПР не включва нотариалните такси, таксите за вписване при прехвърлянето на собствеността и разходите при неизпълнение (забава и др.).
Две уточнения. Първо, при променлива лихва ГПР е снимка при днешните нива – ЕСИС съдържа предупреждение, че действителният ГПР може да се различава, ако лихвата се промени. Второ, ГПР сравнява коректно само оферти с еднаква сума и срок.
Променливата компонента е референтният лихвен процент. Той може да е пазарен бенчмарк (например Euribor), индекс, публикуван от БНБ или НСИ, или комбинация (§ 1, т. 24). Банката го прилага по методика, която е част от договора и не може да се променя едностранно след подписването (чл. 25, ал. 1–3). Методиката и текущата стойност се публикуват на сайта на банката, а за използваните индекси трябва да има информация за 20 години назад (чл. 25, ал. 4–5).
Въпросите към всяка оферта са едни и същи: какъв е референтният процент и колко е днес; каква е надбавката; колко дълъг е фиксираният период и какво следва след него.
ЗКНИП е категоричен:
Ако в оферта видите „такса обработка“ или „такса управление“, попитайте конкретно за какво е и къде е посочена в договора. Оценката на имота обикновено е отделен разход – проверете кой я възлага, колко струва и дали е включена в ГПР.
Пакетна продажба е кредит в пакет с други продукти, когато кредитът се предлага и отделно, макар и при други условия; обвързваща практика – когато не се предлага отделно (§ 1, т. 14 и 19). Пакетните продажби са разрешени (чл. 12, ал. 1). Обвързващите практики са допустими само за сметка или спестовен продукт, свързани с обслужването на кредита, и за определени инвестиционни или пенсионни продукти (чл. 12, ал. 2).
Ако банката изисква застраховка, тя е длъжна да приеме и полица от друг застраховател с равностойно покритие (чл. 12, ал. 3). Какво обикновено изискват банките при застраховката на имота, описахме в ръководството за застраховката на жилището.
При „отстъпка в лихвата срещу пакет“ (превод на заплата, застраховки, карти) поискайте две цифри: лихвата с пакета и лихвата без него, и какво става, ако по-късно спрете някой продукт.
Примерът е измислен и опростен – не е оферта на конкретна банка. Застраховките са приети за постоянни годишни суми, а ГПР е изчислен приблизително от нас. Реалният ГПР изчислява банката по приложение № 1 към ЗКНИП.
Кредит €150 000 за 30 години, анюитетни вноски:
| Оферта А | Оферта Б | |
|---|---|---|
| Лихва (приета за целия срок) | 2,69% | 2,49% |
| Оценка на имота | поема се от банката | €200 |
| Задължителна застраховка на имота | €120 годишно | €120 годишно |
| Задължителна застраховка „Живот“ | няма | €300 годишно |
| Задължителна сметка | €2 месечно | няма |
| Месечна вноска по кредита | €607,61 | €591,90 |
| Месечно с всички задължителни разходи | €619,61 | €626,90 |
| Общо платено за 30 години | ≈ €223 060 | ≈ €225 890 |
| ГПР (приблизително) | ≈ 2,88% | ≈ 2,98% |
Оферта Б има по-ниска лихва и по-ниска вноска, но след задължителната застраховка „Живот“ е по-скъпата. Ако лихвата по Б е променлива и още от началото е с 1 процентен пункт по-висока, вноската става около €672,73. Числата за собствения си случай можете да проверите с ипотечния калкулатор.
Условията за предсрочно погасяване са част от сравнението, особено ако очаквате по-голяма сума след години. Какво казва законът и кога банката може да иска обезщетение, обяснихме в ръководството за рефинансирането.
Когато купувате с кредит, сядаме с Вас над офертите, подреждаме ги в една таблица и съгласуваме сроковете на банката със сроковете по сделката.
Ако имате две оферти и искате втори поглед, преди да подпишете – обадете се или заповядайте в офиса ни.
Това е обща информация, а не финансов или правен съвет за конкретен случай. Лихвите и таксите се променят – меродавни са ЕСИС и договорът на съответната банка.
