„Прехвърлям апартамента, но си запазвам правото да живея в него до края на живота си.“ Това е една от най-честите уговорки при сделки между родители и деца, а понякога и при продажби на непознат купувач. Юридически се нарича запазено пожизнено право на ползване. По-долу е какво означава на практика, как се оценява и кога е добро решение.
Правото на ползване е ограничено вещно право върху чужд имот. То дава право да използвате имота според предназначението му и да получавате добивите от него, без съществено да го променяте (чл. 56 ЗС). Ползвателят може да живее в имота или да получава доход от него, но не може да прехвърли самото право на друг.
При сделката собствеността се разделя:
Правото се запазва в самия нотариален акт за продажба или дарение — например „продавачът си запазва пожизнено право на ползване върху имота“. Договорите за прехвърляне на собственост и за учредяване на вещни права върху недвижим имот се сключват с нотариален акт (чл. 18 ЗЗД), а актът се вписва в имотния регистър. Така правото е видимо за всеки бъдещ купувач, банка или кредитор.
Може да се запази за целия имот или за част от него, за един или за двамата родители, пожизнено или за определен срок.
По закон ползвателят (чл. 57–58 ЗС):
Ако ползвателят руши имота или съществено го променя въпреки предупреждение, собственикът може да поиска от съда да прекрати правото (чл. 61 ЗС).
При учредено вещно право на ползване данъчно задължен е ползвателят, а не собственикът (чл. 11, ал. 3 ЗМДТ). Таксата за битови отпадъци се плаща от същите лица (чл. 64, ал. 1 ЗМДТ). Тоест докато родителят ползва имота, той получава съобщенията и плаща. Как се изчисляват двете задължения и кои са сроковете — вижте данък сгради и такса смет.
Стойността на правото на ползване за данъчни цели се определя по Приложение № 2 към ЗМДТ (чл. 23):
ДОПП = данъчна оценка на имота × Кс, където Кс = 1 − 1,05⁻ⁿ (не повече от 0,900), а n е броят години, за които е учредено правото.
При пожизнено право n = 70 минус възрастта на ползвателя; ако ползвателите са повече от един — на най-младия. Ако ползвателят е на повече от 70 години, n = 5.
Данъчната оценка на собствеността се намалява със стойността на правото на ползване за оставащия период (чл. 24 от Приложение № 2). Примерно, при данъчна оценка на имота €60 000:
| Възраст на ползвателя | n | Кс | Право на ползване | Гола собственост |
|---|---|---|---|---|
| 45 г. | 25 | 0,705 | €42 300 | €17 700 |
| 55 г. | 15 | 0,519 | €31 140 | €28 860 |
| 60 г. | 10 | 0,386 | €23 160 | €36 840 |
| над 70 г. | 5 | 0,216 | €12 960 | €47 040 |
Примерът е ориентировъчен; реалната данъчна оценка се взима от удостоверението на общината.
Защо има значение: местният данък при придобиване се начислява върху уговорената цена или данъчната оценка, ако тя е по-висока (чл. 46 ЗМДТ). При продажба размерът му се определя от общинския съвет между 0,1% и 3% (чл. 47, ал. 2 ЗМДТ) и е различен в различните общини. При дарение между роднини по права линия и между съпрузи данък не се дължи (чл. 44, ал. 6 ЗМДТ). Данъкът върху доходите на продавача е отделна тема — вижте данък при продажба на имот.
Правото на ползване се погасява (чл. 59 ЗС):
Ползвателят може и да се откаже от правото си — отказът се оформя пред нотариус и се вписва. Съдът може да го прекрати и по чл. 61 ЗС. След прекратяването собственикът придобива пълна собственост, без нова сделка.
За купувача, който плаща в брой и мисли дългосрочно, това може да е инвестиция. За купувач, който търси жилище за себе си, обикновено не е.
Договорът за прехвърляне на имот срещу задължение за издръжка и гледане е различен: приобретателят поема ангажимент да се грижи за прехвърлителя. Често се съчетава със запазено право на ползване. При неизпълнение на грижите договорът може да бъде развален, но само по съдебен ред (чл. 87, ал. 3 ЗЗД). Запазеното право на ползване само по себе си не задължава никого да се грижи за ползвателя.
Информацията е обща и не е правен или данъчен съвет за конкретен случай. Проверено към октомври 2026 г.
Ако обмисляте прехвърляне със запазено право на ползване или ви предлагат такъв имот — обадете се или заповядайте в нашия офис. Ще прегледаме документите и ще сметнем данъчната оценка, преди да отидете при нотариус.
