Все повече купувачи на имоти в България не са български граждани — от сънародници, живели дълго в чужбина с друго гражданство, до европейци, които търсят второ жилище или място за пенсия. След като от 1 януари 2026 г. страната е в еврозоната, цените и плащанията са в евро и валутният риск за купувачите от еврозоната отпадна. Правните правила за чужденците обаче не са се променили — и те зависят преди всичко от едно: гражданин на коя държава сте.
Сгради и жилища може да купува гражданин на всяка държава. Ограничението засяга земята. Според чл. 22 от Конституцията и чл. 29 от Закона за собствеността чужденците придобиват земя при условията, произтичащи от членството на България в ЕС, по силата на ратифициран международен договор или чрез наследяване по закон.
Гражданите на държавите от ЕС и Европейското икономическо пространство (Норвегия, Исландия, Лихтенщайн) купуват имоти при същите условия като българските граждани — включително къща с двор и парцел, на свое име. Преходните ограничения след присъединяването изтекоха: за второ жилище — през 2012 г., за земеделска и горска земя — през 2014 г.
През 2024 г. Съдът на ЕС прие, че изискването на чл. 3в от Закона за собствеността и ползването на земеделските земи — купувачът на земеделска земя да е живял или да е установен в България поне пет години — противоречи на правото на ЕС. За гражданите на ЕС това ограничение вече не може да се прилага.
Тук попадат например купувачите от Турция, Украйна, Израел, САЩ — и от Обединеното кралство след Брексит.
Ако сте гражданин на Обединеното кралство, живеещ в България от преди края на 2020 г., правата Ви може да са защитени по Споразумението за оттегляне — това също изисква индивидуална проверка.
Нотариалната сделка се извършва на български. Когато някоя от страните не владее български и нотариусът не владее нейния език, нотариусът назначава преводач (чл. 582 от ГПК). Преводачът превежда проекта на акта и декларациите и присъства при подписването. Добрата практика е и предварителният договор да бъде двуезичен.
Освен стандартните документи по сделката, купувачът подписва декларации по Закона за мерките срещу изпирането на пари:
Нотариусът ще Ви поиска и данни за гражданство и семейно положение. Те имат значение: ако сте в брак, от приложимия режим на имуществените отношения зависи дали имотът ще бъде Ваш или общ със съпруга Ви.
Сделката може да се сключи чрез пълномощник. Законът обаче изисква пълномощното да е в същата форма като сделката (чл. 37 от ЗЗД) — тоест с нотариална заверка на подписа и на съдържанието. Подпис, заверен пред чуждестранен нотариус и снабден с апостил, по правило не покрива заверката на съдържанието, затова най-сигурният път е пълномощното да се заверява в българско посолство или консулство. Пълномощно, изготвено на чужд език, се превежда официално на български.
Над прага по Закона за ограничаване на плащанията в брой цената се плаща само по банков път. При покупка на имот на практика това означава банков превод. Нарушението се наказва с глоба 25% от сумата, платена в брой, за физическите лица.
Гражданството не променя разходите по сделката:
След покупката собственикът подава в общината декларация за данък сгради и такса смет в двумесечен срок. Това важи и когато собственикът живее в чужбина — данъкът се дължи независимо дали имотът се ползва.
Всичко, което проверява български купувач — собственост, тежести, строителни книжа, задължения — важи и за чуждестранния. Описахме го в ръководството за правна проверка преди покупка. Разликата е, че чуждестранният купувач по-често подписва от разстояние и на непознат език, затова всяка стъпка трябва да е ясна, преди да се стигне до нотариуса.
Работим с купувачи от България и от чужбина. Преди да се ангажирате с конкретен имот, проверяваме дали гражданството Ви позволява директна покупка или е нужна друга структура, координираме преводача и нотариуса и подготвяме пълномощното, ако ще подписвате отдалеч.
Обадете ни се или заповядайте в офиса ни — ще разгледаме конкретния имот и Вашия случай, преди да платите капаро.
Информацията е към септември 2026 г. и има общ характер. Тя не замества правна консултация по конкретен случай.
