През август публикувахме доклад за наемите по данни на Евростат за първото тримесечие. Тогава България беше втора в ЕС с ръст от 10,5%. Този текст е продължение на онзи доклад. Вече има данни до септември 2026 г. и картината е различна.
Накратко: наемите продължават да растат, но чувствително по-бавно. И за първи път от повече от година растат само малко по-бързо от общите цени.
Данните са на Евростат (хармонизиран индекс на потребителските цени, компонент „действително платени наеми за жилища“), обновени на 16 октомври 2026 г.
Годишният ръст на наемите в България по месеци:
| Месец | Ръст спрямо година по-рано |
|---|---|
| Декември 2025 | 11,9% (връх) |
| Март 2026 | 10,2% |
| Юни 2026 | 10,1% |
| Юли 2026 | 8,5% |
| Август 2026 | 7,1% |
| Септември 2026 | 7,6% |
Ако усредним по тримесечия (наша сметка), се получава 10,5% за първото, 9,9% за второто и 7,7% за третото тримесечие на 2026 г. Цифрата за второто тримесечие съвпада с тази, която Евростат и медиите цитираха в началото на октомври. За третото тримесечие официалният доклад на Евростат излиза едва на 11 януари 2027 г., но месечните данни вече са налице.
Друг начин да се види забавянето е натрупаният ръст от началото на годината. От декември 2025 до септември 2026 г. наемите са се повишили с около 6,5%. За същите девет месеца на миналата година ръстът беше около 10,8% (наша сметка по индекса на Евростат).
През март 2026 г. пред България по ръст на наемите беше само Хърватия. През септември класацията в ЕС изглежда така:
| Държава | Ръст на наемите, септември 2026 г. |
|---|---|
| Румъния | 39,5% |
| Словения | 11,3% |
| Литва | 10,0% |
| България | 7,6% |
| ЕС (средно) | 2,9% |
| Еврозона | 2,6% |
Две уговорки. Скоковете в Румъния и (до лятото) в Хърватия идват главно от еднократни промени, които влизат в годишното сравнение и после излизат от него. Затова Хърватия падна от около 40% до 3,5% само за два месеца. Самата България остава с темп, по-висок от 2,5 пъти средния за ЕС.
Основното обяснение е в базата. През лятото на 2025 г. наемите у нас поскъпнаха рязко: с 1,8% само през юли и с още 1,8% през август. Тази година същите месеци донесоха 0,3% и 0,5%. Когато силните месеци от миналата година отпаднат от сравнението, годишният темп пада.
Най-големият месечен скок през 2026 г. беше през януари (+2,3%). Това е месецът, в който много договори се подновяват и индексират, а тази година съвпадна и с преминаването към еврото. След януари месечните увеличения са умерени, между 0,3% и 0,7%.
Нашето четене от практиката е същото: наемателите вече сравняват повече и по-дълго. Собствениците, които обявиха прекалено високи цени в началото на сезона, чакат по-дълго за наемател. (Това е наблюдение от нашата работа, не статистика.)
Ето числото, което според нас е най-важно. През първото тримесечие общата инфлация (ХИПЦ) в България беше между 2,1% и 2,8%. Наемите растяха с около 8 пункта по-бързо от цените като цяло.
През септември общата инфлация е 5,6%, а наемите растат със 7,6%. Разликата се е свила до около 2 пункта. С други думи, наемите вече почти само следват общото поскъпване. Не го изпреварват така, както през 2025 г.
Цените на жилищата растат по-бързо от наемите. По данни на Евростат и НСИ цените през второто тримесечие на 2026 г. са с 15,5% по-високи от година по-рано (подробно в доклада ни за цените на жилищата). Когато цената на имота расте с 15%, а наемът с 8–10%, брутната доходност на нова покупка за отдаване пада. Сметката е проста, но си струва да я направите за конкретния имот. Методът е в нашето ръководство за наемната доходност.
Индексът на Евростат обхваща всички платени наеми, включително по стари договори, които се променят рядко. Той не е средна цена от обявите за нови наеми. На конкретни пазари, например при новите договори в централните квартали на София, движението може да е различно. Затова тези данни показват посоката на пазара, а не цената на конкретен апартамент.
За наемодателите: времето, в което всяко повишение минаваше без въпроси, отминава. При подновяване на договор по-разумно е увеличение около инфлацията, отколкото да рискувате празен месец. Един празен месец изяжда целия годишен ръст от 7–8%.
За наемателите: натискът намалява, но не изчезва. Наемите все още растат по-бързо от средното за ЕС и малко по-бързо от общите цени. Има място за преговори за срок, индексация и депозит, особено при по-дълъг договор.
За купувачите с цел отдаване: не залагайте в сметката темп на наемите от 2025 г. По-консервативното допускане е наемът да следва инфлацията.
Наемите в България растат с 7,6% годишно към септември 2026 г., при 11,9% в края на 2025 г. Страната е четвърта в ЕС, а реалният ръст над инфлацията се е свил до около 2 пункта. Пазарът не пада, а се успокоява.
Ако отдавате имот и искате да определите реалистичен наем, или търсите жилище под наем и искате да знаете къде има място за преговори, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще погледнем конкретния квартал заедно.
Данни на Евростат (ХИПЦ, компонент „наеми“), обновени на 16 октомври 2026 г.; тримесечните средни и натрупаните ръстове са наша сметка. Показателите са ориентировъчни и се ревизират.
