На 28 октомври 2026 г. Софийската районна прокуратура съобщи за обвинения срещу двама мъже, които взели капаро от 5 000 € за имоти в „Студентски град“ и „Малинова долина“. При отделна проверка полицията открила фалшив нотариален акт за два парцела с площ около 4 000 кв. м, а при акция на 26 октомври бяха задържани петима души и иззети нотариални документи, скици и печати.
Случаят не е изключение. Затова това ръководство е от гледна точка на собственика: какво можете да направите още днес, за да затрудните измамника, и как да реагирате, ако откриете, че с вашия имот вече е извършена сделка. Законодателните промени, които Министерството на правосъдието предложи през август, разгледахме отделно в новината за пакета срещу имотните измами.
Схемите се повтарят. Най-често срещаме:
Общото между тях: измамникът разчита, че никой не следи имота. Почти всичко по-долу цели да промени именно това.
Ако притежавате такъв имот, мерките по-долу не са излишна предпазливост.
1. Знайте какво е вписано по партидата на имота. Имотният регистър пази история на всички вписвания — продажби, ипотеки, възбрани, искови молби. Периодична справка (например веднъж годишно и задължително, ако имотът стои празен) показва дали има нещо, което не сте подписвали. Справката е платена услуга на Агенцията по вписванията и може да се поръча онлайн или на гише.
2. Проверете какви известия можете да активирате. В Единния портал на Агенцията по вписванията има раздел за абонамент за събития в регистрите, достъпен след вход с електронен подпис или ПИК на НАП. В началото на 2026 г. министърът на правосъдието обяви, че Агенцията разработва SMS известяване и при справки и искания за копие за чужд имот, а не само при сделка. Към края на октомври не можем да потвърдим, че тази услуга вече работи за всички имоти — проверете в профила си какво е налично за вашата партида.
3. Пазете личната си карта като ключ от жилището. Ако бъде изгубена или открадната, обявете това в полицията веднага, а не когато ви потрябва нова. Не оставяйте копие на личната си карта „за всеки случай“ на хора и фирми, които нямат реална нужда от него.
4. Прегледайте старите пълномощни. Ако някога сте давали пълномощно за разпореждане с имот, проверете дали още е нужно. Пълномощното може да бъде оттеглено; уведомете писмено пълномощника и нотариуса, който го е заверил. Новите пълномощни давайте за конкретна сделка, с описан имот, минимална цена и срок. Подробно за формата и рисковете — в ръководството ни за сделки с пълномощно.
5. Пазете оригиналите на документите на сигурно място — нотариален акт, удостоверение за наследници, скици. Преглед на какво точно пише в нотариалния акт и как се четат вписванията ще намерите в ръководството ни за нотариалния акт.
6. Нека някой „вижда“ празния имот. Съсед, домоуправител или роднина, който ще ви се обади, ако види огледи, смяна на брава или непознати. Следете сметките и пощата — неочаквано писмо от банка, частен съдебен изпълнител или община е сигнал.
С изменение на Правилника за вписванията, прието от Министерския съвет през ноември 2025 г., от 15 януари 2026 г. незаверени преписи от вписаните актове се издават на външни лица само при доказан правен интерес, който преценява съдията по вписванията. Целта е да се затрудни събирането на данни за чужди имоти — често първата стъпка към подправен документ.
За самите собственици и техните наследници редът остава същият — те могат да получат копие от своя акт както досега.
Действайте бързо и в този ред:
Сроковете имат значение: колкото по-дълго имотът „живее“ на чуждо име, толкова повече сделки могат да бъдат натрупани върху него.
Случаят от 28 октомври засяга и купувачите — капарото е платено на хора, които не са собственици. Преди да платите каквото и да е:
Подробностите са в нашите ръководства за капарото и предварителния договор и за правната проверка преди покупка.
Измамникът разчита на имот, който никой не следи, и на документи, които никой не проверява. Справка по партидата, внимание към личната карта и пълномощните и човек, който наглежда празния имот, затварят повечето врати. Ако все пак откриете чужда сделка — сигнал до прокуратурата и вписан иск, без отлагане.
Това е обща информация, а не правен съвет по конкретен случай. Ако притежавате празен или наследствен имот и искате да проверим партидата и документите му, или подозирате, че нещо не е наред — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме вписванията заедно и ще ви кажем какво следва.
Информацията е проверена към октомври 2026 г.
