В обявите думата „ателие“ често се губи: имотът е „студио“, „едностаен“ или „апартамент с изглед“. Разликата обаче не е в мебелите, а в документите. Ателието е нежилищен обект, дори да изглежда точно като жилище, и това се отразява на адресната регистрация, на кредита и на начина, по който можете да го ползвате. Ето какво да знаете, преди да подпишете. Информацията е проверена към октомври 2026 г.
ЗУТ позволява в надземните етажи на жилищна сграда освен жилища да се изграждат и ателиета и кабинети за индивидуална творческа дейност (чл. 38, ал. 1 ЗУТ). Наредба № 7 от 2003 г. за правила и нормативи за устройство на отделните видове територии и устройствени зони допуска ателиета и в подпокривното пространство (чл. 102, ал. 3 от Наредба № 7) и изисква към всяко ателие самостоятелен санитарен възел – тоалетна с мивка (чл. 102, ал. 4).
За жилище изискванията са по-високи. Всяко жилище трябва да има поне едно жилищно помещение, кухня или кухненски бокс, баня-тоалетна и складово помещение (чл. 110, ал. 1 от Наредба № 7), а жилището не може да бъде изложено изцяло на север, североизток или северозапад (чл. 114, ал. 2). Затова северните, таванските и по-неудобните обекти в сградата често се проектират като ателиета.
От 2021 г. ЗУТ гласи, че при определяне предназначението на сградата ателиетата се считат за жилища (§ 5, т. 29 и 29а ДР на ЗУТ). От 23.11.2022 г. същото е записано и в Наредба № 7 (чл. 97, ал. 3). Това правило служи да се прецени дали сградата е жилищна или със смесено предназначение. То не превръща отделното ателие в жилище. Ателието остава ателие в проекта, в акта за собственост и в кадастъра.
Законът забранява строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им (чл. 178, ал. 4 ЗУТ). На практика много хора живеят в ателиета, но трябва да знаете, че правният статут не го урежда изрично.
Тук практиката е противоречива. През 2021 г. Столична община указа на районните администрации да не извършват адресна регистрация в обекти „ателие“. В същото време има съдебни решения, включително на Върховния административен съд, които отменят откази и тълкуват широко понятието „адрес“ по Закона за гражданската регистрация. Изводът за купувача: ако ще живеете в имота и регистрацията е важна за вас (за деца, училище, лични документи), попитайте в съответния район, преди да купите, и не разчитайте на уверения на продавача.
Често се смята, че ателието се облага „като нежилищен имот“ с по-висока оценка. По ЗМДТ базисната данъчна стойност на ателие в жилищен блок е 100 % от тази на апартамент (приложение № 2 към ЗМДТ) – т.е. същата основа. Ставката се определя от общината в граници от 0,1 до 4,5 на хиляда (чл. 22 ЗМДТ).
Облекчението от 50 % за основно жилище (чл. 25, ал. 1 ЗМДТ) се свързва с имота, който служи за задоволяване на жилищните нужди на собственика и семейството му през по-голямата част от годината (§ 1, т. 2 ДР на ЗМДТ). Дали ще бъде признато за ателие, уточнете с общинската данъчна служба. Таксата за битови отпадъци се определя по наредбата на всяка община – подробности в нашето ръководство за данък сгради и такса смет.
Законът за ДДС не прави разлика между жилище и ателие. Освободена е само доставката на сгради или части от тях, които не са нови (чл. 45, ал. 3 ЗДДС). Ако купувате ново ателие от регистриран по ДДС строител, цената включва 20 % ДДС (чл. 66, ал. 1 ЗДДС) – точно както при нов апартамент.
Банките финансират и ателиета, но условията може да са различни от тези за жилище – максималният процент финансиране, оценката и изискванията към обезпечението зависят от политиката на всяка банка. Попитайте за конкретния имот преди да платите капаро и вземете предвид, че банковият оценител ще види в документите „ателие“, а не „апартамент“. Общите правила за кредита са в нашето ръководство за ипотечните кредити, а вноската можете да пресметнете с ипотечния калкулатор.
На пазара ателиетата обикновено се предлагат по-евтино от сравним апартамент в същата сграда – именно заради ограниченията по-горе. Отстъпката е реална само ако знаете от какво се отказвате. Ако имотът ви трябва за собствено жилище с адресна регистрация и кредит при стандартни условия, по-ниската цена може да не е изгодна. Ако е за работно място, инвестиция под наем или втори имот, ателието може да е разумен избор.
Ателие може да стане жилище само ако отговаря на нормативните изисквания за жилище (кухня, баня, изложение и др.) и след узаконяване на промяната по реда на ЗУТ. Това не е формалност и не винаги е възможно – не купувайте с презумпцията, че „после ще го направим апартамент“.
Тази статия е обща информация и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай.
Ако се колебаете между ателие и апартамент, обадете ни се или заповядайте в офиса ни – ще прегледаме документите и ще ви кажем какво точно купувате.
