Купувате жилище, нанасяте се — и в пощенската кутия започват да идват писма за хора, които никога не сте виждали. Бившият собственик, негови роднини или стари наематели са оставили постоянния или настоящия си адрес в имота. Това е по-често, отколкото изглежда, особено при наследствени жилища и при имоти, давани дълго под наем.
Добрата новина е, че законът дава на собственика процедура да прекрати чуждата регистрация. По-добрата е, че повечето такива случаи могат да се предотвратят още преди нотариуса.
По Закона за гражданската регистрация (ЗГР) всеки има постоянен адрес (за кореспонденция с държавата и общината) и настоящ адрес (където реално живее). Регистрацията се извършва от общината или района.
За да регистрира настоящ адрес в чужд имот, човекът трябва да представи документ за ползване (например договор за наем) или писмено съгласие на собственика — декларация, подадена лично в общината или с нотариална заверка на подписа (чл. 92 ЗГР). Законът ограничава и броя регистрирани: те не могат да надвишават двукратния брой хора, които обичайно могат да обитават жилището.
Най-важното: адресната регистрация не дава никакво право върху имота. Тя не прави човека съсобственик, наемател или ползвател. Тя е административен факт — запис в регистъра.
Най-евтиният начин да решите проблема е той изобщо да не възникне.
Адресната регистрация е само една от проверките преди покупка. Пълният списък — в ръководството за правна проверка преди покупка.
Ако регистрациите вече са там, а хората не живеят в имота, собственикът може да поиска заличаването им по чл. 99б, ал. 5 ЗГР. Това е процедура, която общините в цялата страна прилагат редовно. Стъпките обикновено са следните.
1. Заявление до кмета на общината или района, където е имотът. Прилагате документ за собственост (нотариален акт или друг титул). Общините събират такса по своята тарифа — например в софийския район „Връбница“ тя е 30,68 € с ДДС (ориентировъчно, проверено ноември 2026 г.). Някои общини първо проверяват дали заявителят наистина е собственик на имота.
2. Проверка на място. Кметът назначава комисия, която проверява дали лицата реално живеят на адреса. Законът определя кратки срокове за отделните действия, но общата продължителност зависи най-вече от това колко бързо засегнатите хора бъдат уведомени.
3. Уведомяване на засегнатите лица. Те се уведомяват писмено. Ако не могат да бъдат открити, общината обявява съобщението на таблото си и на интернет страницата си — по реда на Административнопроцесуалния кодекс. Затова на сайтовете на много общини ще видите цели рубрики „съобщения за заличаване на адресни регистрации“.
4. Заповед на кмета. Ако е установено, че лицата не живеят в имота, регистрацията им при вас се заличава, а те се регистрират на служебен адрес (чл. 99б, ал. 7 ЗГР) — адрес на общински имот, най-често самата сграда на общината.
5. Последици за заличения. Лицето е длъжно в едномесечен срок от уведомяването да подмени личните си документи (чл. 99б, ал. 8 ЗГР) или да заяви нов адрес.
6. Обжалване. Заповедта може да се оспори в 14-дневен срок от съобщаването пред административния съд по реда на АПК. Обжалването не спира изпълнението (чл. 92, ал. 14 ЗГР) — заличаването действа, докато съдът не реши друго.
Процедурата работи, когато хората не живеят в имота. Ако някой реално обитава жилището — бивш собственик, който не се е изнесъл, наемател със стар договор или роднина — комисията ще го установи и регистрацията няма да падне. Тогава въпросът не е административен, а граждански: трябва да се реши кой има право да ползва имота, а при нужда — с иск пред съда. Процедурата по ЗГР не е начин да изведете човек от жилището.
Ако вие самият сте дали съгласие на роднина да живее в имота ви, вижте ръководството за заема за послужване — там описваме как да уговорите напускането и смяната на адреса още при съгласието.
Също толкова важно: заличаването не засяга чужди дългове. Задълженията на бившия собственик остават негови. Затова преди покупка се проверява имотът за ипотеки, възбрани и висящи дела — това е, което реално може да засегне вас.
Преди подписа:
След покупката, ако има чужди регистрации:
Материалът е обща информация, не правна консултация. Практиката на общините се различава в детайлите (документи, такси, срокове). Проверено през ноември 2026 г.
Ако купувате имот и искате да проверим предварително регистрациите и тежестите, или вече имате такъв казус — обадете ни се или заповядайте в офиса.
