Понякога най-простото решение е размяна: двустаен в центъра срещу по-голямо жилище в квартал, апартамент в София срещу къща в провинцията, жилище на родителите срещу жилище на децата. Вместо две отделни продажби законът позволява един договор за замяна.
Замяната има свои предимства — най-вече по-нисък местен данък — но и подводни камъни, които е добре да познавате предварително. По-долу ги разглеждаме стъпка по стъпка.
С договора за замяна страните си прехвърлят взаимно собствеността върху вещи или права (чл. 222 от Закона за задълженията и договорите). За него се прилагат съответно правилата за продажбата (чл. 223 ЗЗД): всеки от двамата се смята за продавач на това, което дава, и за купувач на това, което получава.
На практика това означава, че всяка страна отговаря пред другата, ако имотът ѝ има правни или скрити недостатъци — точно както при продажба.
Тъй като се прехвърля собственост върху недвижим имот, замяната се сключва в нотариална форма и се вписва в Имотния регистър. И двата имота се описват в един нотариален акт.
Рядко два имота струват точно еднакво. Затова често се уговаря доплащане — страната, която получава по-скъпия имот, доплаща разликата в пари.
Сделката остава замяна. В акта е добре да са записани ясно:
Тук е основното финансово предимство.
При обикновена продажба местният данък при придобиване (0,1% до 3% според общината; в София — 3%) се дължи върху по-високата от договорената цена и данъчната оценка. При две отделни продажби се плаща данък два пъти — веднъж за всеки имот.
При замяна Законът за местните данъци и такси предвижда, че данъкът се определя върху оценката на имуществото с по-висока стойност (чл. 47, ал. 2 ЗМДТ). Плаща го лицето, което придобива имота с по-висока стойност, освен ако страните не са уговорили друго; ако са се уговорили да го плащат двамата, те отговарят солидарно (чл. 45, ал. 1 ЗМДТ). Стойността на имота е уговорената, но не по-ниска от данъчната оценка (чл. 46, ал. 2, т. 1 ЗМДТ).
Пример (ориентировъчно, София, ставка 3%): имот А струва 150 000 €, имот Б — 200 000 €, и двете стойности са над данъчните оценки.
| Две продажби | Замяна | |
|---|---|---|
| Данък за имот А | 4 500 € | — |
| Данък за имот Б | 6 000 € | 6 000 € |
| Общо местен данък | 10 500 € | 6 000 € |
Разликата от 4 500 € е реална, но зависи от ставката в съответната община. Ако имотите са в различни общини, проверете предварително в общината къде и при каква ставка ще се плати данъкът.
Нотариалната такса и таксата за вписване се изчисляват по съответните тарифи. Помолете нотариуса за точна сметка за вашата замяна, преди да насрочите сделката; за ориентир за обичайна продажба можете да ползвате нашия нотариален калкулатор.
За данъка върху доходите на физическите лица замяната се третира като продажба — и за двете страни.
Доходът е освободен от данък, ако е от „продажба или замяна“ на (чл. 13, ал. 1, т. 1 ЗДДФЛ):
Освободен е и доходът от продажба или замяна на наследен имот (чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ).
Ако освобождаване не се прилага, облагаемият доход е разликата между стойността на полученото (включително доплащането, ако получавате такова) и цената, на която сте придобили имота си, намалена с 10% разходи. Данъкът е 10%. Подробно сметката е разгледана в ръководството ни данък при продажба на имот.
Внимание за сроковете след замяната. Имотът, който получавате при замяна, се смята за придобит на датата на замяната. НАП в свое становище (2022 г.) приема, че замяна на наследствен имот е необлагаема, но последващата продажба на получените в замяна имоти — облагаема. Ако мислите скоро да продадете полученото жилище, сметнете данъка предварително.
Ако насрещната страна е фирма (например инвеститор, който приема старото ви жилище срещу ново), за целите на ДДС замяната е две насрещни доставки (чл. 130 ЗДДС). Изяснете с инвеститора как е формирана цената и дали тя включва ДДС.
Ипотеката следва имота. Ако единият имот е ипотекиран, ипотеката не изчезва със замяната — новият собственик получава имот, обременен с чужд дълг. Затова кредитът обикновено се погасява и ипотеката се заличава като част от сделката, със съгласието на банката. Как става това при продажба описваме в статията за имот с неизплатена ипотека.
Съпрузите участват заедно. Ако имотът е придобит по време на брака и е в съпружеска имуществена общност, в замяната трябва да участват и двамата съпрузи. Обратното също има значение: имот, получен в замяна на лично имущество, по правило остава личен — но доплащане от общи средства може да промени картината. Повече в ръководството ни за съпрузите и имотите.
При замяна вие сте едновременно продавач и купувач, затова правите пълна проверка на имота, който получавате:
Пълният списък е в правната проверка преди покупка. Подгответе и собствените си документи — другата страна ще проверява вас по същия начин.
Замяната е удобна, когато двете страни искат точно имотите си една на друга — най-често между роднини или при договорка, до която се стига директно. Сделката е една, данъкът е по-нисък, а никой не остава „между два имота“.
Когато обаче насрещната страна не съществува или има нужда от банков кредит, по-реалистичният път са две синхронизирани сделки. Как да ги подредите без риск описваме в ръководството продавам, за да купя.
Ако обмисляте размяна на имоти и искате да сметнем разходите и да проверим двата имота преди нотариуса — обадете се или заповядайте в офиса ни.
Информацията е обща и не замества конкретна правна консултация. Проверено към ноември 2026 г.; ставките на местния данък се определят от всяка община и могат да се променят.
