Кой е собственик на жилището — този, чието име е в нотариалния акт, или и двамата съпрузи? Отговорът често изненадва и тежи при продажба, при ипотека и най-вече при развод. Тук обясняваме правилата на Семейния кодекс (СК) така, както се срещат в практиката по сделки с имоти.
Разпоредбите по-долу са проверени към октомври 2026 г.
Съпрузите имат избор между три режима (чл. 18, ал. 1 СК):
| Режим | Какво означава | Кога се прилага |
|---|---|---|
| Законов режим на общност | Придобитото по време на брака е общо | По подразбиране, ако не сте избрали друго (чл. 18, ал. 2) |
| Законов режим на разделност | Придобитото от всеки е негово | При избор с обща декларация |
| Договорен режим | Правилата са в брачен договор | При сключен брачен договор |
Изборът се прави при сключване на брака — с обща декларация с нотариална заверка на подписите или с брачен договор (чл. 9, ал. 2 СК) — и може да се промени по време на брака (чл. 18, ал. 4 СК). Режимът се регистрира в публичен централен електронен регистър към Агенцията по вписванията (чл. 19 СК). Ако там няма вписан режим, за третите лица се прилага общността (чл. 20 СК).
При законовия режим на общност вещните права, придобити по време на брака в резултат на съвместен принос, са общи, независимо на чие име са придобити (чл. 21, ал. 1 СК). Приносът може да е пари, труд, грижи за децата или работа в домакинството (ал. 2) и се предполага, докато не се докаже противното (ал. 3).
На практика: апартамент, купен по време на брака само на името на съпругата със спестявания от заплати, е общ. Искът за липса на съвместен принос може да се предяви от съпруг по време на брака или след него, както и от наследник на съпруг (чл. 21, ал. 4 СК).
Върховният касационен съд приема, че характерът на имота се определя от произхода на вложените средства, а не от това кой е посочен като купувач (Тълкувателно решение № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС). Трансформацията е възможна и когато купувате двамата заедно. С Тълкувателно решение № 2/2022 г. (от 20.01.2025 г.) ВКС уточни, че плащането от банков влог на единия съпруг само по себе си не е достатъчно: съпругът, който твърди, че имотът е личен, трябва да докаже, че парите във влога идват от лично имущество.
Какво да направите, преди да подпишете:
Ако купувате от продавач, който е в брак, проверете дали имотът е общ — тогава трябва да подпишат и двамата съпрузи.
При режим на разделност придобитото от всеки съпруг по време на брака е негово (чл. 33, ал. 1 СК). При развод съпругът, допринесъл за придобитото от другия, може да поиска част от стойността му (чл. 33, ал. 2 СК).
Брачният договор се сключва преди или по време на брака (чл. 37 СК) и урежда правата върху придобиваното и върху предбрачното имущество, управлението, разходите и последиците при развод (чл. 38). Не може да се уговаря предбрачен имот на единия да стане общ, нито разпореждания за случай на смърт (чл. 38, ал. 2–3). Договорът:
Общността се прекратява с прекратяването на брака, а по време на брака — по съдебен ред при важни причини или при избор на разделност или брачен договор (чл. 27 СК). Дяловете по правило са равни (чл. 28). Съдът може да даде по-голям дял на съпруга, на когото са предоставени родителските права, ако това му създава особени затруднения, или на съпруга, чийто принос значително надхвърля приноса на другия (чл. 29) — исковете се предявяват до една година (чл. 31). При развод по взаимно съгласие съпрузите се споразумяват и за ползването на семейното жилище (чл. 51, ал. 1).
След това имотът остава общ за двамата, докато не го продадат или поделят — как става това, вижте в ръководството ни за съсобствеността и делбата.
Последиците на брака поражда само гражданският брак (чл. 4, ал. 1 СК). Затова между партньори без брак няма имуществена общност: имотът е на този, на чието име е придобит. Ако купувате заедно, и двамата трябва да сте купувачи в нотариалния акт, с ясно посочени дялове.
Тази статия е обща информация, а не правен съвет за конкретен случай. Преди сделка или при спор се консултирайте с адвокат.
Ако купувате или продавате имот като семейство и искате да сте сигурни как ще бъде оформен, обадете ни се или ни посетете в офиса — ще прегледаме документите заедно преди подписа.
