Много жилища в България се ползват от някой, който не е собственик и не плаща наем: възрастен родител в апартамента на сина си, дете студент в жилището на баба, брат, който „временно“ се е нанесъл след развод. Обикновено всичко е на доверие — докато не се наложи жилището да се продаде, да се отдаде под наем или просто да се върне.
Юридически такава уговорка най-често е договор за заем за послужване по Закона за задълженията и договорите (ЗЗД). Ето какво означава това за собственика и за човека, който живее в жилището.
По чл. 243 ЗЗД заемодателят предоставя вещ безвъзмездно, за временно ползване, а заемателят се задължава да я върне. Двете ключови думи са „безвъзмездно“ и „временно“:
Законът не изисква писмена форма — договорът може да възникне и устно, с предаването на ключовете. Точно това е и най-честият източник на спорове: по-късно никой не помни какво е било уговорено.
| Заем за послужване | Наем | Право на ползване | |
|---|---|---|---|
| Плаща ли се? | Не | Да | Може и безвъзмездно |
| Форма | Без изискване | Без изискване (вписване по желание) | Нотариален акт и вписване |
| Ако продадете имота | Не обвързва купувача | Обвързва го при условията на чл. 237 ЗЗД | Запазва се |
| Кой плаща данък сгради | Собственикът | Собственикът | Ползвателят |
| Кога свършва | При поискване / срок / цел | Срок или предизвестие | Най-късно със смъртта на ползвателя |
Последното е причината да направите кратък приемо-предавателен протокол със снимки още при нанасянето, дори когато става дума за собственото ви дете.
Правилата са в чл. 249 ЗЗД:
Законът не определя срок на предизвестие. На практика е разумно да поискате връщането писмено и да дадете реалистично време за изнасяне — така избягвате спор дали изобщо сте поискали имота и от кога.
Колкото и да е изкушаващо, не сменяйте бравата и не изнасяйте вещите му. Саморазправата е престъпление (самоуправство, чл. 323 НК), а заемателят като държател може да поиска по съдебен ред да му бъде върнато държането, ако е бил лишен от него със сила или по скрит начин (чл. 76 от Закона за собствеността).
Правилният път е:
За времето след като сте поискали жилището обратно, може да имате право и на обезщетение за ползването. Основанието и размерът зависят от конкретния случай — обсъдете ги с юрист, преди да заведете дело.
Повече за задълженията на собственика към общината — в ръководството за данък сгради и такса смет.
Ако близкият ви иска да регистрира настоящ адрес в жилището, освен документа за ползване е нужно писмено съгласие на собственика — декларация по образец, подадена лично в общината или с нотариална заверка на подписа (чл. 92 от Закона за гражданската регистрация).
Регистрацията не дава никакво право върху имота. Но ако по-късно човекът се изнесе и не смени адреса си, собственикът може да поиска от общината проверка и заличаване на регистрацията. Практиката на общините и съдилищата по такива искания не е съвсем еднаква, затова е по-лесно още при съгласието да уговорите писмено, че адресът ще бъде сменен при напускане.
Заемът за послужване не е вещно право и не се вписва. Законът защитава наемателя при смяна на собственика (чл. 237 ЗЗД), но няма подобно правило за заемателя. На практика купувачът може да поиска жилището да бъде освободено.
Затова, ако планирате продажба, уведомете близкия си навреме и уговорете дата за изнасяне преди да подпишете предварителен договор. Купувачите и банките трудно приемат имот, в който живее трето лице без ясен срок за напускане.
Когато целта е родител или друг близък да може да живее в жилището до края на живота си, независимо дали имотът ще бъде продаден или наследен, заемът за послужване е слаб инструмент. За това служи правото на ползване:
Цената е, че обремененият с право на ползване имот се продава по-трудно и по-евтино. Как работи това на практика, описваме в ръководството за продажба или дарение със запазено право на ползване, а данъчните последици при прехвърляне между роднини — в ръководството за дарение на имот между роднини.
Не е нужен сложен договор. Достатъчна е една-две страници, най-добре с нотариална заверка на подписите или поне с достоверна дата:
Ако близкият ви плаща нещо срещу ползването, изяснете дали всъщност не сключвате наем — правата и задълженията тогава са други, описани в ръководството за правата и задълженията на наемателя.
Да оставите близък да живее безплатно в жилището ви е напълно законно и много често. Рискът не е в самата уговорка, а в това, че тя остава устна. Една кратка писмена договорка за срока, разходите и адреса спестява спорове, а когато целта е дългосрочна сигурност за близкия, по-подходящият инструмент е правото на ползване.
Ако обмисляте продажба на жилище, в което живее роднина, или искате да изберете между заем, наем и право на ползване — обадете се или заповядайте в офиса ни. Ще прегледаме конкретния случай.
Информацията е обща и не е правна консултация. Текстовете на ЗЗД, ЗС, ЗМДТ и ЗГР са проверени към ноември 2026 г.
