Когато купувате ново жилище с парите от продажбата на сегашното, всъщност сключвате две сделки, които зависят една от друга: купувачът на вашия имот трябва да плати навреме, за да можете вие да платите на своя продавач. Ако едната се забави, другата също е застрашена — а по предварителните договори може да дължите неустойка или да загубите капаро. Ето как да подредите нещата.
| Последователност | Предимство | Основен риск |
|---|---|---|
| Първо продажба, после покупка | Знаете точно с колко пари разполагате | Нужно е временно жилище; може да изпуснете имота, който харесвате |
| Първо покупка, после продажба | Местите се веднъж и избирате спокойно | Нужно е финансиране до продажбата; натиск да продадете бързо и по-евтино |
| Двете сделки в един ден | Без временно жилище и без мостово финансиране | Зависите от няколко участници и банки в един и същи ден |
Това е най-предвидимият вариант за бюджета: продавате, парите са по сметката ви и търсите с ясна горна граница. Цената е преместването два пъти и разходите за временно жилище и евентуално склад за мебели.
Можете да смекчите неудобството, като договорите с купувача по-дълъг срок за освобождаване на имота след нотариалния акт — срещу наем, безвъзмездно или срещу по-ниска цена. Каквото и да уговорите, запишете го в договора: дата, състояние на имота, кой плаща сметките до предаването и неустойка при закъснение.
Ако сте намерили точния имот и не искате да го изпуснете, трябват ви пари преди продажбата. Възможностите са собствени спестявания, кредит за новото жилище или комбинация.
Банките могат да приемат като обезпечение ипотека не само върху купувания имот, но и върху друг имот — включително сегашното ви жилище — като допълнително или заместващо обезпечение. Условията са различни за всяка банка, затова преди да подпишете каквото и да е, попитайте конкретно:
Рискът тук е двоен: известно време плащате разходи за два имота, а ако пазарът се забави, сте под натиск да приемете по-ниска оферта. Продажбата на имот с ипотека, включително как банката получава парите и кога се заличава ипотеката, разгледахме в отделно ръководство.
Най-елегантният вариант, но и най-взискателният към организацията. Обичайната поредност е: първо се изповядва продажбата на вашето жилище, вие получавате цената, след това подписвате покупката. Плащането често минава през специалната сметка на нотариуса — как работи тя е описано в ръководството за продажба на имот с ипотека.
На какво да внимавате:
Предварителният договор трябва да е в писмена форма и да съдържа съществените условия на окончателния (чл. 19, ал. 1–2 ЗЗД); при отказ всяка страна може да предяви иск за сключване на окончателния договор (чл. 19, ал. 3 ЗЗД).
Преди да разчитате на цялата сума от продажбата, проверете дали дължите данък. В повечето случаи продажбата на едно жилище не се облага, но има изключения — те са разгледани в ръководството за данъка при продажба на имот.
Това е пример, не норма — реалните срокове зависят от банките, документите и страните.
| Етап | Какво се случва |
|---|---|
| Седмица 1–2 | Оценка на сегашното жилище, събиране на документи, разговор с банката |
| Седмица 2–6 | Обява и огледи; паралелно търсене на новото жилище |
| Седмица 6–7 | Предварителен договор за продажбата с условие за финансиране и срок за освобождаване |
| Седмица 7–8 | Предварителен договор за покупката с отлагателно условие и по-късен краен срок |
| Седмица 8–12 | Одобрение на кредитите, актуални удостоверения |
| Ден „Д“ | Окончателни договори — продажба, после покупка |
| След ден „Д“ | Освобождаване на старото жилище в уговорения срок |
Тази статия е обща информация и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай.
Ако продавате, за да купите, се обадете ни или ни посетете в офиса. Ще подредим заедно двете сделки, сроковете и разговора с банката, преди да подпишете първия предварителен договор.
