„Доходност 6%“ звучи добре, но почти винаги става дума за брутна доходност — годишният наем, разделен на цената. Реалната възвръщаемост е друго число и обикновено е осезаемо по-ниска. Ето как да я изчислите сами, преди да купите имот за отдаване.
Разликата между двете идва от три места: празните месеци, текущите разходи и по-голямата база — към цената се добавят нотариални такси, местен данък, комисиона и обзавеждане.
| Разход | Как да го оцените |
|---|---|
| Данък върху наема | При физическо лице данъчната основа е наемът минус 10% нормативно признати разходи, а данъкът е 10% — ефективно около 9% от получения наем (чл. 31, ал. 1 ЗДДФЛ). Подробно — в ръководството за данъка при отдаване под наем. |
| Данък сгради и такса смет | Определят се от общината по данъчната оценка — вижте ръководството за данък сгради и такса смет. |
| Застраховка | Годишната премия по вашата полица. |
| Поддръжка и дребни ремонти | Заложете годишен резерв — ВиК, уреди, боядисване между наемателите. |
| Празни месеци | Времето между двама наематели, когато няма наем, но разходите текат. |
| Такса управление | Ако ползвате управител или агенция — договореният процент или сума. |
| Амортизация на обзавеждането | Мебелите и уредите се износват. Разделете цената им на очаквания срок на годност. |
Важно: физическото лице не може да избира между нормативно признатите 10% и реалните си разходи — нормативните се прилагат задължително. Лихвите по кредита, ремонтите и амортизацията не намаляват данъка, но намаляват вашата доходност. Затова ги включваме в сметката отделно.
Пример — всички числа по-долу са измислени и илюстративни, не са пазарни данни.
| Позиция | Сума |
|---|---|
| Цена на апартамента | €150 000 |
| Разходи по придобиване (пример) | €6 000 |
| Обзавеждане | €8 000 |
| Общо вложени средства | €164 000 |
| Наем | €700 на месец → €8 400 годишно |
| Брутна доходност (8 400 ÷ 150 000) | 5,6% |
Сега годишните разходи в същия пример:
| Позиция | Сума |
|---|---|
| Един празен месец → получен наем | €7 700 |
| Данък върху наема (7 700 × 90% × 10%) | −€693 |
| Данък сгради и такса смет (пример) | −€150 |
| Застраховка (пример) | −€100 |
| Поддръжка и ремонти (пример) | −€500 |
| Такса управление | €0 (собственикът управлява сам) |
| Амортизация на обзавеждането (8 000 ÷ 8 години) | −€1 000 |
| Нетен годишен доход | €5 257 |
| Нетна доходност (5 257 ÷ 164 000) | около 3,2% |
От 5,6% „в обявата“ стигаме до около 3,2% реално — в този пример. Ако ползвате управител, разликата е още по-голяма.
Когато купувате с кредит, по-важният въпрос е каква доходност носят собствените ви пари. Показателят cash-on-cash = годишен паричен поток след всички плащания, включително вноските по кредита ÷ собствените ви вложени средства.
Продължаваме примера (илюстративни условия, не оферта на банка): кредит €105 000 за 25 години при 3% годишна лихва → вноска около €498 на месец, около €5 975 годишно.
| Позиция | Сума |
|---|---|
| Собствени средства (164 000 − 105 000) | €59 000 |
| Паричен поток преди кредита (без амортизацията, която не е плащане) | €6 257 |
| Вноски по кредита за годината | −€5 975 |
| Паричен поток | около €282 |
| Cash-on-cash (282 ÷ 59 000) | около 0,5% |
Изглежда слабо, но част от вноската — в този пример около €2 864 през първата година — е погасена главница, тоест увеличава вашия дял в имота. С нея възвръщаемостта на собствените пари е около 5,3%. Изводът: при ипотека наемът може почти само да покрива вноската, а печалбата идва от погасяването на главницата и евентуалното поскъпване на имота. Проверете и какво става, ако лихвата се промени или имате два празни месеца вместо един.
Тази статия е обща информация и не е данъчен или инвестиционен съвет за конкретен случай.
Ако обмисляте покупка на имот за отдаване, обадете ни се или ни посетете в офиса. Ще направим заедно сметката за конкретния имот — с реалистичен наем, разходи и сценарии.
