Досега на този сайт писахме основно за цените на продажбите — колко сделки се сключват, къде цените са в плато, кой дава отстъпки. Наемният пазар остана извън обхвата. Този доклад запълва празнината.
Поводът са данните на Евростат за първото тримесечие на 2026 г., публикувани на 2 юли. Те поставят България на второ място в Европейския съюз по поскъпване на наемите. Числото обаче става интересно едва когато го съпоставите с две други: средната заплата и общата инфлация.
Всички данни по-долу са на Евростат и НСИ и са проверени към август 2026 г.
През първото тримесечие на 2026 г. наемите в България се повишават с 10,5% спрямо същото тримесечие на 2025 г. За сравнение, средното за Европейския съюз е 3,0%.
Класацията по годишен ръст на наемите изглежда така:
| Държава | Ръст на наемите, Q1 2026 спрямо Q1 2025 |
|---|---|
| Хърватия | +39,1% |
| България | +10,5% |
| Исландия | +8,4% |
| Румъния | +8,4% |
| Гърция | +8,1% |
| ЕС (средно) | +3,0% |
Тоест: изпреварва ни само една държава, и то с ръст, който е по-скоро аномалия, отколкото тенденция.
Ако вместо годишна база използваме по-консервативното сравнение на Евростат — първото тримесечие на 2026 г. спрямо средното за цялата 2025 г. — картината се смекчава, но подредбата остава: Хърватия +21,9%, България +6,4%, Гърция +5,0%. Наемите растат във всички държави от ЕС с изключение на Словения (−0,9%) и Финландия (без промяна).
За контекст, при жилищните цени България е също втора — +14,8% на годишна база, след Португалия (+17,8%) и пред Словакия (+14,4%) и Хърватия (+14,3%). Тази част от картината разгледахме подробно в пазарния доклад за първото полугодие.
Забележка: от началото на 2026 г. индексите на Евростат за цени и наеми са с нова базисна година — 2025 = 100. Това не променя процентните изменения, но прави директното сравнение със стари публикации подвеждащо.
„Наемите скочиха с 10,5%" звучи драматично. Въпросът е спрямо какво.
Според НСИ средната брутна месечна работна заплата през второто тримесечие на 2026 г. е 1 444 евро — с 9,8% повече спрямо второто тримесечие на 2025 г. По месеци: април — 1 476 евро, май — 1 434 евро, юни — 1 421 евро.
Съпоставката изглежда така:
| Показател | Изменение на годишна база | Период | Източник |
|---|---|---|---|
| Наеми | +10,5% | Q1 2026 | Евростат |
| Средна брутна заплата | +9,8% | Q2 2026 | НСИ |
| Обща инфлация (ИПЦ) | +4,5% | юли 2026 | НСИ |
Двата процента при наемите и заплатите са от съседни тримесечия и не са пряко съпоставими — но разликата между тях е под един пункт. Практическият извод е, че на ниво национална средна стойност делът на наема в дохода се движи почти без промяна. Наемите не изпреварват доходите; изпреварват общата инфлация, и то повече от два пъти.
Това е важно разграничение. Проблемът с наемите в България не е, че средният наемател обеднява спрямо миналата година. Проблемът е, че ръстът на доходите е неравномерен, а ръстът на наемите се концентрира там, където търсенето е най-плътно.
Ръстът на заплатите не е равномерен и по сектори: през второто тримесечие на 2026 г. в частния сектор той е 11,5% на годишна база, а в обществения — 4,8%. Учител, медицинска сестра или служител в администрацията, който плаща пазарен наем в София, реално губи позиция; програмист или банков служител — не.
Тук е структурното обяснение, което почти винаги отсъства от новинарските материали.
България има един от най-високите дялове на живеещи в собствено жилище в ЕС — 86,1% през 2025 г. по данни на Евростат, показател, който на практика не се е променил от 2005 г. насам (85,4%). За сравнение, в ЕС през 2024 г. около 68% живеят в собствено жилище и 32% — под наем. Германия е единствената държава членка, в която наемателите са мнозинство (53%).
Следствието е математическо: наемният сегмент у нас е малък. Когато базата е тясна, всяко движение в предлагането или търсенето произвежда голямо процентно изменение. Двуцифрен ръст на наемите в България и двуцифрен ръст на наемите в Германия описват съвсем различни по мащаб пазари.
Второто следствие е, че националната средна стойност почти не значи нищо. Наемният пазар у нас реално се състои от няколко градски ядра — София, Пловдив, Варна, Бургас — плюс университетските центрове. Извън тях пазарен наем в статистическия смисъл почти не се формира.
Септември е най-натовареният месец в календара на наемния пазар — начало на учебната и академичната година, връщане от лятото, преместване на нови служители. Това е наше наблюдение от практиката, а не статистика на НСИ, но е достатъчно устойчиво, за да се планира спрямо него.
Практическото значение на данните по-горе в този контекст е следното:
За наемодателите. Двуцифреният ръст на наемите на национално ниво не е разрешение да вдигнете вашия наем с 10%. Той отразява предимно нови договори в най-търсените локации. Имот, който стои празен два месеца заради 40 евро разлика в исканата цена, е загубил повече, отколкото би спечелил за година. Проверете какво реално се сключва във вашия район, не какво се обявява.
За наемателите. Ако договорът ви изтича през есента, започнете разговора за подновяване сега, а не през септември. Наемодателят, който има сигурен наемател без период на празнота, почти винаги предпочита предвидимостта пред теоретично по-висок наем от непознат.
За двете страни. Разходите за жилище извън самия наем също се движат — групата „Жилища, вода, електроенергия, газ и други горива" поскъпва с 5,1% на годишна база през юли 2026 г. Кой плаща какво трябва да е записано изрично; разгледали сме тези цифри подробно в материала за разходите за жилище и инфлацията.
При отдаване под наем не започваме с исканата от собственика цена, а с това, което реално се е сключило в същия район през последните месеци — от нашата база данни за реализирани сделки, не от обявите. След това преценяваме съотношението между вероятния наем и вероятния период на празнота, защото те се движат в противоположни посоки и оптимумът рядко е най-високата цена.
Договорът минава през юрист. Записваме изрично разпределението на консумативите и на таксите за етажна собственост, реда за индексация, депозита и условията за прекратяване. Данъчната страна — кой удържа и внася, в какъв срок — е разгледана в ръководството ни Отдаване под наем през 2026 г..
Наемите в България растат с 10,5% на годишна база — второ място в ЕС, при 3,0% средно за Съюза. Ръстът обаче почти съвпада с този на заплатите (+9,8%), тоест наемната тежест на национално средно ниво е стабилна. Двуцифреното число се обяснява до голяма степен с това, че наемният пазар у нас е структурно малък: при 86,1% живеещи в собствено жилище всяко движение изглежда голямо в проценти. Натискът е реален, но е концентриран — в няколко града и в няколко професионални групи.
Ако давате имот под наем или търсите такъв преди есенния сезон и искате да знаете какво реално се сключва във вашия район — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем конкретния случай.
Данни на Евростат за първото тримесечие на 2026 г. и на НСИ за второто тримесечие и юли 2026 г., проверени към август 2026 г. Пазарните показатели са ориентировъчни и се променят с всяко ново тримесечие.
