Все повече сделки се подписват без единия собственик в залата. Продавачът живее в Германия, купувачът работи в Лондон, наследникът е в Канада. Българското право позволява това — чрез пълномощник, който подписва нотариалния акт вместо Вас. Но пълномощното за имот е документ с висока цена на грешката: неправилна форма спира сделката, а твърде широко съдържание носи риск.
По-долу е практическият ред — от формата до плащането.
Правилото е в чл. 37 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД): упълномощаването за договор, за който законът изисква особена форма, се дава в същата форма. Покупко-продажбата на имот изисква нотариален акт, затова пълномощното трябва да е писмено, с нотариално удостоверяване на подписа и на съдържанието, извършени едновременно.
Това е повече от обикновената „заверка на подпис“. На практика означава:
Пълномощно само със заверка на подписа не е достатъчно за продажба или покупка на имот и нотариусът по сделката ще откаже да го приеме.
1. Пред български консул. Консулските длъжностни лица в посолствата и консулствата извършват нотариални удостоверявания по същите правила като нотариус в България. За пълномощно за имот се заверяват подписът и съдържанието; изисква се лично присъствие и валиден български документ за самоличност — чужд паспорт или шофьорска книжка не се приемат. Консулските служби обикновено не съставят текста — носите го готов, на български, в два екземпляра. Често към пълномощното се прилагат декларации (напр. по ДОПК и за семейното положение), които нотариусът по сделката ще поиска. Много представителства работят само със записан час.
2. Пред местен нотариус + апостил + превод. Ако упълномощителят е чужденец или до консулство е далеч, пълномощното може да се завери от нотариус в държавата, където се намира. След това:
Съдебната практика приема пълномощно, издадено в чужбина по местната форма. На практика обаче чуждите нотариуси невинаги удостоверяват „съдържание“ така, както българският закон го описва. Затова съветът ни е: двуезичен текст (български и чужд език), съгласуван предварително с нотариуса в България, който ще изповяда сделката. Така избягвате пътуване на документа напред-назад.
Колкото по-конкретно, толкова по-сигурно — и за Вас, и за другата страна.
| Елемент | Защо е важен |
|---|---|
| Пълни данни на упълномощител и пълномощник | Идентификация пред нотариуса |
| Конкретен имот — адрес, идентификатор по кадастъра, документ за собственост | Пълномощното не може да се използва за друг имот |
| Конкретно действие — продажба или покупка | Без общо „разпореждане с всички имоти“ |
| Цена (или минимална цена при продажба) и начин на плащане | Ограничава злоупотреба |
| Право да подписва предварителен договор, декларации, да получава документи | Иначе пълномощникът спира по средата |
| Право за банкова сметка — само ако е нужно | При продажба парите трябва да отидат по Ваша сметка |
| Срок на валидност | Ясен край на представителната власт |
Договаряне сам със себе си. Според чл. 38 ЗЗД пълномощникът не може да сключи договор от Ваше име със себе си или с друго лице, което също представлява, освен ако сте дали изрично съгласие. Ако например съпругът подписва и за себе си, и за Вас като купувачи, това обикновено не е проблем. Но ако пълномощникът купува Вашия имот за себе си или представлява и продавача, разрешението трябва да е изписано в пълномощното — иначе сделката не Ви обвързва.
Нотариусът по сделката проверява формата, датата, обхвата и дали пълномощникът е лицето от документа. Добра практика е да се свърже и с нотариуса, заверил пълномощното, за потвърждение, че заверката е реална.
Консулски пълномощни могат да се проверят в Министерството на външните работи: с копие на документа и заявление по образец — лично в приемната в София, по имейл или по пощата. Таксата е 5,11 евро, а срокът за отговор — до 7 календарни дни. Затова поискайте проверката седмица преди сделката.
Оттеглено ли е? Упълномощителят може да оттегли пълномощното по всяко време. По чл. 41 ЗЗД оттеглянето обаче не може да се противопостави на добросъвестни трети лица, освен ако подлежи на вписване и е вписано. Към октомври 2026 г. не съществува общодостъпен публичен регистър, в който купувачът сам да провери дали едно пълномощно е оттеглено. Затова при оттегляне уведомете писмено пълномощника, нотариуса, заверил пълномощното, и всички, с които той може да сключи сделка. Ако сте от другата страна на масата — колкото по-скорошно е пълномощното и колкото по-лесно се свържете с упълномощителя (например по видеовръзка преди подписване), толкова по-добре.
Пакетът срещу имотните измами, публикуван за обсъждане през август 2026 г., засяга точно широките пълномощни — разгледахме го подробно в статията за предложените промени.
Ако купувате като чуждестранен гражданин, вижте и какво можете да притежавате и кои документи са нужни.
Сделка от разстояние е напълно законна и все по-честа. Тя изисква правилна форма по чл. 37 ЗЗД, точен текст, проверено пълномощно и плащане по банка. Най-сигурният подход е да подготвите пълномощното заедно с нотариуса и с нас, преди да го заверите в чужбина.
Ако планирате покупка или продажба, докато сте извън България — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще подготвим текста и ще съгласуваме сделката с нотариуса.
Информацията е обща и е проверена към октомври 2026 г. Тя не е правен съвет за конкретен случай.
