Само около 10% от жилищата в България са застраховани — оценка, която Асоциацията на българските застрахователи (АБЗ) повтаря и през 2025 г. Повечето собственици се сещат за полицата едва когато банката я поиска за ипотеката или когато съседът отгоре вече е наводнил тавана.
Есента е добър момент за проверка: започват отоплителният сезон, бурите и първите студове. Застраховката обаче има значение и в един по-рядко обсъждан момент — когато имотът сменя собственика си. Ето какво казват Кодексът за застраховането (КЗ) и Законът за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) и какво да проверите в собствената си полица. Разпоредбите са проверени към октомври 2026 г.
Имуществената застраховка на дома обикновено има две части с отделни лимити:
Покритите рискове се изброяват изрично в полицата. Обичайно са включени пожар, природни бедствия и аварии на ВиК и електрическата инсталация. Земетресение, кражба и гражданска отговорност към трети лица (например когато вие наводните съседа) често са допълнителни клаузи. Правилото е просто: риск, който не е записан в полицата, не е покрит.
Това е най-важното число в договора, а често се попълва набързо. Кодексът различава две стойности (чл. 400 КЗ):
Ако в договора не е уговорено друго, се приема, че застрахователната сума е определена по действителната стойност (чл. 400, ал. 3 КЗ). При по-старо жилище разликата може да е съществена — след щета новите материали и труд струват колкото нови, независимо от годините на сградата.
Имайте предвид и че пазарната цена на един апартамент включва локацията и идеалните части от терена — неща, които не горят и не се наводняват. Затова застрахователната сума не е задължително равна на цената от нотариалния акт: тя трябва да отговаря на стойността на това, което реално може да бъде повредено.
Ако застрахователната сума е по-ниска от действителната (съответно възстановителната) стойност, законът по принцип пази собственика: застрахователят обезщетява пълния размер на вредата до размера на застрахователната сума (чл. 389, ал. 1 КЗ).
Изключението е в ал. 2: ако договорът е сключен с уговорка за пропорционално обезщетяване, обезщетението се намалява според съотношението между застрахователната сума и стойността на имуществото.
Хипотетичен пример: жилище със стойност 120 000 €, застраховано за 60 000 €, щета от теч за 12 000 €.
Затова при подписване потърсете в общите условия думата „пропорционално“. Ако такава уговорка има, застрахователната сума трябва да е реалистична.
При жилищен кредит банката почти винаги изисква имотът — обезпечение да е застрахован, обикновено с банката като ползващо се лице. ЗКНИП поставя две важни рамки:
С други думи — можете да сравните оферти и да изберете сами, стига покритието да отговаря на изискванията на банката. Повече за стъпките при кредита има в нашето ръководство за ипотечен кредит в България, а за смяната на банка — в ръководството за рефинансиране.
Малко хора знаят, че застраховката не изчезва при продажбата. Ако по време на действието на договора застрахованото имущество бъде прехвърлено, купувачът встъпва в правата и задълженията на застрахования (чл. 413, ал. 1 КЗ). Продавачът и купувачът отговарят солидарно за неплатената част от премията до встъпването.
Сроковете, които трябва да знаете:
Застрахователят не може да прилага във вреда на купувача условия, различни от тези правила (чл. 416 КЗ).
На практика продавачът е добре да предаде полицата заедно с останалите документи за имота, а купувачът да реши още в първите седмици дали я запазва. Ако покупката е с кредит, банката така или иначе ще поиска полица по своите изисквания — понякога е по-лесно да се сключи нова.
По данни на АБЗ от юли 2025 г. типична застраховка на дома струва около 100 лв. (≈ 51 €) годишно. Стойността е ориентировъчна — зависи от площта, местоположението, избраните рискове и застрахователната сума. Най-евтината полица често покрива малко, затова сравнявайте покритието, а не само цената.
Купувате, продавате или рефинансирате? Обадете се или заповядайте в офиса ни — ще прегледаме заедно документите по сделката, включително застраховката, и ще ви кажем ясно кое трябва да се уреди преди нотариуса.
