Всеки месец излизат нови числа за пазара на жилища — и почти всеки месец изглеждат противоречиво. Цените растат с двуцифрен процент, сделките намаляват с една пета, а ипотеките са по-евтини, отколкото преди година. Всичко това е вярно едновременно, защото източниците мерят различни неща.
Ето кратък пътеводител: кой какво публикува, кога и какви са най-честите грешки при четенето. Данните са проверени към ноември 2026 г.
Това е официалната мярка за цените.
Пример: през второто тримесечие на 2026 г. индексът е +15,5% на годишна база и +4,5% спрямо предходното тримесечие. При съществуващите жилища ръстът е +17,6%, при новите — +12,3% (данни на НСИ, предадени на Евростат). По тримесечия градовете се разминават: Пловдив +5,8%, София +2,4%, Бургас −1,5%. Подробно разгледахме тези данни в доклада ни за второто тримесечие.
Важно: НСИ не публикува средна цена на кв. м по градове от 2015 г. насам — старото изследване „Пазарни цени на жилищата“ е спряно и заменено от индекса. Ако видите „средна цена по НСИ“ в евро на кв. м за 2026 г., вероятно става дума за друг източник.
Това е мярката за обема, не за цената.
Пример: през третото тримесечие на 2026 г. са вписани 45 312 продажби срещу 58 184 година по-рано — спад от 22,1%. Това е сериозен сигнал за активността, но не означава, че с 22% по-малко хора са купили жилище — в числото има и земя, и гаражи. Повече в анализа ни на данните за третото тримесечие.
БНБ публикува месечно средния лихвен процент и обема на новите жилищни кредити, както и общия размер на жилищните кредити.
Пример: през септември 2026 г. средната лихва по новите жилищни кредити е 2,41% (ГПР 2,76%), новите кредити са 643,6 млн. евро, а общият портфейл достига 19,6 млрд. евро (+24,8% за година). Тези числа показват цената на парите и търсенето с кредит, не цените на жилищата. Как се движат лихвите у нас след решенията на ЕЦБ разгледахме тук.
Отделно БНБ публикува аналитични оценки — например моделната оценка, че жилищата са надценени с 13,8% (към третото тримесечие на 2025 г.). Това е модел, а не измерване, и е полезен като ориентир за риска, не като прогноза. Повече — в статията ни за оценката на БНБ.
Индексът на Евростат за България е същият индекс на НСИ, предаден по обща европейска методика. Ползата е сравнението: за второто тримесечие на 2026 г. България е втора в ЕС по годишен ръст (+15,5%) след Португалия, при +4,7% средно за ЕС. Данните за третото тримесечие са по календара на Евростат на 11 януари 2027 г. — след националното издание на НСИ.
Обявите показват исканата цена, не платената. Те се появяват веднага, затова медиите ги цитират най-често, но системно надценяват пазара — особено при забавяне, когато имотите стоят по-дълго, а продавачите още не са коригирали очакванията си.
Колко е разликата, няма официална статистика. Има оценки на агенции: например, че отстъпка има в над половината сделки, обичайно около 5–10%. Те са полезен ориентир, но без публикувана методология. Как да ползвате тази разлика при преговори — в ръководството ни за пазарлъка.
НСИ публикува тримесечно разрешителните за строеж и започнатото строителство, както и новите жилища, получили разрешение за ползване. Те показват бъдещото предлагане, не цените. Данните за четвъртото тримесечие на 2026 г. излизат на 3 февруари 2027 г. (разрешителни) и 8 февруари 2027 г. (завършени жилища). Последните ни бележки: разрешителните за третото тримесечие.
Именно последното е работата ни всеки ден. Ако купувате или продавате и искате да знаете какво показват данните за вашия квартал и вашия тип жилище — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще седнем с числата и ще ви кажем какво означават за вашето решение.
Данни на НСИ, Агенцията по вписванията, БНБ и Евростат, проверени към ноември 2026 г. Показателите са ориентировъчни и се променят с всяко ново издание.
