Дарението е най-честият начин имот да премине от родители към деца приживе. Изглежда просто — един нотариален акт и няма плащане между страните. На практика решението има данъчна страна, разходи и няколко правни последици, които е по-добре да се знаят предварително, а не след години.
Разпоредбите по-долу са проверени към октомври 2026 г. Сумите са ориентировъчни.
Дарението на недвижим имот се извършва с нотариален акт пред нотариус по местонахождението на имота и се вписва в Имотния регистър. Дарителят трябва да е собственик, а надареният — да приеме дарението. Ако имотът е съпружеска имуществена общност, дарява се със съгласието и подписа на двамата съпрузи.
Документите са като при продажба: акт за собственост, удостоверение за данъчна оценка, при нужда — скица и удостоверение за тежести, както и декларациите, които нотариусът изисква.
По Закона за местните данъци и такси (ЗМДТ, чл. 44 и сл.) имуществата, придобити по дарение, се облагат с местен данък, който плаща надареният. Законът предвижда освобождаване и ставки според родствената връзка:
| Отношение дарител — надарен | Местен данък (законов диапазон) | София (по наредбата на СОС) |
|---|---|---|
| Роднини по права линия (родители, деца, баби/дядовци, внуци — без ограничение в степента) | не се дължи | — |
| Съпрузи | не се дължи | — |
| Братя и сестри и техните деца | 0,4–0,8% (чл. 47 ЗМДТ) | 0,7% |
| Всички останали лица (вкл. зет, снаха, братовчеди, леля, чичо) | 3,3–6,6% (чл. 47 ЗМДТ) | 5% |
Конкретната ставка се определя от общинския съвет на общината, в която се намира имотът, и се различава между общините. Софийските стойности са по Наредбата за определяне размера на местните данъци на Столичния общински съвет — преди сделката проверете актуалната редакция.
Обърнете внимание: снахата и зетят не са роднини по права линия, а по сватовство. Дарение от свекърва на снаха се облага по ставката за „други лица“. Ако целта е имотът да стигне до семейството на детето, често е по-изгодно дарението да е към самото дете.
Данъчната основа при недвижим имот е уговорената в акта стойност, но не по-ниска от данъчната оценка (чл. 46 ЗМДТ). При дарение страните обикновено посочват данъчната оценка — тя е и долната граница.
Пример: брат дарява на сестра си апартамент в София с данъчна оценка 80 000 €. Местният данък при 0,7% е 560 €. Ако същият апартамент се дари на братовчед, при 5% данъкът е 4 000 €. Ако се дари на дъщеря — 0 €.
При имоти данъкът се плаща преди изповядването на сделката — нотариусът изисква документ за платения данък.
Освобождаването от местен данък не освобождава от другите разходи:
За предварителна сметка използвайте нотариалния калкулатор.
1. Отмяна на дарението (чл. 227 ЗЗД). Дарителят може да поиска по съдебен ред отмяна, ако надареният го е убил или се е опитал да го убие (или съпруга или детето му), ако го е набедил в тежко престъпление, или ако упорито отказва да му даде издръжка, от която дарителят се нуждае. Искът се предявява в едногодишен срок от узнаване на основанието. По ТР № 1/2013 на ВКС отказът от издръжка е основание само ако надареният има възможност да я дава, без да влоши собственото си положение и това на лицата, които издържа.
2. Намаляване заради запазената част (Закон за наследството, чл. 28–30). Децата, съпругът и при определени условия родителите имат запазена част от наследството. Ако дарение приживе я накърни — например целият имот е дарен на едно от децата — останалите наследници могат след смъртта на дарителя да искат намаляване на дарението (чл. 30 ЗН). Дарението не е недействително, но може да се окаже, че надареният трябва да върне част от имота или стойността му.
3. Кредиторите на дарителя (Павлов иск, чл. 135 ЗЗД). Ако дарителят има задължения, кредиторът може да поиска дарението да бъде обявено за недействително спрямо него, когато го уврежда. При безвъзмездна сделка не е нужно надареният да е знаел за увреждането. Дарение „за да не вземе банката имота“ рядко постига целта си.
4. Дарение със запазено право на ползване. Дарителят може да си запази пожизнено право на ползване. Това защитава дома му, но намалява пазарната стойност на имота за надарения. Темата разглеждаме в отделно ръководство за продажба и дарение със запазено право на ползване.
Тук е най-скъпият капан. При дарен имот цената на придобиване за данъчни цели е нула (чл. 33, ал. 6, т. 3 ЗДДФЛ), а сроковете за освобождаване от данък се броят от датата на нотариалния акт за дарение, не от момента, в който дарителят е придобил имота. Продажба преди да минат три години от дарението може да се обложи почти върху цялата цена. Наследственият имот, за сравнение, се продава без данък веднага (чл. 13, ал. 1, т. 26 ЗДДФЛ).
Подробните правила и сметките сме разгледали в ръководството за данъка при продажба. Ако имотът е съсобствен или наследствен и трябва да се раздели, вижте ръководството за съсобственост и делба.
| Дарение | Продажба | Завещание | |
|---|---|---|---|
| Кога преминава собствеността | веднага | веднага | след смъртта |
| Местен данък | 0% за права линия и съпрузи; 0,4–0,8% / 3,3–6,6% за останалите | 0,1–3% (по общини) | данък върху наследството — 0% за съпруг и права линия; за останалите над законов праг |
| Нотариална такса и вписване | да | да | при обявяване и вписване на завещанието |
| Може ли да се оттегли | само по съд, на основанията в чл. 227 ЗЗД | не | да, по всяко време приживе |
| Запазена част на наследниците | може да бъде намалено | не се засяга, ако е реална продажба | може да бъде намалено |
| Данък при последваща продажба | срокът тече от дарението; цена на придобиване 0 | срокът тече от покупката | наследственият имот е освободен |
Ако обмисляте дарение в семейството или продажба на дарен имот, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме документите, ще направим сметка за таксите и данъците и ще ви насочим към нотариус.
Материалът е обща информация, проверена към октомври 2026 г., и не е правна или данъчна консултация за конкретен случай.
