Женени сте, купувате жилище с ипотечен кредит и поне един от вас е под 35 години? Тогава държавата ще ви върне част от данъка върху доходите — не много, но всяка година, докато условията са изпълнени. Облекчението съществува отдавна, а част от семействата не го ползват само защото не знаят за него или не поискват навреме документа от банката.
Правилата са в чл. 22а от Закона за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ). По-долу са условията, позициите на НАП в спорните случаи, колко пари е това реално и как се заявява. Проверено към октомври 2026 г.
Какво точно дава облекчението
Лихвите, платени през годината по ипотечния кредит, се приспадат от годишната ви данъчна основа. Връща се не лихвата, а данъкът върху нея — тоест 10% от признатите лихви.
Има две ограничения:
- признават се само лихвите върху първите 51 129,19 € от главницата (100 000 лв. преди еврото). Ако кредитът е по-голям, лихвите върху остатъка не участват;
- приспадането не може да надхвърли годишните данъчни основи на лицето по чл. 17 ЗДДФЛ — на практика доходите от заплата, граждански договори, наем и други подобни. Доходите от дейност като едноличен търговец не се намаляват с това облекчение.
Условията — всички едновременно
- Граждански брак. Договорът за ипотечния кредит е сключен от вас и/или от съпруга ви, с когото сте в граждански брак. Съжителството без брак не дава право на облекчението.
- Под 35 години към датата на договора за кредит. Поне единият съпруг не е навършил 35 години към датата на сключване на договора. След това възрастта няма значение — облекчението продължава и когато и двамата вече са над 35.
- Единствено жилище. Ипотекираното жилище трябва да е единственото жилище на семейството през годината, за която ползвате облекчението.
- Кредит за придобиване на жилище. Става дума за ипотечен кредит за покупка на жилище — не за ремонт или потребителски заем.
За една и съща година облекчението ползва само единият съпруг. Ако го ползват и двамата, всеки дължи данъка за ползваната от него част (чл. 22а, ал. 6). Тъй като ставката е еднаква — 10%, няма значение кой от двамата ще го заяви. Важно е той да има достатъчно облагаем доход, за да поеме цялото приспадане.
Облекчението могат да ползват и чуждестранни лица, които са местни за данъчни цели в държава от ЕС или ЕИП (чл. 22а, ал. 5).
Спорните случаи: какво приема НАП
НАП е отговаряла на десетки запитвания по чл. 22а. Основните ѝ позиции (становища от 2010–2016 г. — при нетипична ситуация поискайте актуално становище):
- Друго жилище в семейството. Ако някой от семейството притежава друго жилище, облекчение не се полага — дори когато върху него има учредено право на ползване в полза на трето лице. Същото важи и за ателие, което реално задоволява жилищни нужди. Повече за статута на ателието — в ръководството ни Ателие или апартамент.
- Кредит, сключен преди брака. НАП приема, че облекчението е допустимо за годината, в която към 31 декември вече има сключен граждански брак. Възрастта се преценява към датата на договора за кредит. Не е задължително съпругът да е съдлъжник.
- Развод. Бракът трябва да съществува и към 31 декември на годината, за която се ползва облекчението.
- Рефинансиране. Облекчението не се губи, ако новият кредит рефинансира първоначалния кредит за покупка на жилището и условията са изпълнени и към датата на рефинансирането. Признават се лихвите, които отговарят на първоначалния кредит. Кога рефинансирането изобщо си струва — в нашето ръководство за рефинансиране.
- Довършителни работи и ремонт. Кредит за довършване, ремонт или подобрения не дава право на облекчението. Не дава и рефинансиран потребителски кредит.
Колко пари е това на практика
Пример, само за илюстрация: кредит от 150 000 € при 2,42% — средната лихва по нови жилищни кредити през август 2026 г. по данни на БНБ.
- Признава се лихвата само върху първите 51 129,19 €: около 51 129,19 × 2,42% ≈ 1 237 € за първата година. Реално е малко по-малко, защото главницата намалява с всяка вноска.
- Данъкът, който ви се връща: около 124 € годишно.
Ако кредитът ви е под 51 129,19 €, се признават всички лихви. С изплащането на главницата сумата постепенно намалява; при по-висока лихва — расте пропорционално. Не е сума, заради която се купува жилище, но е безплатна и се повтаря всяка година, в която условията са изпълнени. Собствения си сценарий можете да видите с ипотечния калкулатор.
Как се заявява
- Чрез годишната данъчна декларация по чл. 50 ЗДДФЛ — срок 30 април на следващата година. За лихвите, платени през 2026 г., това е декларацията до 30 април 2027 г. Условията се декларират в нея (чл. 22а, ал. 4).
- Документ от банката за платените през годината лихви по първите 51 129,19 € от главницата. Поискайте го в началото на годината, за да не го чакате в последната седмица на април.
- Без публични задължения за принудително събиране. Към датата на подаване на декларацията не трябва да имате публични задължения, подлежащи на принудително изпълнение — иначе не можете да ползвате никакви данъчни облекчения. Проверете профила си в НАП с ПИК или електронен подпис, преди да подадете.
- Възстановяване. Ако след облекчението се получи надвнесен данък, по информация на НАП той се възстановява в срок от един месец.
- Документи, издадени в чужбина (например удостоверение за граждански брак), се представят с легализация и превод.
Какво да имате предвид още при покупката
- Датата на договора за кредит е решаваща за възрастта. Ако единият от вас скоро навършва 35, датата на подписване на договора за кредит има значение.
- Чие е жилището. При покупка по време на брака жилището по правило става съпружеска имуществена общност — подробно в ръководството ни Съпрузи и имоти.
- Наследен дял в друго жилище. НАП приема, че притежаването на друго жилище от член на семейството изключва облекчението. Ако имате наследствен дял, изяснете въпроса с НАП или счетоводител, преди да разчитате на облекчението.
Накратко
Облекчението за млади семейства не е голямо — при днешните лихви това са около сто и няколко десетки евро годишно. Но не изисква нищо повече от годишната декларация и едно удостоверение от банката, а се полага всяка година. Условията са формални и ги губите също по формален повод: друго жилище, развод, кредит за ремонт вместо за покупка.
Ако тепърва избирате кредит, обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще ви помогнем да сравните офертите на банките и да подредите документите така, че облекчението да не се изгуби по формален повод. Общия процес по кредита описваме в ръководството Ипотечен кредит в България.
Проверено към октомври 2026 г. по ЗДДФЛ (чл. 22а), становища на НАП и лихвената статистика на БНБ за август 2026 г. Примерът е илюстративен. Статията не е данъчна консултация — при нетипична ситуация се обърнете към НАП или счетоводител.
